Нотариус поможет предотвратить заключение невыгодных сделок с недвижимостью

В кабинете у нотариуса. Фото: Shutterstock

Наверняка, многие, планирующие покупку недвижимости, задавались вопросом, почему сделка должна быть нотариально заверена и что именно они получают за внесенную нотариальную плату. Подробнее об этом рассказывает заместитель председателя Нотариальной палаты, таллиннский нотариус Прийду Пярна.

Ряд общеевропейских исследований подтверждают, что транзакционные издержки при приобретении недвижимости в Эстонии - то есть нотариальные платы и государственные пошлины - являются одними из самых низких в мире. Согласно отчету Doing Business, опубликованному Всемирным банком в 2020 году, Эстония является шестой страной в мире по простоте заключения сделок с недвижимостью и низким транзакционным издержкам.

При покупке, продаже, дарении, обмене, залоге недвижимости и установлении сервитутов нотариальное заверение требуется по закону. Нотариальное заверение сделки преследует две цели.

Во-первых, оно призвано обеспечить надежность сделок с недвижимостью и защиту прав участвующих в сделке лиц. Таким образом, нотариус выполняет возложенные на него законом обязанности, в том числе помогает сторонам сделки предотвратить юридические споры.

Судебные разбирательства обходятся дорого, что, помимо прочего, означает издержки для налогоплательщика. Однако расходы на совершение нотариального действия несут только стороны сделки, что справедливо. Образно говоря, нотариус - это арбитр, который следит за тем, чтобы стороны играли по всем правилам.

Работа нотариуса обеспечивает корректность сделки

Второй целью нотариального заверения является оказание помощи и консультирование сторон. Нотариус обладает электронным доступом ко всем основным реестрам и может обеспечить во время сделки контроль данных крепостной книги и коммерческого регистра. Это исключает дублирование сделок и заключение сделок с арестованным имуществом.

При покупке недвижимости также принято использовать нотариальный счет, куда до совершения сделки покупатель может перевести самофинансирование жилищного кредита или всю сумму покупки. Это гарантирует, что в случае прерывания сделки человеку вернут его деньги.

Важно подчеркнуть, что при консультировании сторон нотариус является беспристрастным «ангелом-хранителем» и должен предупредить человека, если совершаемая им сделка может оказаться для него невыгодной. Таким образом гарантируется, что недвижимостью распоряжаются уполномоченные лица и не нарушаются права супруга или иного партнера, при совершении сделки люди не подвергаются давлению, не совершают сделок против своей воли или, например, не заключают при покупке недвижимости договор залога с чрезмерно широким охватом.

Нотариус. Фото: Пеэтер Ланговитс

На что обращать внимание в сделках с недвижимостью?

Скрытые недостатки. Прежде чем покупать недвижимость, может быть полезным пригласить эксперта по строительству осмотреть объект договора. В отношении бывших в употреблении объектов в договоре купли-продажи целесообразно зафиксировать особенности, недостатки и дефекты, чтобы исключить в дальнейшем споры о том, соответствует ли недвижимость стандартным требованиям. В судебной практике скрытым дефектом признавали, например, шумных соседей, пассивное квартирное товарищество или наличие у товарищества крупного строительного кредита, о котором не проинформировали покупателя.

Общественные регистры. В сделках с недвижимостью нотариус должен отразить данные Крепостной книги, Земельного кадастра и Строительного реестра. Из Крепостной книги можно узнать, действительно ли продавец объекта является его собственником, действуют ли в отношении объекта право залога, сервитуты, арест или права пользования, например, парковочным местом, кладовкой или балконом. Все записи в Крепостной книге, скажем, о сервитутах или соглашениях о порядке использования, остаются действительными для покупателя и обязательны для исполнения.

Разрешение на использование. Данные Строительного реестра имеют техническое значение, но учитывая, что с 2018 года в Крепостную книгу больше не вносят площади квартир, именно данные Строительного реестра играют важную роль при определении реальной площади объекта. В Строительном реестре покупатель также может увидеть энергетический класс здания и данные о разрешении на использование. Наличие разрешения на эксплуатацию также имеет большое значение, ведь без разрешения на эксплуатацию здание использовать нельзя или приходится делать это на свой страх и риск.

Доступ. В практике бывали примеры, когда доступ к дому затруднен из-за частной дороги или за доступ просят деньги. Такой же риск может существовать, если предоставляющие услуги объекту сети построены частными лицами, на которых не распространяется обязательство предоставления услуги. Вопросы сетей и подключений необходимо оговорить при заключении договора и попросить нотариуса зафиксировать в договоре – если в дальнейшем вещь не будет иметь таких характеристик, можно снизить цену, отказаться от договора или потребовать возмещения ущерба.

Порядок использования. При покупке доли совместной собственности, например, в случае парного дома, необходимо обеспечить нотариальную регистрацию порядка использования в Крепостной книге. Часть совместной собственности является условной частью всей недвижимой вещи, и установленный порядок использования применяется в случае смены собственника, если такой порядок внесен в реестр. Банки финансируют покупку доли совместной собственности только при наличии нотариально зарегистрированного порядка использования – без него стоимость и ликвидность имущества сразу оказывается несколько ниже.

Определение цены. К нотариусу часто обращаются за советом, справедлива ли цена продаваемого объекта недвижимости, чтобы не совершить невыгодную сделку. Однако у нотариуса нет точной информации о возможной стоимости недвижимости, а цену конкретного объекта может определить оценщик недвижимости. Нотариус же имеет возможность указать клиенту среднерыночную стоимость недвижимости в данном районе на основании базы данных Земельного департамента.

Дополнительную информацию можно получить на сайте www.notar.ee