Что это значит? ⟩ Специалист по кредитам: сейчас покупают не квадратные метры, а комнаты

Фото: Shutterstock

Европейский центральный банк в апреле оставил процентные ставки без изменений, но этого следовало ожидать. Однако на рынках существуют большие ожидания, что центральный банк начнет снижать процентные ставки в июне. После этого шестимесячная процентная ставка euribor, которая лежит в основе большинства жилищных кредитов, должна постепенно начать снижаться, прогнозирует руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма.

Эти изменения не сразу вернут активность на рынок жилищного кредитования, поскольку необходимо время для восстановления у населения чувства уверенности. Пока рынок кредитования остается стабильным, люди берут жилищные кредиты и покупают недвижимость. Но причины и предпочтения изменились.

Кредиты берут на покупку жилья для собственных нужд

Поскольку ежемесячные платежи по кредиту на покупку жилья составляют значительную часть дохода, люди стали более тщательно подходить к выбору ипотечного кредита, особенно в свете общего роста цен. Объемы выданных жилищных кредитов свидетельствуют о том, что такие решения по-прежнему принимаются, что вполне разумно. Нынешняя относительно высокая ставка euribor приводит к увеличению ежемесячных платежей, но прогнозы показывают, что euribor начнет снижаться, постепенно снижая платежи по кредиту. Однако очевидно, что те времена, когда Euribor составлял 0% или даже был отрицательным, вернутся не скоро. Лучше вообще на это не рассчитывать.

Кредиты на покупку жилья берутся на несколько десятилетий – период, который характеризуется различными стадиями экономического цикла и процентными ставками. Это означает, что короткие периоды изменения процентных ставок в ту или иную сторону не играют такой большой роли при принятии столь долгосрочных решений. Однако более высокие процентные ставки влияют на причины, по которым приобретается недвижимость, и, чаще всего люди теперь покупают недвижимость для собственных нужд. Значительно сократились покупки недвижимости в качестве инвестиции или для сдачи в аренду.

Стоимость квартир

В свете роста ставок по ипотечным кредитам произошли и небольшие изменения в предпочтениях относительно типа недвижимости. Квартиры стали более востребованы, а частные дома, парные дома и рядные дома покупаются реже.

На кредитном рынке доступность недвижимости, то есть финансовые возможности ее приобретения, является ключевым словом. Таллинн, например, достиг дна в третьем квартале прошлого года, но сейчас начинает восстанавливаться. Однако по сравнению с предыдущими годами общая доступность значительно снизилась, а между новыми и вторичными квартирами образовался большой разрыв. Доступность квартир на вторичном рынке оставляет желать лучшего, однако они все еще доступны для большинства семей, в отличие от новых квартир. 

Если сравнивать цены на вторичную недвижимость с чистой заработной платой, то в период с 2021 по 2022 год этот разрыв значительно увеличился. Хотя в прошлом году он снова начал сокращаться, он все еще выше, чем в период 2014 – 2020 гг. Это означает, что на чистую зарплату люди могут позволить себе меньшую жилплощадь.

В то же время, несмотря на снижение доступности жилья, число людей, испытывающих трудности с выплатой ипотечных кредитов, не увеличилось. У 70% клиентов Swedbank, получивших жилищные кредиты, ежемесячные платежи выросли не более чем на 100 евро в месяц по сравнению с прошлым годом, и только у 8% – более чем на 250 евро. Люди внесли соответствующие изменения в свои семейные бюджеты, и в результате доля просроченных кредитов остается очень низкой.

Покупка комнат вместо квадратных метров

Поскольку на рынке недвижимости стало меньше инвесторов, сдающих жилье в аренду, спрос на квартиры с меньшим количеством комнат также снизился. Люди чаще покупают недвижимость, чтобы иметь собственное жилье, и предпочтение отдают квартирам с не менее чем тремя комнатами. Как описал ситуацию на рынке недвижимости член правления Merko Kodud Индрек Тарто в подкасте Swedbank, цена кредита и желание иметь собственное жилье привели к тому, что люди предпочитают покупать комнаты, а не квадратные метры. Это означает, что предпочтение отдается трехкомнатным квартирам, но квадратных метров на одну трехкомнатную квартиру приходится довольно мало.

Также наблюдается отказ от покупки квартир по фотографии. Когда кредиты были дешевле, квартиры в основном раскупались еще до начала строительства. Сегодня же люди покупают готовый продукт, могут физически осмотреть объект перед покупкой и выбрать одну из нескольких квартир на месте.