ФОТО ⟩ Специалисты по коммерческой недвижимости: офисов много не бывает

Реклама на фасаде говорит сама за себя. Фото: Яника Ритсон

Хотя предложение на рынке офисных зданий в настоящее время превышает спрос, многие предприятия не могут найти соответствующие их потребностям и бюджету площади. Новых офисных зданий много, но вот строительство новых складских площадей пока не успевает за возросшим спросом.

Cитуацию на рынке коммерческой недвижимости проанализировали исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ и партнер RE Kinnisvara Анди Плесковски.

Урмас Уйбомяэ отметил, что в мае 2024 года на портале Kinnisvara24 предлагали в аренду 1269 офисных помещений. Средний размер такого помещения составлял 177 м2, а средняя арендная плата – 11,47 евро за квадратный метр. По сравнению с тем же периодом прошлого года размер и цена среднего офиса немного увеличились: средний размер предлагаемых офисных помещений год назад составлял 169 м2, а средняя цена – 11,14 евро за квадратный метр.

Офис нового поколения в квартале Круули в Каламая. Фото: Wise /Invego

«В течение года в Таллинне было построено несколько новых офисных помещений, и некоторые из них все еще ждут арендаторов. Многие новые помещения заполнены, но в итоге опустели прежние офисы предприятий. В результате количество предложений аренды офисов в Таллинне за год выросло более чем на 70 процентов. Новые коммерческие здания также отличаются более высокой стоимостью аренды, и статистика портала показывает, что, хотя предложение превышает спрос, средняя цена аренды за год выросла на два процента», - объяснил Уйбомяэ.

В цене новые офисы и складские помещения любого возраста

Анди Плесковски из RE Kinnisvara сказал, что стоимость аренды коммерческой недвижимости выросла из-за высокой инфляции и появления на рынке новых коммерческих площадей: «На цену новостроек влияет быстрый рост цен на строительство в последние годы, который на короткое время затих, но поскольку уже готовые площади были построены на пике рынка, застройщики запрашивают за них более высокую арендную плату».

Объявление об аренде офисного помещения. Иллюстративное фото. Фото: Peeter Langovits

По словам Плесковски, повышения цен исключительно на основе спроса не было, за исключением отдельных сегментов рынка: «В сегодняшней экономической ситуации многие девелоперы не решаются начинать строительство новых складов. Поскольку существует спрос на складские площади, на рынке сложилась необычная ситуация, когда из-за стоимости строительства цена старых складов в хорошем состоянии выросла в той же пропорции, что и цены на новые складские помещения. Эта ситуация прямо противоположна рынку офисных помещений, где цены на новые офисы растут, а на старые снижаются».

Региональные предпочтения изменились

Анди Плесковски отметил, что, хотя раньше лишь более успешные компании, такие как банки, юридические фирмы и местные отделения международных компаний, могли позволить себе дорогие офисы в центре города и особенно в самом сердце города, сегодня произошли заметные изменения.

Новое офисное здание на Таммсааре, 56. Фото: US Real Estate

«Большинство предприятий других секторов раньше концентрировались в коммерческих зданиях, расположенных на удалении от центра города, где аренда была дешевле, а условия парковки лучше, но сегодня ситуация изменилась. Более низкая цена уже не является единственным аргументом, поскольку оборот, прибыль и затраты на оплату труда предприятий некоторых сфер экономики росли быстрее, чем цена аренды офисных площадей. В результате многие компании, ранее располагавшиеся в пригородах, переносят свои офисы в центр города, а также в Теллискиви и Каламая. Коммерческие здания в Мустамяэ, Хааберсти и даже Кристийне уже не так популярны, поскольку и сотрудникам, и клиентам удобнее приезжать именно в центр города», - считает Плесковски.

«Что касается складских и производственных площадей, происходит миграция старых коммерческих помещений, расположенных в черте города, в новые здания в бизнес-парках по периметру города. Этот процесс идет уже давно, но он, конечно, еще не завершен, поскольку много потенциальных арендаторов все еще работают в помещениях столицы, которые не оптимально подходят для их бизнеса», - пояснил Плесковски.

Офисное здание Pirni 7 в Кристийне. Проект. Фото: Talleks AS

Уйбомяэ добавил, что наибольшее количество новых коммерческих помещений на портале расположены в Мустамяэ – если в мае прошлого года в аренду там предлагали 73 коммерческих помещения, то в мае этого года для сдачи в аренду было предложено уже 165 объектов ( прирост 126 процентов в годовом исчислении).

Значительно увеличилось предложение и в Каламая, где объектов коммерческой недвижимости пока еще довольно мало – 12 предложений в прошлом году и 21 предложение в этом году (прирост на 75 процентов), а также в центральной части города, где в мае прошлого года сдавали 347 коммерческих помещений, а в этом мае уже 586 объектов (прирост на 71 процент). В Ласнамяэ предложение объектов коммерческой недвижимости выросло на 65 процентов, в Кристийне – на 51 процентов, в Нымме, Пыхья-Таллинне и Хааберсти годовой прирост числа предложений составил 20–40 процентов. За год число предложений сдачи в аренду коммерческой недвижимости сократилось только в Пирита и Старом городе – на 22 и 13 процентов соответственно.

Арендодатели предлагают гибкие условия

По словам Анди Плесковски, хотя в публичных предложениях цены на аренду упали не сильно, поскольку арендодатели не хотят подавать сигнал рынку, а скидки делают непосредственно клиентам: «Сегодня у ищущих помещения предприятий действительно есть немного больше возможностей снизить цену в ходе переговоров, но не стоит ожидать слишком большой скидки, поскольку у большинства арендодателей нет необходимости сдавать недвижимость в аренду по любой цене».

Помимо скидок, для привлечения клиентов предлагаются различные бонусы, такие как бесплатный тренажерный зал для сотрудников, бесплатное парковочное место, два месяца без арендной платы, фиксированные эксплуатационные расходы или фиксированная цена аренды на первые 6 месяцев.

Что ищут клиенты

При поиске офисных площадей внимание уделяют оригинальным архитектурным решениям. «Эксклюзивное новое коммерческое здание в центре города может быть столь же особенным, как и коммерческое помещение в бывшем производственном здании в Пыхья-Таллинне», - пояснил Плесковски, добавив, что в любой рыночной ситуации востребованы небольшие офисы хорошего качества, поскольку в новостройках, как правило, предлагают более крупные площади.

Пример «сток-офиса». Фото: Favorte

Помимо совершенно новых помещений предлагается множество старых офисов, не отличающихся ни дизайном интерьера, ни архитектурой здания, и спрос на такие помещения невелик. 

«Ищут офисные площади, расположенные в целостной среде. Так, важны транспортное сообщение, наличие ресторанов и кафе, других работающих по соседству предприятий, а также энергоэффективность здания. В качестве одной из тенденций можно отметить, что действующие в старых офисных зданиях предприятия готовы платить более высокую арендную плату при переезде в новые помещения, поскольку эксплуатационные расходы в новых зданиях ниже, а, следовательно, ежемесячно выплачиваемая сумма окажется более или менее одинаковой», - обобщил статистику поиска портала недвижимости Урмас Уйбомяэ.

Офис. Иллюстративное фото Фото: Pexels

Квадратные метры оптимизируют, но это в целом не за счет мер по оптимизации затрат, а благодаря тому, что при использовании гибридной работы в офисе одновременно находится меньше людей. По словам Анди Плесковски, предприятия не хотят переезжать из качественных бизнес-помещений в более дешевые: нередко новые помещения оказываются меньшей площади, но относятся к более дорогому ценовому классу. Лишние квадратные метры трансформируют в улучшенную рабочую среду, чтобы у людей была мотивация и желание приходить в офис.

Урмас Уйбомяэ добавил, что небольшие компании больше интересуются коворкингом, то есть общими помещениями, где в плату уже включены все необходимые услуги и коммунальные расходы: «Это удобный, а иногда и более дешевый вариант по сравнению с арендой собственного офиса».

Склад. Фото иллюстративное. Фото: Pixabay

На рынке складских и производственных помещений важную роль также играет расположение.  «Ближайшие окрестности города и некоторые небольшие пригодные для застройки зоны в Таллинне – например, участок Лаки-Кадака-теэ – полностью застроены. А следующие варианты уже хуже с точки зрения расположения. Задача девелоперов – создать новые популярные места. Пока ведущие девелоперы вполне с этим справляются, и на некоторых, на первый взгляд, бесперспективных территориях выросли успешные бизнес-парки», - рассказал Плесковски.