:format(webp)/nginx/o/2024/07/18/16228507t1h9ef5.jpg)
В конце лета или начале осени многие молодые люди начинают поиск съемного жилья. Юрист компании Rendin Лиа Сихт делает обзор самого важного, с чем должен быть знаком молодой будущий арендатор. Впрочем, эти советы будут полезны для арендаторов любого возраста.
Перевод: Вера Копти
Аренда первой квартиры – важный шаг в начале самостоятельной жизни, требующий большой ответственности, в том числе и за свои финансы.
«Во-первых, определитесь, что для вас важно: местоположение и район, близость к месту работы или учебы, размер и количество комнат. Затем посмотрите на порталах недвижимости, сколько запрашивают за квартиры, которые соответствуют тем же критериям. Так вы узнаете текущие цены на аренду», - объясняет Лиа Сихт, юрист платформы Rendin.
«Благодаря такой предварительной работе может стать ясно, что уровень цен слишком высок для вас и необходимо рассмотреть альтернативы. Например, присмотритесь к другим районам или найдите человека, с которым вы сможете снимать жилье вместе и делить расходы», - говорит Сихт.
Сихт добавляет, что соседи по квартире могут быть поселены в арендованное помещение только с согласия собственника. «В этом случае квартиросъемщиком считается основной жилец, а других проживающих следует внести в договор качестве соарендаторов. Они тоже должны подписать договор найма».
«Согласно Обязательственно-правовому закону (статья 289), наниматель жилого помещения имеет право без согласия наймодателя разместить в нанимаемом жилом помещении только своего супруга, сожителя, несовершеннолетних детей и родителей-инвалидов, если иное не оговорено в договоре аренды», — объясняет Сихт.
Прежде чем подписать первый договор аренды, потенциальный арендатор должен оценить свою ежемесячную платежеспособность и подумать о своих доходах (зарплата, пособие/стипендия на обучение, финансовая поддержка со стороны родителей и т. д.) и расходах (аренда, коммунальные услуги, транспорт, питание, хобби и т. д.).
«Арендная плата должна составлять максимум 30-40 процентов от ежемесячного дохода. Например, если брутто-зарплата арендатора составляет 1000 евро в месяц, цена арендуемого жилья должна находиться в диапазоне 300-400 евро», - объясняет Сихт.
«Когда пойдете осматривать объект, попросите показать счета. Кроме того, подумайте о запасе денежных средств в размере 10–20 процентов, чтобы не было неприятных сюрпризов в ситуации, когда поставщики услуг поднимают цены», - советует Сихт.
По мнению Сихт, сумма арендной платы вместе с коммунальными и другими счетами точно не должна составлять более половины месячных расходов.
«При этом, если у арендатора есть активные кредиты и/или рассрочка, эти суммы необходимо сначала вычесть из ежемесячного дохода, чтобы точно знать сколько денег останется после погашения обязательств по кредиту», - говорит Сихт.
«Между доходами и расходами обязательно должен быть баланс. В противном случае финансовые обязательства могут стать непосильными, и не исключено попадание в ловушку быстрых кредитов. Это может плохо кончится», - подчеркивает юрист.
Уже на стадии поиска квартиры следует узнать, насколько велики стартовые затраты. Другими словами, это аренда без залога или с залогом? Взимается ли маклерская плата и/или плата за договор?
«Эти суммы могут быть совершенно заоблачными. Возьмем для примера квартиру, аренда которой за один месяц составляет 500 евро. Если при заселении добавляются дополнительные единовременные платежи, расходы арендатора могут достигать 1500 евро (месячная арендная плата, залог в размере месячной арендной платы, комиссионные маклера). Также стоит знать, что Обязательственно-правовой закон позволяет требовать залог в размере арендной платы даже за два или три месяца», - объясняет юрист.
«Наша первая рекомендация кандидатам в арендаторы - будьте активны и открыты. Краткий рассказ о себе может включать описание его работы, учебы и увлечений», - советует Сихт.
«Кроме того, арендатор мог бы объяснить, почему ему подходит именно эта квартира и на какой период он ищет жилье. Также важно упомянуть, с кем вы планируете жить в арендуемой квартире - один, с партнером, другом, домашним животным», - добавляет она.
«Также рекомендую подумать об ответах на дополнительные вопросы, которые может задать арендодатель. Например, снимало ли ранее лицо, заинтересованное в аренде, жилье и на какой срок, или по каким причинам оно переезжает с нынешнего места жительства», - говорит Сихт.
Договор аренды следует внимательно прочитать перед подписанием. Содержание договора также можно изменить - вместе с арендодателем. Не бывает глупых вопросов! Если что-то кажется неясным, всегда стоит проконсультироваться. Открытое общение является важной предпосылкой для создания и поддержания хороших отношений с хозяином квартиры.
Существует два типа договоров аренды. Срочный договор означает, что он начинается и заканчивается в определенный день. Бессрочный договор также начинается в фиксированное время, но не имеет заранее согласованной даты окончания.
Бессрочный договор аренды более гибок, чем срочный, поскольку как арендатор, так и арендодатель могут расторгнуть договор в одностороннем порядке. Необходимо уведомить другую сторону за три месяца.
Срочный договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке. Единственными вариантами досрочного расторжения договора этого типа являются соглашение между сторонами или чрезвычайная ситуация и в связи с этим очень веская причина, или же нарушение договора одной из сторон, означающее, что продолжение договора больше не отвечает интересам обеих сторон.
Следует также иметь в виду, что многие ситуации, которые кажутся одной из сторон критическими, не являются уважительными причинами с точки зрения закона. Например, уменьшение дохода или разрыв со спутником жизни не являются основанием для экстренного прекращения договора найма.
Проверьте, что говорится в договоре о естественном износе: учитывает ли арендодатель естественный износ или он считает, что жилье должно быть возвращено в состоянии, исключающем износ/ухудшение в результате нормального использования по договору. Это один из пунктов Закона об аренде (Обязательственно-правовой закон, или VÕS), который вступил в силу в 2021 году.
Если естественный износ собственника не устраивает, перед выселением арендатор обязан провести ремонт в арендуемом помещении и вернуть помещение в том же состоянии, в котором оно было до сдачи. Однако арендодатель не может требовать от арендатора замены мебели или техники. Ремонт подразумевает, прежде всего, удаление признаков естественного износа со стен, потолков, полов или окон.
В договоре аренды должна быть указана дата уплаты арендной платы и способ выставления счетов (данные получателя с номером банковского счета). Если арендная плата выплачивается наличными, очень важно фиксировать это письменно. Например, арендодатель каждый месяц пишет арендатору электронное письмо о том, что он получил арендную плату, или стороны составляют письменный акт о приеме-передаче денег.
Акт приема-передачи жилья является очень важным документом наряду с договором аренды. Это документ должен быть составлен и подтвержден при передаче и возврате арендуемого имущества. Составление акта отвечает интересам обеих сторон, поскольку дает необходимую доказательную базу для более успешного разрешения возможных недоразумений и претензий.
Правильно оформленный акт документирует состояние жилого помещения на момент въезда и выезда арендатора, может содержать фотографии, фиксирует наличие имущества в жилом помещении, дефекты жилого помещения и последние показания счетчиков.
/nginx/o/2024/10/18/16427047t1h820e.png)