Банк Эстонии: над рынком недвижимости нависли тучи

Недвижимость. Фото иллюстративное. Фото: Sander Ilvest / Postimees

Экономист Банка Эстонии Раол Каллас проанализировал рынок недвижимости, отметив, что ужесточение денежно-кредитной политики и снижение спроса на коммерческую недвижимость в Европе привели к снижению чистой стоимости недвижимости как в Европе, так и в Эстонии.

Перевод: Каролийна Вертяева

По словам Каллас, за последние десять лет фонды, инвестирующие в недвижимость, в Европе и Эстонии значительно выросли как за счет притока капитала, так и за счет увеличения стоимости недвижимости. Если основным риском для фондов недвижимости в других странах Европы является риск ликвидности, связанный с оттоком капитала, то эстонские фонды сталкиваются в основном с рисками рефинансирования.

«Низкая активность на рынке коммерческой недвижимости и некоторое снижение стоимости активов вместе с ростом процентных затрат увеличили риск, связанный с рефинансированием существующих кредитов. Однако до сих пор эстонские фонды недвижимости справлялись с этим риском достаточно хорошо благодаря низкому уровню финансового рычага, что позволяет им выдерживать более значительное снижение стоимости активов», - отметил Каллас.

Он также подчеркнул, что ужесточение денежно-кредитной политики и снижение спроса на коммерческую недвижимость в Европе снизили чистую стоимость недвижимости в Европе и в Эстонии.

Рынок фондов недвижимости в Эстонии относительно мал и весьма концентрирован. В Эстонии зарегистрировано 14 фондов недвижимости, чьи активы составляют около миллиарда евро, что составляет примерно два процента от ВВП. В прошлом году объем активов фондов, зарегистрированных в Эстонии, сократился примерно на десять процентов, но по сравнению с десятилетней давностью активы увеличились почти в шесть раз благодаря притоку капитала и росту стоимости недвижимости.

«Для сравнения: в еврозоне в целом активы фондов недвижимости за тот же период выросли примерно в три раза. Хотя роль фондов недвижимости в эстонской экономике росла быстрее, чем в Европе, в условиях низких процентных ставок, доля фондов недвижимости в экономике еврозоны все же значительно выше, чем в Эстонии. Одной из причин относительного большего объема европейских фондов является более значительная роль иностранных инвесторов, ищущих доходность», - отметил Каллас.

По его словам, возросшая роль фондов недвижимости в экономике Европы означает, что их деятельность все больше влияет на банковский сектор и экономику в целом, а риски переносятся на более широкий экономический контекст. «В случае быстрой продажи активов стоимость недвижимости, заложенной в качестве обеспечения, снижается, а риск убытков по кредитам у банков увеличивается. По оценке Европейского центрального банка, растущее влияние фондов и риски, связанные с возможным резким снижением цен на коммерческую недвижимость, являются вескими аргументами для усиления надзора за фондами», - сказал Каллас.

Он отметил, что основным риском для эстонских фондов недвижимости является риск рефинансирования, связанный с долговыми обязательствами, в то время как для фондов недвижимости в других странах Европы главным риском является ликвидность, связанная с оттоком капитала.

Бизнес-модель эстонских фондов недвижимости часто включает внефондовое финансирование, например, банковские кредиты. Это означает, что в условиях высоких процентных ставок, снижения спроса на коммерческую недвижимость и увеличения числа незанятых площадей использование финансового рычага сопряжено с риском сложностей в рефинансировании существующих долговых обязательств и получения крайне неблагоприятных условий новых кредитов.

«Это может привести к вынужденным продажам и снижению стоимости активов. Такой риск рефинансирования реализовался в прошлом году как минимум в одном эстонском фонде недвижимости, где для снижения долговой нагрузки часть активов фонда была продана с убытком. Кроме того, в случае снижения цен на недвижимость соотношение кредита и стоимости залогового имущества может упасть ниже установленного в кредитном договоре критерия, в результате чего банки могут потребовать дополнительное обеспечение или погашение кредита», - сказал Каллас.

Фонды, действующие в других странах Европы, в основном являются открытыми фондами, что делает их уязвимыми к риску ликвидности. В нестабильной экономической среде, например, во время эпидемии или военных конфликтов, когда владельцы долей хотят массово выйти из фонда, это может привести к быстрым продажам и резкому снижению цен на недвижимость, рассуждал Каллас.

«Наиболее уязвимы фонды, в балансе которых малая доля наличных средств и портфель с недвижимостью низкого качества и плохого расположения, то есть низколиквидная недвижимость. Так как на рынке коммерческой недвижимости кредиты, обеспеченные коммерческой недвижимостью, напрямую связаны с банковским сектором, трудности фондов могут нанести ущерб не только частным лицам и компаниям - владельцам долей, но и финансовым посредникам и участникам рынка коммерческой недвижимости. Кроме того, риски некоторых европейских фондов увеличиваются из-за чрезмерного финансового рычага и роста объема трансграничных инвестиций, что означает, что трудности на рынке коммерческой недвижимости одной страны могут переноситься на фонды, находящиеся в другой стране», - сказал Каллас.

По его словам, в эстонских фондах недвижимости риск ликвидности ограничен тем, что это закрытые фонды. Это означает, что управляющий фондом не обязан выкупать доли по их чистой стоимости досрочно по требованию инвестора, если большое количество инвесторов решит выйти из своих вложений. Долями можно торговать только на вторичном рынке или на бирже. Дополнительно стабильность фондов поддерживается тем, что владельцы долей в основном являются местными и часто профессиональными инвесторами, местными пенсионными фондами, страховыми компаниями и другими эстонскими предприятиями, которые более осведомлены о связанных с инвестициями рисках. В других европейских фондах владельцы долей часто не являются резидентами страны размещения фонда.

«Финансовый рычаг эстонских фондов недвижимости, отражающий долговые обязательства фондов, в среднем составляет около 50 процентов. Это означает, что рост процентных затрат снижает доходность, но не угрожает существованию фонда при сохранении арендного дохода. Связи фондов с банковским сектором Эстонии ограничены. Из работающих в Эстонии банков на инвестиции фондов выделено около 200 миллионов евро, что составляет пять процентов от общего портфеля кредитов на недвижимость и строительство. Доли пенсионных фондов в эстонских фондах недвижимости составляют около четырех процентов от общего объема пенсионных фондов. Риски фондов также снижает то, что для инвестиций в основном создаются отдельные компании, что ограничивает перенос рисков, связанных с одним объектом, на весь фонд», - сказал Каллас.

По словам Каллас, на ближайшее время рост, характерный для рынка фондов недвижимости в прошлом десятилетии, будет ограничен несколькими факторами экономической среды, и владельцам долей придется учитывать, что их стоимость может оставаться на прежнем уровне. «Спрос на коммерческую недвижимость, особенно на офисные помещения с плохим расположением и низким качеством, снизился на европейском рынке коммерческой недвижимости из-за распространения удаленной работы. В результате увеличилось число свободных арендуемых площадей и снизилась стоимость имущества. Во-вторых, расходы фондов по-прежнему высоки в условиях высоких процентных ставок по сравнению с периодом низких ставок, что делает доходность менее привлекательной», - сказал Каллас.

Он добавил, что стабильность эстонских фондов недвижимости поддерживается относительно низким уровнем финансового рычага, что позволяет фондам продолжать работу даже в случае значительного снижения стоимости активов.