Нотариус: почему покупка недвижимости в рассрочку требует осторожности

Фото: Shutterstock

Бывают случаи, когда покупатель недвижимости желает оплатить ее в рассрочку. Нотариус Эве Пыттер объясняет, какие правила следует соблюдать, чтобы все прошло гладко и были защищены права покупателя и продавца.

По словам Пыттер, недвижимость можно приобрести в рассрочку двумя способами. «Прежде всего, сделку можно оформить таким образом, что покупатель сразу становится собственником недвижимости, а для обеспечения оплаты объект обременяется ипотекой», - объяснила она.

Если покупатель не оплатит недвижимость согласованным образом, это дает продавцу право требовать ее принудительной продажи. «В таком случае покупателю не нужно запрашивать у продавца согласие на ремонт, и в то же время продавец не рискует тем, что его имущество окажется испорчено», - добавила Эве Пыттер.

Второй способ покупки недвижимости в рассрочку предполагает, что покупатель становится владельцем недвижимости только после полной оплаты ее стоимости.

«Если соглашение заключается таким образом, что покупатель становится владельцем недвижимости после оплаты, в крепостную книгу можно внести предварительную отметку в пользу покупателя. Это гарантирует, что покупатель после оплаты имеет право требовать от продавца передачу права собственности на объект недвижимости, - отметила Пыттер. - Однако в таком случае риски для продавца выше, поскольку он не сможет продать объект другому лицу без согласия покупателя, даже если у покупателя возникнут проблемы с оплатой или начнутся споры о том, должен ли продавец вернуть покупателю часть оплаченной суммы, и какую именно».

По мнению нотариуса, наиболее безопасным соглашением о покупке в рассрочку является вариант, когда покупатель сразу становится собственником недвижимости, а оплату обеспечивает ипотека, то есть залог недвижимости.

«Это дает продавцу больше уверенности и снижает риски, а покупателю не нужно беспокоиться о передаче права собственности. Если покупатель обещает оплатить недвижимость частями и не берет кредит в банке, следует понимать, что продавец не имеет таких же возможностей и навыков оценки платежеспособности покупателя, как, например, банк. Поэтому продавец должен учитывать, что если покупатель не выплатит цену покупки, все связанные с взысканием долга расходы будут лежать именно на нем. При установлении ипотеки нужно учитывать, будет ли у продавца право потребовать возмещения этих расходов при продаже заложенного объекта недвижимости», - сказала она.

Что может произойти, если заключить договор купли-продажи без привлечения нотариуса?

При продаже недвижимости в рассрочку бывают случаи, когда стороны договариваются о порядке оплаты и решают обратиться к нотариусу только после того, как вся сумма будет выплачена продавцу.

«Однако такое решение крайне рискованно для покупателя, поскольку договор купли-продажи, заключенный между покупателем и продавцом без участия нотариуса, не имеет юридической силы и не дает покупателю права требовать от продавца передачи права собственности на недвижимость, - подчеркнула Пыттер. - Покупатель сможет лишь доказать, что он выплатил деньги продавцу, но единственное, что можно сделать в случае недобросовестности продавца, это потребовать возврата денег. Собственником недвижимости остается продавец, так как именно его данные внесены в крепостную книгу».

В определенных обстоятельствах покупка недвижимости в рассрочку может быть разумным выбором, но она требует тщательно продуманных соглашений.

Пыттер рекомендует непременно проконсультироваться с нотариусом, чтобы заключить безопасную сделку, учитывающую интересы и возможности обеих сторон, и сообщить нотариусу обо всех достигнутых договоренностях.

Нотариусы часто сталкиваются с ситуациями, когда продавец и покупатель заявляют, что они обо всем договорились и пришли лишь для оформления, не осознавая, что все согласованное должно быть зафиксировано в письменном виде, чтобы избежать споров в будущем.

Это соглашение должно быть обязательно заверено нотариусом. «Только на основе предоставленной участниками информации нотариус может зафиксировать в договоре такие условия продажи недвижимости, как цену, то, как именно покупатель будет производить платежи, когда передаются ключи, каковы состояние продаваемого имущества и его недостатки, а также что произойдет, если продавец или покупатель нарушат соглашение», - перечислила Пыттер.

«Соглашения, направленные на передачу права собственности на недвижимость, нельзя заключать просто за кухонным столом. Они должны быть оформлены в нотариальной форме, и именно нотариус является беспристрастным юридическим советником сторон сделки», - подчеркнула Пыттер.