Больше не значит дороже: что увеличивает, а что снижает цену частного дома

Частный дом в Йыхви. Снимок иллюстративный. Фото: KV.EE

На протяжении многих лет основным фактором, влияющим на стоимость недвижимости, было местоположение. Конечно, это остается актуальным и сейчас. Оценивается наличие хороших дорог, транспорта, школ, детских садов, медицинских учреждений, магазинов и зеленых зон. Для составления акта оценки дома выбираются аналогичные объекты и их цены сравниваются. Но сейчас это не является основополагающим.

Одним из основных критериев для оценки дома была его площадь, но в наше время все больше внимания уделяется эксплуатационным расходам.

«Большой дом уже не означает, что он будет стоить дороже. На основе нашего опыта оптимальная площадь частных домов составляет 120–160 м2. Дома меньшего размера стоят на десять процентов дешевле, а вот площади более 250 м2 не влияют на удорожание недвижимости», - говорит Катлин Ватсель, руководитель отдела финансирования частных лиц LHV.

В последнее время покупатели не хотят приобретать слишком большую недвижимость, так как с ней связаны более высокие эксплуатационные расходы.

Со временем изменился также стандарт расчета рыночной стоимости домов, который периодически обновляется. Теперь при оценке недвижимости учитывается больше различных аспектов.

Если важные изменения не согласованы, это усложняет продажу или покупку дома, так как банкам, как правило, трудно финансировать покупку таких зданий

«Например, если раньше при оценке состояния не принимали во внимание энергоэффективность и наличие таких технических систем, как вентиляция с рекуперацией тепла и солнечные панели, то теперь это стало обычной практикой, и оценщик обязательно выделяет эти факторы и учитывает их влияние на стоимость имущества», - объясняет Ватсель.

Оценщики также должны учитывать несоответствия между данными официальных регистров и фактическим состоянием, чтобы избежать снижения ликвидности и препятствий при финансировании.

«В Эстонии довольно распространены изменения в планах зданий, несущих конструкциях или, например, в системе отопления, которые не согласованы и не зарегистрированы в Регистре строений. Для последующей легализации необходимо заказывать проекты и проводить аудиты, что оценщики учитывают при расчете рыночной стоимости дома», - говорит Ватсель.

Если важные изменения не согласованы, это усложняет продажу или покупку дома, так как банкам, как правило, трудно финансировать покупку таких зданий.

Ватсель советует людям, которые собираются продавать недвижимость, проверять данные в Регистре строений и их соответствие фактическому состоянию. Многие сделки, к сожалению, не совершаются из-за несоответствия данных.

В последнее время покупатели не хотят приобретать слишком большую недвижимость, так как с ней связаны более высокие эксплуатационные расходы 

По словам Ватсель, теперь при оценке больше учитываются экологические факторы, такие как шум, природные риски и другие. При оценке учитываются, может ли территория быть подвержена риску наводнений, имеются ли тепловые острова или угроза радона. Влияние этих факторов сложно непосредственно выделить при расчете рыночной стоимости дома, но при оценке предпочтение отдается объектам с аналогичным местоположением.

Другие факторы, влияющие на стоимость частного дома

Конструкции строения. Раньше разница в цене между деревянными и каменными конструкциями была значительно заметнее, но теперь качество современных деревянных материалов значительно улучшилось. В результате сегодня разница в цене в пользу каменных домов составляет в среднем 5%.

Состояние здания. Эту категорию можно разделить на два ключевых компонента: год постройки и энергоэффективность. Стоимость домов, построенных в прошлом десятилетии, на 15% ниже по сравнению с новыми домами, но многое зависит от состояния здания. Энергоэффективные дома более высоко оцениваются на рынке, и для покупки дома с классом энергоэффективности A или B можно получить более выгодный ипотечный кредит.

Технические системы. Более высоко оцениваются дома с местной системой центрального отопления. Дома с геотермальным или воздушно-водяным отоплением оцениваются выше, затем идут дома с газовым отоплением, далее - дома с пеллетным или твердотопливным отоплением. Также высоко ценятся дома с вентиляцией с рекуперацией тепла и солнечными панелями. Менее ценятся дома с масляным или электрическим котлом, а еще меньше - дома с местным отоплением.

Факторы ESG. При оценке все больше учитываются экологические, социальные и управленческие факторы, такие как шум, природные риски и другие.

Вспомогательные строения. Наличие ценных вспомогательных построек и помещений увеличивает рыночную стоимость недвижимости на 10%.

Озеленение. Участки с высокими деревьями оцениваются на 5% выше, чем участки с низкими насаждениями.

Размер участка. Участки большего размера ценятся выше, однако рыночная стоимость недвижимости не увеличивается пропорционально размеру участка.