Эксперт: при наличии кредитоспособности откладывать покупку недвижимости не стоит

Ласнамяэ. Снимок иллюстративный. Фото: Aimur Kytt/Shutterstock

Снижающаяся ставка Euribor и более выгодная маржа жилищных кредитов создают благоприятные условия для более смелых инвесторов в недвижимость. Эксперты пояснили, с чего начать, как оценить окупаемость инвестиций и на что обратить внимание в текущей рыночной ситуации.

Сегодня маржа жилищных кредитов в действующих в Эстонии универсальных банках уже снизилась в среднем до 1,6%, а цены на недвижимость стабилизировались. «Даже если ставка Euribor не упадет до прогнозируемых двух процентов, а останется в районе трех – чего текущие экономические прогнозы скорее не предсказывают – на сегодняшнем уровне покупка арендной недвижимости в качестве инвестиции более перспективна, чем, например, летом или год назад», - объяснил исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ.

По словам маклера 1Estate Kinnisvara Алгиса Либлика, среди инвесторов в недвижимость уже наблюдается оживление, и, если вы имеете возможность взять кредит, сделку откладывать не следует: «Хотя сейчас на рынке преобладают инвесторы, приобретающие недвижимость без привлечения кредитов, увеличилось и число тех, кто благодаря выгодным предлагаемым банками условиям использует для инвестирования возможность получения кредита».

По словам Уйбомяэ, найти идеальное время для инвестиций в недвижимость сложно: «В целом я не знаю ни одного инвестора, который сказал бы, что на момент покупки недвижимость казалась ему очень дешевой. Вы можете чувствовать, что сейчас цена высока, но через пять-десять лет спросите себя: почему я не купил больше, когда это было так дешево? Инфляция и время делают свое дело, и даже если на рынке в это время будут иметь место спады, все они окажутся временными, и в долгосрочной перспективе цена и стоимость недвижимости вырастут».

Ликвидность против доходности денежного потока

При покупке недвижимости в кредит окупаемость во многом зависит от условий банковского кредита: используется жилищный кредит или бизнес-кредит, а также насколько выгодна цена квартиры. Расчет окупаемости обычно выполняется на срок, соответствующий периоду кредитования. Если кредит не используется, окупаемость рассчитывается на основе денежного потока – годовая арендная плата делится на стоимость недвижимости.

Важную роль с точки зрения окупаемости также играет выбор места. «Из-за быстрого роста цен в последние пару лет, например, доходность квартир в центре города и его ближайших окрестностях сегодня не так хороша, как в некоторых удаленных от центра частях города, - пояснил Либлик. - Центр города, Каламая и особенно приморские районы, такие как Каларанна и Ноблесснер, подходят для инвесторов, которые ищут ликвидность и ориентируются на прирост стоимости объекта, а не на доходность от аренды».

«В кризисные периоды, например во время COVID-19, когда на рынок долгосрочной аренды вышло много квартир, изначально предназначенных для краткосрочной сдачи, или в 2021–2022 годах, когда многие инвестировали в арендную недвижимость, высококачественные и новые арендные квартиры сохраняли свои цены, несмотря на давление из-за избытка предложений», - добавил Уйбомяэ.

По словам Либлика, в последние годы одним из самых востребованных районов стал, например, Уус-Веэренни, где расположены офисы эстонских «единорогов». Однако доходность аренды там остается невысокой.

«Из-за стремительного роста цен в этом районе, доходность, как и в других новых проектах, обычно составляет четыре – пять процентов. Тем, кто хочет получить  доходность, при оценке денежного потока, шесть процентов и выше, стоит обратить внимание на спальные районы, исключая новостройки, и искать выгодные сделки среди вторичного жилья», - добавил он.

Когда где-то возникает хорошая доходность от аренды, как правило, туда за короткое время устремляется больше инвесторов, что оказывает давление на цены и снижает показатели доходности. Поэтому важнее найти выгодную сделку, а не ориентироваться только на местоположение. «В этом деле эмоции нужно оставить в стороне и сосредоточиться на цифрах – деньги в недвижимости зарабатывают на этапе покупки», - подчеркнул Уйбомяэ.