Анализ: в столице какой балтийской страны жилье более доступно для средней семьи

Экономист Swedbank Марианна Рыбинская. Фото: Swedbank.

Спрос на рынке недвижимости Таллинна в третьем квартале показал признаки улучшения. Квартиры уже стали немного более доступными по сравнению с прошлым годом, поскольку процентные ставки снизились, а соотношение цены и заработной платы на квартиры улучшилось, пишет экономист Swedbank Марианна Рыбинская.

Падение процентных ставок поддерживает продолжающееся улучшение доступности и спроса на жилье.

Покупатели жилья ищут альтернативу новостройкам на вторичном рынке

Число сделок с квартирами на вторичном рынке Таллинна в третьем квартале было выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а также первым и вторым кварталами этого года. При этом рынок новостроек все еще находился в упадке – бронирований было меньше, чем в первом и втором кварталах этого года, но несколько больше, чем год назад.

Доля новостроек во всех сделках осталась на самом низком уровне за последние десять лет. Если в 2016–2019 и 2022–2023 годах сделки с новостройками Таллинна составляли в среднем четверть, то в третьем квартале они составили лишь 12 процентов от всех сделок.

Высокий уровень цен на новостройки заставил покупателей жилья искать альтернативы на вторичном рынке. Более подробная статистика показывает, что доля сделок с относительно новыми и более дорогими квартирами на вторичном рынке в третьем квартале была выше, чем в среднем за предыдущие два года.

Это, в свою очередь, также повлияло на рост цен на квартиры на вторичном рынке, который в третьем квартале составил 2,6 процента по сравнению с годом ранее. Средняя цена предложения новостроек, исходя из статистики сайтов застройщиков, в третьем квартале оказалась на 3,7 процента выше, чем год назад. Однако статистика сделок Земельного департамента показывает, что застройщики пошли на некоторое снижение цен, поэтому в среднем новостройки в третьем квартале оказались на 1,6 процента дешевле, чем год назад.

Падение процентных ставок поддерживает доступность квартир

В среднем*, в третьем квартале семья, проживающая в Таллинне, могла позволить себе на вторичном рынке квартиру площадью до 60 м2. Наименьшая доступность была в третьем квартале прошлого года, когда на вторичном рынке в среднем можно было купить квартиру площадью до 54 м2. Улучшение доступности квартир в основном поддерживается снижением процентной ставки, но соотношение между ценой квартир и заработной платой также постепенно улучшается.

Согласно статистике сделок Земельного департамента, в среднем в третьем квартале  семья могла позволить себе квартиру в новостройке площадью до 40 м2. Поскольку добавление новых квартир в статистику зависит от завершения строительства новостроек, а большинство транзакций отражается с отставанием, актуальный обзор дает статистика на сайтах застройщиков.

Учитывая цену предложения застройщиков, в третьем квартале таллиннская семья могла приобрести в новостройке в среднем квартиру площадью 35 м2 по сравнению с 32 м2 за тот же период прошлого года. Это показывает, что покупка квартиры в новостройке продолжает оставаться преимуществом для домохозяйств с более высокими доходами.

Вторичный рынок Таллинна более доступен по сравнению с Вильнюсом 

В Вильнюсе в третьем квартале на вторичном рынке семье в среднем была доступна квартира площадью 54 м2, и, согласно статистике цен Земельного департамента Литвы, квартира площадью до 47 м2 в новостройке.

Хотя в Риге сопоставимых данных нет, ситуация с доступностью квартир на вторичном рынке там лучше, чем в Таллинне и Вильнюсе. По данным ценовой статистики Земельного департамента Латвии, в новостройке Риги семье в среднем была доступна квартира площадью 42 м2.

Что принесет 2025 год рынку недвижимости?

В следующем году процентные ставки продолжат снижаться. По прогнозу Swedbank, Европейский центральный банк будет снижать процентную ставку по срочным депозитам на 25 базисных пунктов в каждую последующую сессию, доведя ее с нынешних 3,25 процента до 1,75 процента к сентябрю следующего года. Вместе с процентной ставкой Центрального банка снижается и ставка Euribor, которая является основой кредитных договоров.

Рынок труда достаточно хорошо пережил годы рецессии. Уровень безработицы в этом году увеличился, но он будет постепенно снижаться по мере улучшения общей экономической ситуации. Средняя брутто-зарплата продолжает расти, но несколько более медленными темпами.

Однако повышение подоходного налога вместе с ускорением инфляции приведет в следующем году к снижению реальной чистой зарплаты. Таким образом, улучшение доступности и спроса на квартиры в следующем году будет в основном поддерживаться снижением процентных ставок.

Несмотря на более позитивные перспективы спроса, восстановление происходит постепенно, поскольку реальная чистая заработная плата падает, а уверенность домохозяйств в будущем все еще слаба.

За последние пару лет предложение на рынке жилья увеличилось, и выбор квартир сейчас широк. Улучшение спроса означает, что период продажи квартир начнет сокращаться, а переговорная сила покупателей жилья в отношении цены будет постепенно снижаться.

* Расчет доступности жилья в странах Балтии, проведенный Swedbank, основан на домохозяйстве, доход которого в 1,5 раза превышает среднюю чистую зарплату и которое желает купить квартиру площадью 55 м2. Под доступностью подразумевается ситуация, когда платежи по жилищному кредиту, взятому для покупки недвижимости на 30 лет при доле самофинансирования 15 процентов, составляют 30 процентов чистой зарплаты домохозяйства.