Важные изменения, которые следует учитывать в сделках с недвижимостью в новом году

Руководитель портала Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ. Фото: kinnisvara24

В 2025 году вступит в силу ряд важных изменений в налоговом законодательстве, а также будут установлены новые ставки. Эти изменения окажут значительное влияние на рынок недвижимости и финансовое планирование в ближайшие годы.

Руководитель портала недвижимости Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ объясняет, какие  основные изменения следует учитывать при совершении сделок с недвижимостью.

Euribor продолжит снижаться

Шестимесячная ставка Euribor значительно снизилась, достигнув 2,562%. Это заметное изменение по сравнению с рекордными 4,1% в октябре 2023 года. По мнению экспертов, тенденция к снижению сохранится, и к концу 2025 года Euribor может опуститься ниже 2%.

Этот положительный тренд уже оживил рынок кредитования – как частные лица, так и компании стали активнее брать кредиты. Прогнозируемое снижение Euribor должно еще больше повысить кредитоспособность населения и активизировать рынок жилья. Хотя цены на недвижимость, как ожидается, останутся стабильными, объем сделок будет расти.

Рост НДС повлияет на стоимость нового строительства

С 1 июля 2025 года ставка налога на добавленную стоимость (НДС) вырастет с 22% до 24%. Это сделает строительство более дорогим и повысит стоимость новых квартир. В связи с ростом затрат на строительство застройщики будут вынуждены повышать цены на новые квартиры и дома.

НДС облагается продажа новой недвижимости. Независимо от того, продается квартира, жилой дом или коммерческое помещение, если продажа происходит до фактического начала эксплуатации, к продажной цене добавляется НДС.

В соответствии с ранее действовавшим Законом о НДС, здание теряло статус нового сразу после его первого использования. Это означало, что при последующей продаже НДС не добавлялся. Однако с 1 января 2025 года вступает в силу поправка к Закону о НДС, в соответствии с которой здание будет считаться новым в течение первого года эксплуатации. Если здание будет продано в течение этого года, к продажной цене обязательно добавится НДС.

Эта поправка приведет эстонское законодательство в большее соответствие с директивой ЕС по НДС, которая позволяет государствам-членам устанавливать срок давности для нового здания до двух лет. Эстония выбрала ограничение в один год.

Например, если плательщик НДС приобрел новое жилое помещение в ноябре 2024 года и сразу же ввел его в эксплуатацию для необлагаемой НДС деятельностью (сдал в аренду как жилое помещение на длительный срок), а затем продал его в мае 2025 года, то, поскольку продажа произошла в течение года после ввода в эксплуатацию, к продажной цене обязательно добавится НДС.

НДС распространяется только на новостройки и не применяется к ценам на вторичном рынке.

Нотариальные тарифы увеличатся

В начале нового года на стол правительства поступит законопроект Министерства юстиции о повышении нотариальных тарифов с 1 марта 2025 года. В случае его принятия тарифы значительно возрастут – например, за отчуждение недвижимости стоимостью 9000 евро вместо нынешних 50,90 евро придется заплатить 120 евро.

Рост нотариальных сборов за договор купли-продажи недвижимости с установлением ипотеки будет наименьшим в Тартумаа (22,5%) и наибольшим в Ида-Вирумаа (85,9%) на основе средней стоимости сделки в уезде. В Харьюмаа тарифы вырастут на 25,5%. В то же время, из-за высокой стоимости недвижимости, средний нотариальный сбор в Харьюмаа останется самым высоким (884 евро), а в Ида-Вирумаа – самым низким (240 евро).

Изменения в нотариальных тарифах пока находятся на стадии законопроекта и могут быть пересмотрены.

Отмена налоговой льготы на проценты по жилищным кредитам

Частные лица больше не смогут вычитать из налогооблагаемого дохода проценты по жилищным кредитам. В последний раз такую возможность предоставили за 2023 год в декларации о доходах. В декларации за 2024 год вычет процентов по жилищному кредиту больше не предусмотрен.