Маклер: проверьте, какое право на приглянувшуюся вам квартиру имеют родственники или соседи продавца

Изучите, не находится ли объект недвижимости, который вы собираетесь купить, в совместной собственности. Фото: Shutterstock

Если вы планируете купить недвижимость, то начните с проверки формы собственности. Сделать это лучше заранее, до поездки на объект, чтобы не терять время, которое, как говорится, дороже золота. Не доверяйте слепо информации в объявлении, уточняйте, интересуйтесь, спрашивайте. 

Маклер Светлана Арро объясняет, как избежать проблем, если приглянувшаяся вам квартира или дом являются частью сособственности.

Дело в том, что обычная, на первый взгляд, квартира может иметь юридический статус как квартирной собственности, так и идеальной части недвижимости (эст. mõtteline osa часто переводится, как «мыслимая» или даже «мысленная» часть, но верный русскоязычный юридический термин - «идеальная» в отличие от «реальной» части недвижимости - прим.ред.).

Да, у нас еще имеются многоквартирные дома, где идеальные доли не преобразованы в реальные, то есть квартирные собственности не созданы: все соседи являются сособственниками с вытекающими правами и обязанностями.

Однако, чаще всего эту форму собственности можно обнаружить в парном или даже рядном доме. Эти дома строятся на одном участке земли и зачастую волостное самоуправление просто не разрешает поделить эти дома на реальные части, так как это, например, противоречит условиям планировки данного района. В этом случае  должен быть хотя бы установлен и нотариально заверен порядок использования, что все равно не исключает риски, о которых вы скоро узнаете.

Доля в недвижимости, находящаяся в сособственности, по определению не может обладать такой же рыночной стоимостью, как равноценный по площади объект, находящийся в полной собственности 

Доля в недвижимости, находящаяся в сособственности, по определению не может обладать такой же рыночной стоимостью, как равноценный по площади объект, находящийся в полной собственности.

Что вы должны знать о совместной собственности:

- совместную собственность можно прекратить по согласованию сособственников или посредством судебного решения;

- суд не может отказать в прекращении совместной собственности;

- если один из сособственников делает реновацию на своей части недвижимости, то он может в течение трех лет требовать компенсацию половины своих затрат от второго сособственника;

- в случае принудительной продажи недвижимости на аукционе выручка делится между сособственниками согласно их долям собственности, не учитывая реальную стоимость их частей;

- скрытым недостатком считается даже тот факт, что продавец не сообщил, что например у соседа-сособственника не поменяны в квартире трубы; это может повлечь за собой возможные дополнительные материальные расходы для продавца.

Вышеизложенная информация может быть очень полезна наследникам, которые после вступления в право наследования становятся сособственниками со всеми вытекающими правами и обязанностями. У наследников также есть законное право требовать прекратить совместную собственность и есть обязанность компенсировать часть затрат на улучшение условий не своей части собственности.

Если вы рассматриваете возможность приобрести идеальную долю недвижимости, находящуюся в сособственности, задумайтесь об этом как следует: соответствует ли цена возможным рискам.

А если вы уже являетесь владельцем подобной доли, важно понимать все нюансы, чтобы защитить себя от возможных проблем, которые могут возникнуть при взаимодействии с другими сособственниками, включая риск столкнуться с недобросовестными соседями, если они немного больше вас подкованы юридически.