АНАЛИТИК ⟩ Не каждое жилье – это инвестиция

Пеэтер Коппель. Фото: Mihkel Maripuu/Postimees

Есть один класс активов, который мне не особо нравится - ни с точки зрения инвестиций, ни исходя из личных предпочтений, пишет экономический аналитик Пеэтер Коппель.

Этот класс активов - недвижимость. Нет, с коммерческой недвижимостью проблем нет. Ее можно мысленно разложить на отдельные составляющие и в итоге прийти к выводу, соответствует ли доходность уровню риска. Это довольно просто. Или, по крайней мере, настолько просто, насколько вообще возможно адекватно определить экономическую ситуацию.

С жилой недвижимостью все немного иначе, потому что для человека (именно для человека, а не инвестора в данном случае!) покупка объекта - это не рациональное инвестиционное решение, а скорее эмоциональный выбор, основанный на разных факторах. Более того, это, по сути, эмоциональное решение, которое обычно сопровождается многолетним кредитным обязательством.

Как бы красиво и убедительно ни говорили риелторы, «дом» - это в первую очередь эмоциональное понятие, а его покупка на чужие деньги - не что иное, как потребление в долг. Запомните: покупка жилья - это зачастую пример потребления в кредит!

Если кто-то все же хочет обсуждать это с точки зрения инвестиций, то и как инвестору мне есть что возразить. Да, когда цены на недвижимость растут, а реальные процентные ставки отрицательные, брать ипотеку кажется логичным решением. Но здесь в игру вступает любопытный нюанс.

Если внимательно следить за ценой недвижимости, купленной в кредит - простите, дома - в определенные периоды может возникнуть приятное ощущение богатства. Однако здесь есть одно существенное «но». Рост цен на эту недвижимость - или, простите, дом - означает, что при продаже вы действительно сможете позволить себе больше широкоэкранных телевизоров и дорогой еды. Но если вы захотите купить еще недвижимость, придется пойти на серьезные уступки: например, переехать дальше от центра или согласиться на меньшую жилплощадь.

Если первая важная мысль заключается в том, что покупка жилья - это потребление в кредит, то вторая - что в случае с жилой недвижимостью расположение действительно имеет значение

По сути, рост цен на жилье означает, что за ту же сумму аналогичная квартира или дом окажется дальше от центра.

Итак, да, вы действительно выиграли от роста цен на недвижимость, но выиграли в отношении чего-то другого (денег, телевизоров, колбасы...), а не в отношении недвижимости, потому что рост цен на вашу недвижимость - простите, дом - не единичное явление.

Практически вся сопоставимая и даже значительная часть несопоставимой недвижимости тоже подорожала. Во всех распространенных (на грани эзотерики) рассказах о рынке недвижимости этот факт «как-то случайно» остается в тени.

Точно так же многие забывают, что цены на жилье могут не только расти, но и падать. Конечно, говорить о таком странно, особенно когда кладовка где-нибудь в Каламая стоит четверть миллиона. Однако отсюда следует вторая важная мысль.

Если первая важная мысль заключается в том, что покупка жилья - это потребление в кредит, то вторая - что в случае с жилой недвижимостью расположение действительно имеет значение. Если кто-то и берет 30-летнюю ипотеку на эту кладовку за четверть миллиона, то делает это потому, что отсюда легко добраться до всех мест, где происходит что-то интересное!

Эксклюзивность и комфорт всегда идут с внушительным ценником и исторически оказываются более защищенными от падения цен - даже если о некоторых таких квартирах можно сказать: «почти как квартира, только меньше». В центре города пространство ограничено, а плотнее застраивать его у нас почему-то не хотят. Это делает недвижимость в центре ограниченным ресурсом, на который спрос остается стабильным или даже растет. (Разумеется, при условии, что «политику грузовых велосипедов» не ужесточат еще сильнее и доступ в центр совсем не ограничат.)

Таким образом, по мере приближения к центру города, понятие «дом» теоретически все больше сближается с понятием «инвестиция».