Исторические перемены на лесном рынке: теперь правила диктуют покупатели

Один из наиболее распространенных способов инвестирования в лесное хозяйство – это восстановление и уход за вырубленными участками, что со временем увеличивает их стоимость. Фото: Postimees

Еще несколько лет назад в кругу лесопромышленников ликвидность лесных земель сравнивали с продажей акций. Если при продаже акций деньги поступают на счет в течение нескольких дней, то с лесными землями было почти так же - стоило лишь заявить о намерении продать, как сразу находились покупатели, и при подходящих условиях сделку можно было закрыть за считанные дни. Теперь же ситуация изменилась.

Осенью 2023 года Äripäev провел веб-семинар «Когда лесное хозяйство становится прибыльным?» для владельцев лесных земель. Руководитель OÜ Koidusalu Talu Олави Удам начал свое выступление с простой истины: «Лесная земля становится прибыльной уже в момент покупки» - и на этом он мог бы завершить свой доклад.

Эти слова подтверждает статистика Земельного департамента, согласно которой медианная стоимость лесных земель стабильно росла вплоть до начала 2024 года. Конечно, не всегда данные напрямую сопоставимы - в разные годы на рынок поступали участки разного качества. Тем не менее, общий тренд оставался неизменным - цены двигались только вверх. Еще год назад казалось, что верхний предел стоимости лесных земель ограничен лишь небом.

Рекордный рост цен

По данным Земельного департамента, в 2012 году средняя медианная стоимость гектара лесной земли составляла 1718 евро, а к 2022 году выросла до 6386 евро - в четыре раза за десять лет. Однако наиболее стремительный скачок цен пришелся на последние годы. В 2021 году медианная цена гектара леса составляла 4546 евро, а в 2023 году этот показатель уже достиг 7035 евро.

Удам оказался прав: стоит только купить лесной участок - и его стоимость тут же начинает расти.

Причины были простыми: рост цен подстегивали удорожание сырья и тот факт, что, несмотря на повышение, стоимость лесных и сельскохозяйственных земель в странах Балтии все еще в несколько раз ниже, чем в Западной Европе. Так, например, в Нидерландах и Германии лесные земли стоят почти в десять раз дороже.

Кроме того, на рынке лесных земель Эстонии присутствуют крупные зарубежные компании, что, естественно, увеличивало спрос. Покупку небольших участков также стимулировали освободившиеся пенсионные накопления, которые многие предпочли инвестировать.

Член правления платформы аукционов лесных земель OÜ Tehingukeskus Мярт Лейман отметил, что, хотя и сейчас есть частные лица, желающие приобрести недорогой лесной участок в родных местах, их интерес несравним с уровнем прошлых лет.

Одним из факторов роста цен были доступные в течение многих лет дешевые кредиты. Однако поскольку лес и земля - это капиталоемкие и долгосрочные инвестиции, даже повышение процентной ставки на два-три процента превращает прибыльность вложения в убыток. Именно поэтому заемные деньги исчезли с рынка лесных земель.

Покупатели выходят на передний план

До прошлого года на рынке лесных земель в Эстонии господствовал рынок продавца - именно они диктовали условия. Однако теперь ситуация изменилась.

Лесозаготовители, с которыми беседовал Postimees, затрудняются сказать, является ли это временной аномалией - как, например, весной 2020 года, когда из-за паники, вызванной коронавирусом, цены на лесные участки временно упали - или же это начало нового тренда.

Лейман сравнивает ситуацию с предыдущими годами, когда именно продавцы контролировали рынок, и лесные участки раскупались мгновенно - включая так называемые трупы (в лесопромышленном жаргоне так называют вырубленные участки).

«Процесс продажи сам по себе не стал длиннее, но поскольку у покупателей теперь больше выбора, они внимательнее подходят к инвестициям. Наибольшие трудности испытывают владельцы участков, где первый цикл вырубки ожидается лишь через несколько десятилетий, так как капитал надолго остается замороженным. Также сложнее продать земли, находящиеся под охраной, особенно расположенные в зонах строгой природной защиты», - говорит он.

По словам Леймана, если несколько лет назад экономическая нестабильность влияла в первую очередь на платежеспособность частных покупателей, но не мешала лесозаготовительным компаниям продолжать закупки, то теперь этот тренд изменился - в число продавцов вошли и сами предприятия.

Так, в конце прошлого года шведский лесопромышленный концерн Södra объявил о продаже 153 000 гектаров принадлежащих ему лесных земель в Латвии и Эстонии. Хотя на Эстонию приходится лишь 16 000 гектаров - чуть больше десятой части от общего объема, - Södra Forest Estonia OÜ остается одним из крупнейших лесохозяйственных предприятий страны.

На вопрос о причинах ухода из стран Балтии руководитель отдела по связям с общественностью Магус Чельстрём ответил кратко, сославшись на официальный пресс-релиз компании. В нем Södra поясняет, что теперь сосредоточится на управлении лесными землями и древесным хозяйством более чем 50 000 владельцев.

Концерн Södra, основанный в 1938 году, является по сути кооперативом лесовладельцев, занимающимся не только лесным хозяйством, но и переработкой древесины и производством целлюлозы.

Лейман отмечает, что для крупных компаний естественно время от времени пересматривать свои активы и продавать часть земель. Однако сейчас очевидно, что из-за высокой неопределенности инвесторы предпочитают приобретать только те участки и права на вырубку, которые можно использовать сразу.

Лесозаготовители, с которыми беседовал Postimees, считают, что решение Södra покинуть рынок Балтии связано не только с экономическими, но и с геополитическими факторами.

Профессиональный оценщик и аналитик Arco Vara Михкель Элисте подчеркивает, что рынок лесных земель развивается синхронно с общими тенденциями в сфере недвижимости. После бумового роста цен в предыдущие годы спад был лишь вопросом времени.

Кроме того, в последние годы из эстонского рынка недвижимости ушло значительное количество иностранного капитала, что также оказало влияние на цены лесных участков.

Союз лесной и деревообрабатывающей промышленности: иностранный капитал уходит из Эстонии

Исполнительный директор Эстонского союза лесной и деревообрабатывающей промышленности (EMPL) Хенрик Вялья отмечает, что иностранный капитал уже давно покидает сектор, что свидетельствует о том, что Эстонию больше не воспринимают как страну, где можно создавать добавленную стоимость и зарабатывать.

«Это тревожный сигнал. Причем не только зарубежные, но и отечественные предприятия сейчас не спешат с инвестициями - они заняли выжидательную позицию, присматриваясь к возможностям в других странах», - говорит он.

По словам Вялья, ключевая причина оттока капитала - политическая нестабильность, которая подрывает уверенность бизнеса.

«Компании не знают, какими будут объемы доступных ресурсов, сохранится ли возможность заготавливать древесину, останутся ли цены на энергию выше, чем в странах-конкурентах», - поясняет он.

Если соседние государства стремятся поддерживать и развивать лесную и деревообрабатывающую промышленность, то в Эстонии, по его словам, тенденция противоположная - уровень неопределенности растет.

«Законопроекты, находящиеся в процессе рассмотрения, не дают сектору решений и ясности, а лишь добавляют неопределенности», - говорит Вялья.

Он подчеркивает, что логистические затраты на экспорт из Эстонии и так выше среднего из-за географического положения страны. При этом несколько последних правительств систематически снижали предложение древесного сырья, вводя все новые экологические ограничения.

«Инвесторы видят, что процесс создания новых природоохранных зон и заповедных лесов не имеет конца. Власти говорили о максимальной планке в 30 процентов охраняемых лесов, но этого, похоже, не произойдет. А без сырья не будет ни промышленности, ни налоговых поступлений», - подчеркивает Вялья.

Лесная и деревообрабатывающая промышленность - одна из важнейших экспортных отраслей Эстонии, общий объем которой составляет три миллиарда евро.

Согласно данным EMPL, сектор ежегодно обеспечивает 1,15 миллиарда евро налоговых поступлений в госбюджет (что составляет десять процентов от всех налоговых доходов страны) и создает 57 000 рабочих мест - как прямых, так и косвенных.

На долю деревообрабатывающей отрасли приходится 16 процентов всей добавленной стоимости, создающейся в Эстонии.