Незаконная перепланировка квартиры: можно ли такую купить и что будет потом?

На рынке недвижимости встречается немало примеров квартир, где произведены значительные изменения в планировке и даже перенесены технические системы, связанные с другими квартирами. 

«В моей практике практически не встречаются квартиры в домах, построенных до 1990 года, где бы ничего не меняли. Всегда что-то переделано – хотя бы объединены туалет и ванная», - рассказывает сертифицированный старший маклер Uus Maa Kinnisvarabüroo Кетлин Юндас.

Все идет по плану, пока сносят лишь те стены, которые действительно можно демонтировать, не затрагивая несущие конструкции. Или же если на перепланировку оформлены проект и строительное уведомление. Однако довольно часто встречаются случаи самовольных изменений - когда у владельцев квартир нет ни проекта, ни документации на выполненные работы.

Перепланировки в старых домах

Компания OÜ Vanamaja Projekt уже много лет сталкивается с владельцами недвижимости, которые внесли изменения в планировку своих квартир.

«Перепланировки чаще всего встречаются в старых домах, где изначальная планировка уже не соответствует современным требованиям», - рассказывает руководитель OÜ Vanamaja Projekt Элво Темас. По его словам, в таких домах часто объединяют квартиры, совмещают комнаты, а также расширяют жилую площадь за счет лестничных клеток.

«Кроме того, в деревянных домах изначально не было туалетов, ванных комнат и кухонь: их впоследствии встроили в квартиры, но нередко без соответствующего проекта», - отмечает Темас.

Проблемы с незаконными перепланировками чаще всего всплывают при продаже квартиры

По словам Аннемай Тувике, руководителя отдела в Arco Vara Kinnisvarabüroo, такие ситуации возникают из-за нехватки информации: «Многие владельцы не знают, что на определенные виды работ требуется разрешение, или считают его оформление ненужной формальностью. Кроме того, сам процесс узаконивания может быть довольно затратным: стоимость зависит от объема необходимых работ. У некоторых просто нет финансовой возможности привести документацию в порядок».

Проблемы с незаконными перепланировками чаще всего всплывают при продаже квартиры. Если в сделке участвует маклер, он может запросить и проверить, соответствуют ли фактические изменения тем, что указаны в Регистре строений. Также покупатели стали более внимательными и сами сверяют данные. Банки, выдающие ипотечные кредиты, также проверяют, соответствует ли фактическая планировка квартиры информации, указанной в Регистре строений.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

По словам Аннемай Тувике, продать такую квартиру возможно, однако возникает вопрос: нужен ли покупателю ипотечный кредит.

«Если потенциальный покупатель планирует взять кредит, а в объекте выявлены незаконные перепланировки, продавцу стоит учитывать, что цена может в ходе переговоров быть снижена, а сам процесс продажи может затянуться. Возможность получения кредита зависит от множества факторов: характера незаконных изменений, финансового положения покупателя и возможности узаконить сделанные работы», - объясняет Тувике.

Она также отмечает, что все чаще возникают ситуации, когда банк все же одобряет выдачу кредита, но с условием, что к определенному сроку документы на объект должны быть приведены в порядок.

«Такое требование встречается даже в случаях, когда изменения касаются лишь легких перегородок, на установку которых не требуется разрешение. Однако банки настаивают, чтобы все изменения были внесены в регистр через уведомление о внесении данных и обмерочный проект», - добавляет Тувике.

Реальные примеры из практики

Сертифицированный маклер Кетлин Юндас приводит примеры из своей практики. Например, если при объединении туалета и ванной стены сносят, но систему водоснабжения не переносят, банки, как правило, не требуют проект на такие изменения.

Во многих старых домах кухни изначально были очень маленькими, и владельцы старались расширить их за счет сноса перегородок 

Однако бывают и более сложные случаи. «Например, когда трубу горячего водоснабжения, через которую идет общий домовой водопровод, направляют в систему теплого пола. Здесь уже обязательно нужен проект, так как затрагиваются инженерные коммуникации всего здания», - объясняет Юндас.

По ее словам, продажа квартиры может значительно усложниться, если были снесены межкомнатные перегородки. Особенно это касается панельных домов, где блоки внешних стен жестко связаны с несущими конструкциями. «Удаление даже одной такой стены внутри квартиры может привести к оседанию всей конструкции», - отмечает Юндас.

Иногда даже сами продавцы не знают, что именно было изменено в их квартире, так как приобрели ее уже в таком виде

Она добавляет, что во многих старых домах кухни изначально были очень маленькими, и владельцы старались расширить их за счет сноса перегородок. Однако в таких зданиях зачастую сложно определить, какая стена несущая, а какая нет. «Полагаться на мнение знакомого строителя здесь опасно», - предупреждает Юндас, приводя в пример дом в Нымме, где выяснилось, что даже стены санузла были несущими.

Впрочем, узаконить подобные перепланировки можно, если провести технический аудит и подтвердить, что на месте снесенной стены установлены соответствующие нормативам опорные конструкции. В случае необходимости заказываются замеры несущей способности здания.

«Банки стали уделять этому больше внимания, потому что не все покупатели могут оценить риски таких изменений. Иногда даже сами продавцы не знают, что именно было изменено в их квартире, так как приобрели ее уже в таком виде», - поясняет Юндас. Однако, по ее словам, это не освобождает владельцев от обязанности узаконить перепланировки.

Кухня - сердце дома

Все больше набирает популярность перенос кухни внутри квартиры. Чаще всего это означает, что на месте старой кухни делают спальню, а саму кухню переносят в другое помещение. Однако такие изменения требуют переноса инженерных коммуникаций, что делает процесс сложнее.

Кетлин Юндас делится личным опытом: в своей квартире она полностью перенесла кухню в другую комнату. «Для этого мне понадобилось сделать обмерочный проект, электропроект, а также предоставить данные о новом расположении труб и системе водоснабжения. Кроме того, с помощью уведомления о внесении данных я официально изменила количество комнат в квартире», - рассказывает Юндас.

Балкон как часть общего имущества дома

Самым распространенным изменением в квартирах остается снос перегородок, однако в свое время в панельных домах популярностью пользовалось присоединение балкона к жилой площади. Однако самовольно застеклить и объединить балкон с комнатой нельзя, так как он является общим имуществом дома.

По словам Элво Темаса, сегодня такие изменения встречаются реже, но узаконить их задним числом практически невозможно.

В Ласнамяэ владелец приобрел квартиру с просторной кухней, не зная, что ее расширили именно за счет балкона

«Балконные плиты, как правило, не рассчитаны на дополнительную нагрузку: если на них устанавливать окна и другие строительные материалы, это может повредить конструкцию. Подобные работы требуют комплексного проекта, так как балкон является частью фасада всего дома», - объясняет Темас.

С аналогичными случаями сталкивалась и Кетлин Юндас. «Расширение квартиры за счет балкона - худшее, что можно сделать. Узаконить такую перепланировку бывает невозможно, так как это требует внесения изменений во весь фасад здания», - говорит она.

Один из таких примеров был в Ласнамяэ, где владелец приобрел квартиру с просторной кухней, не зная, что ее расширили именно за счет балкона. «Квартиру мне все же удалось продать, так как покупатель осознавал все риски. В договоре мы указали, что если узаконить перепланировку через проект фасадных изменений не получится, то владелец обязан будет вернуть балкон в первоначальное состояние», - рассказывает Юндас.

Заказ проекта задним числом может обойтись значительно дороже и вызвать гораздо больше стресса, чем оформление всех разрешений до начала работ 

Она добавляет, что банки могут выдать кредит даже на такие квартиры, но сначала они проверяют, осознает ли покупатель масштаб проблемы и необходимость вложений. Также важным фактором является размер первоначального взноса со стороны покупателя.

Продажа недвижимости с недостатками: что нужно знать?

Кетлин Юндас подчеркивает, что продавать недвижимость с недостатками не запрещено, но покупатель должен быть осведомлен обо всех проблемах, чтобы впоследствии не мог предъявить претензии.

«Мой опыт показывает, что продавцам всегда проще и дешевле самостоятельно привести документы в порядок, чем оставлять эту задачу на покупателя», - говорит Юндас.

С этим согласен и Элво Темас, который отмечает, что заказ проекта задним числом может обойтись значительно дороже и вызвать гораздо больше стресса, чем оформление всех разрешений до начала работ.

«Иногда в ходе узаконивания требуется разобрать часть конструкции или демонтировать отдельные элементы, чтобы убедиться, как именно выполнены работы. Если владелец отказывается делать вскрытие, проектировщик в свою очередь может отказаться от работы», - объясняет Тхемас.

«Мы не можем гарантировать безопасность того, что не можем проверить», – добавляет он. По его словам, количество объектов, требующих узаконивания задним числом, измеряется сотнями.

С чего начать?

Не все работы в доме требуют проекта и строительного уведомления. В целом без согласования можно выполнять отделочные работы, менять напольные покрытия, а также сносить перегородки, если они не являются несущими или усиливающими конструкциями.

Однако, если есть хоть малейшие сомнения в том, что сделанные изменения нуждаются в узаконивании, первый шаг - обратиться в местное самоуправление. Их требования могут немного отличаться, но именно там дадут четкие инструкции, нужно ли оформлять документы.

Руководитель отдела развития столичного Департамента городского планирования Катрин Романенков советует начать с проверки данных Ehitisregister - Регистра строений 

«Прежде всего я рекомендую заглянуть туда и посмотреть, какие данные по вашей квартире там имеются. Если информация не соответствует действительности, необходимо пройти процедуру подачи строительного уведомления. В этом процессе уже поможет специалист строительного отдела города», - объясняет Романенков.

Контакты для обращений в Таллинне можно найти на tallinn.ee.

«В нашем строительном надзоре мы стремимся не наказывать, а консультировать, чтобы находить решения, которые устроят всех участников процесса», - подчеркивает Романенков.

Она также рекомендует ознакомиться с сайтом Министерства климата ehitusgiid.ee, где подробно и в доступной форме описан весь процесс строительства и узаконивания.

Что относится к перепланировке?

Перепланировкой считаются следующие работы

1️⃣ Снос, изменение или возведение несущей или усиливающей стены.

2️⃣ Создание нового дверного или оконного проема либо их заделка.

3️⃣ Замена окон, если изменяются материал, размер или расположение.

4️⃣ Расширение квартиры за счет балкона, лоджии или коридора, относящегося к общему имуществу дома.

5️⃣ Обустройство сауны (это затрагивает вопросы пожарной безопасности и электроснабжения).

6️⃣ Монтаж, изменение или демонтаж инженерных систем (отопление, водоснабжение, электрика, вентиляция и др.), если это значительно влияет на характеристики здания или фасад (например, установка воздушного теплового насоса).

Источник: vanamaja.ee

Если ремонт затрагивает общее имущество дома (например, перекрытия, фасад, системы отопления, водоснабжения и канализации), перед выполнением работ необходимо получить согласие квартирного товарищества.