/nginx/o/2022/10/07/14883941t1heeb9.jpg)
:format(webp)/nginx/o/2025/02/18/16664882t1h290a.jpg)
- Mapri: государство популистски подходит к введению требований
- Руководитель компании объясняет, почему, по его мнению, многие фирмы управляются плохо.
Строительная компания Mapri, работающая в Эстонии и Латвии, обеспокоена тем, что в Эстонии к классификации энергоэффективности зданий подходят иначе, чем у южных соседей. Это может привести к ситуации, когда схожим зданиям в Эстонии и Латвии присваиваются совершенно разные энергетические классы.
Глава Mapri Eesti Тармо Роос объясняет, что в Эстонии уже несколько лет действует обязательное требование строить все новые здания с энергетическим классом A. Это означает, что дома должны быть максимально энергоэффективными. «Клиенты требовали этого еще до того, как правило закрепили в законе», - отмечает Роос.
В Латвии система устроена иначе: требования различаются в зависимости от типа здания. Классификация шире, поэтому в категорию A там попадают и такие дома, которые в Эстонии получили бы класс B или даже C. Кроме того, в Латвии есть и A+ класс, который присваивается зданиям с очень высокой энергоэффективностью.
«Поэтому в странах Балтии сложилась путаница. Если кто-то говорит о здании с классом A, то на самом деле следует обсуждать конкретные числовые показатели, чтобы все было понятно», - поясняет Роос.
В Латвии разрешено строить новые здания даже с классом C, несмотря на то, что они могут быть очень похожи на эстонские дома, отмеченные A-классом. По мнению Рооса, единые требования упростили бы процесс информирования как специалистов строительной отрасли, так и потребителей.
Министерство климата: методику и требования каждая страна определяет самостоятельно
Советник по строительству и жизненной среде Министерства климата Сирет Трей:
«На уровне Европейского союза согласованы общие принципы энергоэффективности зданий, однако методику и конкретные требования каждая страна устанавливает самостоятельно.
При этом директива ЕС об энергоэффективности зданий регулирует расчет предельных значений для энергетических сертификатов, основываясь на так называемых оптимальных по затратам уровнях. Принцип Евросоюза заключается в том, что оптимальный уровень энергоэффективности - это такой, при котором суммарные расходы за весь жизненный цикл здания остаются минимальными.
В расчетах учитываются строительные затраты, расходы на энергию и обслуживание, которые различаются между странами в зависимости, например, от стоимости труда и цен на энергоресурсы. Именно поэтому содержание энергетических сертификатов в двух соседних странах может отличаться.
Директива также предусматривает, что каждые пять лет страны ЕС должны пересматривать свои расчеты, чтобы они оставались актуальными».
Разные требования безопасности
В Латвии отличаются не только стандарты энергоэффективности, но и требования безопасности зданий.
После обрушения супермаркета Maxima в Риге в 2013 году, где погибли 54 человека и еще 39 получили ранения (включая трех спасателей), в стране были введены более строгие нормы контроля для общественных зданий. Эти изменения сделали процесс начала строительства более длительным, но в то же время обеспечили большую уверенность владельцам и покупателям недвижимости в ее безопасности.
В Эстонии также существует обязательная экспертиза зданий с высокой проходимостью, однако в Латвии этот список объектов шире.
«Я был бы не против, если бы в Эстонии строительная документация стала более детализированной. Это не должно касаться всех категорий зданий - в частных домах риски минимальны», - отметил Роос.
Министерство климата: нецелесообразно прописывать в законе все частные случаи
Руководитель направления строительной деятельности Министерства Климата Лийзи Паюсте объяснила, что при создании эстонского Закона о строительстве использовался принцип: регулировать столько, сколько необходимо, но как можно меньше.
«Этот закон применяется ко всем сооружениям - как зданиям, так и различным объектам с разным назначением, поэтому в нем оставлена определенная абстрактность. Это позволяет использовать его дольше и в более широком спектре случаев.
Государственный суд также высказал мнение, что в такой технической сфере, как строительство, существует слишком много различных требований, поэтому прописывать в законодательстве все возможные случаи нецелесообразно и нереально.
Согласно Закону о строительстве, здания должны проектироваться и возводиться в соответствии с передовой практикой, а конкретные требования к сооружениям, включая нормы безопасности, могут регулироваться и другими правовыми актами или даже стандартами.
Часто особые строительные требования зависят от назначения объекта. Например, нормы, касающиеся бассейнов и школ, регулируются разными постановлениями, поэтому их не вносят в Закон о строительстве. Аналогично требования пожарной безопасности устанавливаются отдельным постановлением и зависят от типа здания», - сказала она.
На вопрос Postimees о том, следует ли, по мнению Рооса, Эстонии предпринять шаги для сближения требований с Латвией, он ответил: «В Эстонии принято говорить, мол, если из Европы поступает директива, мы стараемся сделать ее как можно более жесткой». Он подчеркнул, что директива - это не закон, а лишь руководство, которое каждая страна ЕС может адаптировать к своим условиям при создании законодательства.
Глава Mapri в Латвии: может сложиться впечатление, что здания в Эстонии хуже
Член правления латвийского филиала Mapri Būve Хольгер Кальд отмечает, что, несмотря на схожесть требований к энергоэффективности зданий в Эстонии и Латвии, существуют и значительные различия:
«В обеих странах целью является строительство зданий с почти нулевым энергопотреблением. Однако в Латвии, помимо предельного годового энергопотребления, установлены дополнительные ограничения на максимальные затраты на отопление и уровень выбросов CO₂.
Как ранее указал Роос, в Латвии здание с классом A может соответствовать B или даже C-классу по эстонским стандартам. Это подчеркивает важность единой системы оценки. Разные подходы к классификации усложняют объективное сравнение зданий, что особенно важно при купле-продаже недвижимости или международных строительных проектах.
Отсутствие единых систем энергомаркировки может привести к ситуации, когда человек сравнивает два здания, классифицированных в разных категориях энергоэффективности (например, A в Латвии и B в Эстонии), и может подумать, что здание в Эстонии хуже, хотя на самом деле их энергоэффективность может быть довольно схожей. В Латвии и Эстонии разные критерии для определения энергоэффективности, и в связи с этим застройщики и строители сталкиваются с вызовами, возникающими при установлении целей в разных странах. Единая система сделала бы их работу проще и эффективнее.
Будет полезно, если в Латвии и Эстонии будет единая система оценки энергоэффективности, чтобы обеспечить сопоставимость и облегчить межгосударственное сотрудничество и сделки. Это также упростит проектирование, строительство, понимание для потребителей и будет способствовать тенденции к «зеленому» строительству.
В Эстонии и Латвии действуют собственные нормативные акты, регулирующие строительный сектор, и, безусловно, между ними есть различия. Однако создание определённых схожих регуляций могло бы принести множество преимуществ, особенно в контексте сотрудничества между двумя странами.
Примеры:
- Если бы в Эстонии и Латвии процесс получения строительных разрешений и ведения строительных работ был схож, это упростило бы планирование и реализацию проектов, снизило бы бюрократическую нагрузку и сэкономило время.
- Единые строительные стандарты обеспечили бы одинаковые требования к безопасности, качеству и охране окружающей среды в обеих странах. Это способствовало бы возведению более качественных и безопасных зданий.
- Многие латвийские предприниматели отмечают, что в Эстонии строительный процесс менее обременен бумажной волокитой: требуется меньше согласований, подписей и административных процедур.
- Унификация квалификационных требований и образовательных стандартов в строительной отрасли упростила бы трудоустройство специалистов в обеих странах и способствовала бы свободному перемещению кадров.
Гармонизация строительных норм и правил в Эстонии и Латвии не только способствовала бы экономическому развитию, но и улучшила бы сотрудничество, качество строительства и экологическую устойчивость. Кроме того, это упростило бы реализацию трансграничных проектов и облегчило бы участие специалистов в строительном рынке обеих стран».
Популизм в ужесточении требований
Строгие строительные нормы напрямую влияют на стоимость недвижимости. Роос приводит в пример планы государства ввести обязательное требование строительства убежищ в новых зданиях, что неизбежно увеличит затраты на строительство, а в конечном итоге оплатят это потребители. «Вся эта история с убежищами кажется мне популизмом. Я просто надеюсь, что войны не будет. А если она начнется, не уверен, что убежище нас спасет. Возможно, стоит инвестировать в другие направления, - говорит он. - Даже если мы окажемся в убежище, это не значит, что нас не оккупируют».
/nginx/o/2025/02/18/16664909t1ha03f.jpg)
Излишняя бюрократия
По словам Рооса, в целом в Эстонии нет серьезных проблем с бюрократией, поскольку статус э-государства делает процессы проще. Однако он опасается, что страна слишком расслабилась на этом фоне и может отстать от Латвии и Литвы. «Пока этого не случилось», - уточняет он.
В качестве примера бюрократических сложностей Роос приводит строительные карты, которые Налогово-таможенный департамент (MTA) ввел для контроля за строительным рынком. Работники должны регистрироваться с помощью этой карты при входе на стройплощадку. «Я никогда не видел, чтобы это давало какую-то реальную пользу, ведь требование регистрировать работников перед заключением трудового договора существует уже давно, - отмечает он. - В кафе или офисе ведь никто не чипирует сотрудников. Какая разница? Почему мы так разделяем людей? Это немного похоже на дискриминацию».
По его мнению, налоговики и так проводят проверки на стройках, поэтому дополнительный контроль кажется ему излишним.
Требование регистрации присутствия на стройплощадке вступило в силу в октябре 2023 года. Оно распространяется на все объекты, где работы продолжаются более 30 рабочих дней и в любой момент занято не менее 20 человек. Обязанность регистрации также действует, если общий объём работ на объекте превышает 500 рабочих дней.
Налогово-таможенный департамент: строительный сектор выделяется налоговыми потерями
Руководитель налогового отдела MTA Аннела Синисалу объяснила, почему в Эстонии ввели требование регистрации работников на стройплощадках:
«Выполнение обязательств способствует поддержанию честной конкуренции в строительном секторе, предотвращению нарушений и сокращению налоговой недоимки. На строительных площадках могут работать только официально оформленные сотрудники, информация о которых доступна как генеральному подрядчику, так и государственным органам, а их труд оплачивается справедливо.
Информационная система учета подрядных цепочек и продолжительности работы приносит пользу как предпринимателям и работникам, так и государству. Помимо обеспечения честной конкуренции и равных условий, она помогает сократить количество зарплат в конвертах и предотвратить мошенничество с НСО. Кроме того, система улучшает защиту прав строительных рабочих, уменьшая количество споров о продолжительности рабочего времени. В конечном итоге это повышает прозрачность строительного сектора и позволяет осуществлять более эффективный надзор. Благодаря системе генеральные подрядчики и субподрядчики получают четкое представление о всей цепочке подрядных отношений.
Система способствует обеспечению честной конкуренции, предоставляя более детальный обзор строительного сектора и возможных проблемных налогоплательщиков. В сравнении с другими отраслями строительный сектор на протяжении многих лет выделяется значительными налоговыми потерями, как в части налогов на заработную плату, так и в отношении НСО.
Например, в 2024 году ущерб от выплаты зарплат в конвертах, то есть неуплаченных налогов на рабочую силу в строительной отрасли, оценивается примерно в 14,3 миллиона евро, что составляет около 14% от общего ущерба от зарплат в конвертах.
Что касается потерь по НСО, более 3000 строительных компаний причиняют государству ущерб примерно на 19 миллионов евро, что составляет почти пятую часть от всех потерь в сфере налога на добавленную стоимость.
Важным аспектом является то, что в строительной сфере работает множество иностранных работников, которым также должна выплачиваться справедливая заработная плата, а с их доходов должны уплачиваться налоги на рабочую силу. Кроме того, строительная отрасль может быть более опасной по сравнению со средним уровнем, что обусловливает наличие специфических требований к безопасности.
На многих крупных строительных объектах уже долгие годы используются собственные локальные системы регистрации работников, поэтому электронная регистрация не является совершенно новой практикой. Однако сравнительно новым решением является внедрение единой стандартной регистрационной карты и централизованного обмена информацией. Благодаря передаче данных в централизированную систему это позволяет более эффективно направлять контрольные проверки и снижать административную нагрузку для добросовестных компаний.
Для дальнейшего сокращения административной нагрузки мы открыты для предложений строительных компаний. Интерес MTA заключается в развитии системы таким образом, чтобы требования законодательства выполнялись максимально удобно и просто для бизнеса, а процесс подачи данных был как можно менее обременительным.
Подобные системы уже используются в соседних странах. С самого начала в разработку эстонской системы были вовлечены заинтересованные стороны, включая Союз строительных предприятий Эстонии. В результате удалось достичь согласованного решения по частоте и детализации сбора данных в сотрудничестве с отраслевыми представителями».
Подробнее о регистрации цепочки подрядчиков и продолжительности работы, использовании чип-карт для регистрации на строительных площадках, а также о целях системы можно узнать на официальном сайте MTA.
Дела у фирмы идут хорошо
По словам Тармо Рооса, сейчас у Mapri все в порядке.
«Это просто результат большой работы», - отмечает он. По его словам, сложные времена для компании остались позади, и надеется, что впереди более стабильный период. Хотя строительный рынок сейчас не на пике активности, работы хватает. В периоды большого спроса в Эстонии не хватает рабочих рук, и приходится привлекать специалистов из-за рубежа. Однако в данный момент такой необходимости нет.
Mapri работает также в Латвии и Литве, и, по словам Рооса, ситуация там также улучшается: «Обычно бывает так: если что-то происходит в Эстонии, то через пару лет то же самое происходит в Латвии».
Он добавляет, что скорость процессов в Латвии выросла, а компания уже привыкла к тому, что условия работы там несколько отличаются от эстонских.
/nginx/o/2025/02/18/16664910t1h887b.jpg)
По мнению Рооса, строительный рынок Эстонии в целом остается достаточно активным. Однако строительство офисных зданий в Таллине несколько замедлилось, поскольку с ростом популярности удаленной работы спрос на офисные помещения снизился. В то же время активно возводятся новые жилые дома, а производственные компании расширяют свои площади.
«Рынок постепенно идет вверх», - описывает ситуацию Роос.
Снижение Euribor также способствует активизации рынка недвижимости. «Это, безусловно, помогает. Даже с ментальной точки зрения: если ты планируешь купить жилье или инвестировать в свой бизнес, делать это в период высоких процентных ставок сложнее», - объясняет он. «Я всегда говорю клиентам: инвестиции в недвижимость - это хорошие решения на будущее, потому что деньги со временем дешевеют. Вложение окупается быстрее, чем ты ожидаешь», - добавляет Роос.
Mapri Ehitus
Основанная в 1994 году Mapri Ehitus OÜ занимается строительством офисных, производственных зданий и многоквартирных домов по всей Эстонии. Среди наиболее известных объектов компании - новый рынок у Балтийского вокзала и реконструкция центра Järve.
Владельцами Mapri Ehitus являются Тармо Роос и Mapri OÜ, совладельцами которой являются Прийт Яагант и Маргус Вяэрси. Роосу принадлежит 10,1% компании.
В 2014 году была основана латвийская дочерняя компания SIA Mapri Būve.
В эстонских компаниях много проблем с управлением
Роос считает, что в предприятиях и учреждениях важно качество управления и часто проблемы компаний начинаются именно с управленческих ошибок: «Я разговаривал с одним знакомым и сказал ему, что примерно 50% эстонских компаний хорошо управляются. Он ответил мне, что я слишком оптимистичен».
По его словам, при возникновении проблем часто начинают искать виновных или ругать сотрудников, но сам он в таких ситуациях думает иначе: можно ли было избежать этого с помощью правильного управления? «Если где-то происходит неудача, то первым делом я задумываюсь, является ли это управленческой проблемой. Правильно ли мы руководили этим процессом или этой темой через наших людей?» - говорит Роос. - В Эстонии управленческих проблем довольно много. Их даже не признают и не осознают».
Роос объясняет, что в Mapri он применяет принцип управления сверху вниз, что означает ясную постановку целей компании для всех сотрудников, открытый стиль общения и управления.
По его словам, предложения сотрудников всегда приветствуются, и если они аргументированы, в компании выбирают лучшую идею, даже если она исходит не от руководителя. «Лучшая идея не обязательно должна принадлежать начальнику», - подчеркивает он.
По мнению Рооса, наиболее распространенные управленческие проблемы - это культура обвинений, нереалистичные цели и неясная система оплаты труда.
Застройщик: различия не усложняют строительство в Латвии, а скорее наоборот
По словам исполнительного директора Reterra Рейго Рандметса, система определения энергетических классов в Эстонии строже, чем в Латвии. Для компании это усложняет ситуацию, поскольку они хотели бы строить в Латвии здания более высокого качества, согласно эстонским стандартам.
Девелоперская компания Reterra занимается недвижимостью не только в Эстонии, но и в Латвии.
- Влияет ли разница в обозначениях классов энергоэффективности в Латвии и Эстонии на работу Reterra?
- В Латвии используются те же буквенные обозначения классов энергоэффективности, что и в Эстонии - A, B, C, D, E, F, но их содержание и процесс расчета различаются. Хотя в обеих странах сертификация проходит в два этапа, с точки зрения покупки и продажи недвижимости подходы сильно отличаются.
Различие в содержании заключается в том, что в Латвии получить энергетический класс A значительно проще, чем в Эстонии. В Эстонии система расчета энергии значительно строже - учитываются не только показатели энергопотребления здания, но и источник энергии, эффективность ее использования и другие факторы. В Латвии же акцент делается исключительно на объеме энергии, которую потребляет само здание.
Процессуальные различия проявляются в том, что в Эстонии здание сразу строится в соответствии с запланированным классом энергоэффективности - еще на этапе проектирования учитываются различные энергетические показатели, включая отопление, электропотребление и другие параметры. В Латвии же сначала строят здание, а затем измеряют его фактический класс энергоэффективности, причем при оценке жилых домов учитывают только затраты на отопление, игнорируя другие факторы.
Я бы не сказал, что эти различия усложняют девелопмент в Латвии, скорее наоборот - получение обязательного высокого класса энергоэффективности для новых зданий там значительно легче, поскольку требования гораздо менее строгие. Однако сложность заключается в том, что Reterra стремится строить по более высоким стандартам, принятым в Эстонии.
На данный момент Reterra реализует в Латвии три жилых проекта - Parka Kvartāls, Skanstes Rezidences, Miera Rezidences, а также два коммерческих объекта. Например, в проекте Skanstes Rezidences для повышения энергоэффективности применяются энергетические сваи - это технология отопления, которая повышает энергоэффективность здания, но не является стандартной практикой в Латвии (и даже не всегда в Эстонии). То есть латвийские нормы не требуют использования таких эффективных технологий, но компания применяет их добровольно.
Что действительно усложняет работу в Латвии, так это рыночное поведение. В отличие от Эстонии, в Латвии редко покупают квартиры на стадии проектирования или строительства, что обусловлено вышеописанными различиями в процессе. Это делает вход на латвийский рынок сложным для девелоперов, так как продажа недвижимости занимает больше времени, чем в Эстонии. В Латвии успешными оказываются разработчики с сильным финансовым резервом, способные выдерживать риски и длительные сроки реализации проектов.
- Должны ли регулирования в сфере энергоэффективности и строительства в Латвии и Эстонии быть более схожими?
- Если бы методы расчета энергетических классов и строительные нормы в Европе были полностью унифицированы, это облегчило бы работу всем участникам рынка - инвесторам, девелоперам, планирующим расширение бизнеса из Эстонии в Латвию, и покупателям жилья. На данный момент класс A в Эстонии и класс A в Латвии - это разные уровни энергоэффективности, что создает путаницу.
Стандартные требования к энергоэффективности и строительным регламентам означали бы, что девелоперы могли бы использовать одинаковые материалы, технические решения и методы строительства в обеих странах, что снизило бы затраты и упростило управление проектами. Конечно, это сделало бы жизнь проще и для строителей, и для застройщиков. В противном случае может возникнуть ситуация, когда здание, построенное в Латвии по менее строгим стандартам, через несколько лет потребует реновации, чтобы соответствовать ужесточающимся нормам ЕС, если Латвия их полностью примет.
Таким образом, единая система значительно облегчила бы трансграничное сотрудничество и инвестиции, что принесло бы экономическую выгоду как Эстонии, так и Латвии. В свете предстоящего внедрения директивы ЕС по энергоэффективности, государствам следует учитывать этот аспект при разработке государственных нормативных актов, чтобы поддержать общий экономический рынок и снизить долгосрочные издержки для бизнеса.
/nginx/o/2025/02/18/16664938t1h6e40.jpg)