Эксперт объясняет: как налоговые изменения влияют на возможность покупки жилья

Новостройки в Таллинне. Фото: Sander Ilvest / Postimees

Вступившие в силу с 2025 года налоговые изменения повлияли на чистый доход людей, что отразилось на возможностях людей приобретать жилье.

По словам руководителя направления жилищного кредитования Coop Pank Карин Осиповой, недавний анализ банка, показал, что чистый доход имеющих жилищные кредиты клиентов в 2025 году уменьшился на 1,8% из-за повышения ставки подоходного налога. Хотя сам налог вырос на 2%, из брутто-зарплаты перед его исчислением также удерживаются взносы во второй пенсионный столб и страховые выплаты по безработице.

При этом у почти трети населения чистый доход сократился на 2,5% – это налогоплательщики с годовым доходом не менее 25 200 евро, у которых отсутствует необлагаемая налогом сумма из-за так называемого налогового горба. Например, при брутто-зарплате 2500 евро в 2024 году работник получал на руки 1928 евро. В 2025 году при той же брутто-зарплате он получает уже 1880 евро. Те же, кто имеет право на налоговую льготу, не ощутили значительных изменений.

Карин Осипова отмечает, что влияние налогового повышения также ощущают люди, планирующие покупку второй квартиры или дачного дома. Если основное жилье освобождено от земельного налога, то за остальную недвижимость его все же необходимо платить. В зависимости от волости земельный налог в 2025 году может быть на 50% выше, чем годом ранее. Это означает дополнительные расходы в десятки или даже сотни евро.

Изменения в способности получать жилищные кредиты также связаны с введением автоналога – как ежегодного, так и единовременного регистрационного сбора. Он начнет ощущаться весной, когда рынок сделок снова станет более активным.

Помимо налоговых изменений, на чистый доход повлияли изменения в системе взносов во вторую пенсионную ступень. С этого года, помимо стандартных 2%, можно выбрать ставку взноса в 4% или 6%. Это увеличивает долгосрочные сбережения и гарантирует более высокий уровень жизни в старости, но в краткосрочной перспективе снижает ежемесячные доходы.

Несмотря на налоги, способность брать жилищные кредиты выросла

Хотя в ряде случаев реальный доход заметно снизился, согласно Осиповой, этому противопоставляются снижение ставок Euribor и банковской маржи, что, напротив, увеличивает доступность кредитов.

За год Euribor снизился на 1,5%, а банковская маржа примерно на 0,2%. Еще более выгодные условия предлагают банки для энергоэффективных домов класса A. 

«Если год назад покупатель мог позволить себе кредит на 100 000 евро, то теперь эта сумма возросла до 115 000 евро», - сказала Осипова.

Хотя дальнейшее снижение Euribor предсказать сложно, близкие значения 6- и 12-месячных ставок указывают на грядущую стабилизацию, что может укрепить уверенность покупателей жилья. «Можно предположить, что многие люди долго откладывали решение о покупке, но бесконечно ждать нельзя – где-то жить все равно нужно», - добавила Осипова.

Изменения 2026 года принесут облегчение

Хотя многие налоговые изменения уже вступили в силу, с 1 июля ставка налога с оборота повысится до 24%, а также вырастет акциз на бензин. По оценке Министерства финансов, его влияние в сочетании с повышением налога с оборота составит 6,3 цента на литр. Ежегодно повышается и акциз на табак, а с 2026 года на 10% вырастет и акциз на алкоголь.

Правительство, впрочем, планирует отменить так называемый налоговый горб. Это изменит правила расчета не облагаемого налогом минимума, и все налогоплательщики в Эстонии смогут использовать 700 евро необлагаемого дохода. В 2026 году это приведет к увеличению прогнозируемого чистого дохода в среднем на 2,7%. Для лиц с годовыми доходами 25 200 евро и выше рост составит 7,1%, так как именно они раньше не могли воспользоваться необлагаемым минимумом.

Ранее ожидалось, что позитивное влияние отмены налогового горба будет снижено планируемого правительством временным налогом на оборону. Если новых налогов введено не будет, в 2026 году у жителей Эстонии останется больше денег, что улучшит их возможности для взятия жилищных кредитов. В зависимости от суммы кредита даже небольшой рост чистого дохода на несколько процентов может означать возможность взять кредит на тысячи евро больше.

Какие основные вызовы стоят перед покупателями жилья?

Одна из главных проблем – накопление достаточных средств для первоначального взноса. «Легче тем, кто уже приобретал жилье и воспользовался ростом цен на недвижимость. Они могут продать свое имеющееся жилье или использовать его как дополнительное обеспечение. Сложнее всего молодым людям, ищущим свою первую квартиру», - сказала Осипова.

Поскольку банки ожидают, что самофинансирование будет составлять 20% от стоимости жилья, в более крупных городах это может означать необходимость накопить от 10 000 до 30 000 евро, что может потребовать значительных усилий.

Однако с помощью государственной поддержки, такой как гарантия EIS (бывший KredEx), можно снизить первоначальный взнос до 10%. Осипова отметила, что в последние годы условия EIS улучшились, и семьи с тремя и более детьми могут снизить первоначальный взнос до 5%.

Также, если такая возможность имеется, при покупке первого жилья можно использовать в качестве дополнительного залога недвижимость, принадлежащую родителям: «В таком случае следует тщательно обдумать все обязательства, которые накладывает предоставление дополнительного залога как на молодых покупателей, так и на их родителей».

При покупке дома в сельской местности помогут EIS и MES

С проблемами сталкиваются и те, кто хочет приобрести жилье за пределами крупных центров притяжения, где стоимость недвижимости может быть недостаточной для получения банковского кредита как на покупку, так и на ремонт дома.

В связи с этим государство поддерживает создание жилья в сельской местности посредством Фонда развития сельской жизни (MES), предлагая дополнительный кредит, который помогает покрыть требования по самофинансированию. Сумма такого кредита может составлять до 50% от общей суммы, необходимой для жилищного кредита.

Помимо этого, поддержку в приобретении жилья в сельской местности оказывает EIS, который разработал специальное поручительство для жилищных займов в сельской местности. Его преимуществом является то, что сумма кредита может превышать стоимость имущества, так как недвижимость не обязательно должна предоставляться в залог банку – EIS сам поручается перед банком за залоговую сумму. В настоящее время такую возможность предлагает только Coop Pank.