Юрист подробно объясняет, как избавиться от задолжавшего арендатора

Ключ в замке. Фото иллюстративное. Фото: Shutterstock

Финансовые трудности арендатора могут привести к задержке платежей, и у арендодателя может возникнуть желание избавиться от должника. Однако дом человека является неприкосновенным, и просто так выселить кого-то из жилья нельзя.

Адвокат юридического бюро Hedman Кайре Сеппер подчеркнула, что в соответствии с Конституцией дом человека является неприкосновенным, и одним из самых грубых нарушений этой неприкосновенности является незаконное выселение.

«Каждый арендодатель должен знать, что незаконно выселять кого-либо из его дома нельзя, и такое действие наказывается денежным штрафом», - подчеркнула она.

Адвокат пояснила, что для законного выселения арендатора необходимо судебное решение или акт аукциона.

«Это длительная и затратная процедура для собственника, но при наличии судебного решения судебный исполнитель может помочь с выселением арендатора, а при необходимости можно привлечь и полицию», - сказала Сеппер.

Адвокат бюро Нedman предложила шесть шагов для снижения рисков арендодателя и решения возникающих проблем.

1. Проведите проверку арендатора

Для предотвращения проблем адвокат рекомендовала проводить проверку арендатора до заключения договора аренды.

«Следует помнить, что для проведения проверки необходимо наличие обоснованного интереса. Поэтому, когда вы выбрали подходящего арендатора, стоит запросить его личный код и согласие на проведение проверки. Если потенциальный арендатор отказывается, то это может быть первым тревожным сигналом», - пояснила Сеппер.

Проверку можно провести в различных регистрах должников. «В Эстонии много регистров, и они не являются государственными, поэтому для получения полной картины стоит ознакомиться со всеми», - посоветовала Сеппер.

Кроме того, можно использовать и государственные регистры, такие как регистр налоговой задолженности, регистр судебных решений, регистр наказаний и регистр предприятий.

Сеппер выразила надежду, что вскоре также будет доступен и регистр исполнительных производств Министерства юстиции, который должен был заработать еще в начале прошлого года. Из него можно будет получить информацию о текущих исполнительных производствах в отношении человека.

«Наличие задолженности все же не означает, что с человеком не стоит заключать договор аренды, но сведения помогают арендодателю оценить возможные риски», - уточнила Сеппер и добавила, что дополнительно можно запросить рекомендацию от предыдущего арендодателя.

2. Составьте грамотный договор

Арендодатель может выбрать, заключать ли ему срочный или бессрочный договор аренды. Бессрочный договор аренды может быть расторгнут сторонами с трехмесячным уведомлением или по взаимному согласию раньше.

Срочный договор аренды, как правило, заканчивается по истечении срока, если он не был досрочно расторгнут. «Основания для досрочного расторжения регулируются законом, и если предусмотренные законом основания отсутствуют, то расторгнуть срочный договор нельзя», - подчеркнула Сеппер.

Например, договор аренды может быть расторгнут, если у арендатора проблемы с соблюдением платежной дисциплины или накопилась определенная сумма долга.

Адвокат юридического бюро Hedman отметила, что в своей практике она часто сталкивается с договорами аренды, которые не соответствуют законодательству, а арендодатели забывают, что любое условие договора, ущемляющее права арендатора, является недействительным.

«В интернете можно найти множество шаблонов договоров, и, возможно, некоторые из них соответствуют закону. Но законы постоянно меняются, поэтому использование любого шаблона связано с рисками», - подчеркнула Сеппер.

Чтобы снизить риски, Сеппер рекомендовала воспользоваться услугами маклера или обратиться к адвокату для составления или проверки договора. Кроме того, можно использовать надежную платформу по аренде недвижимости.

3. Получите контактные данные

По словам адвоката, на практике часто случается, что в договоре аренды отсутствуют контактные данные арендатора. Однако наличие контактов необходимо если потребуется направить арендатору предупреждение, уведомление о расторжении договора, платежное требование или исковое заявление.

«Если контакты не указаны, неизбежно возникают задержки и проблемы. Чем больше контактных данных указано в договоре, тем проще в будущем связаться с человеком, в том числе и судебному исполнителю», - отметила Сеппер.

4. Составьте корректное уведомление о расторжении договора

По словам адвоката, на практике часто совершаются ошибки при составлении уведомления о расторжении договора, а не соответствующее требованиям уведомление считается недействительным. Согласно закону, уведомление о расторжении должно быть составлено в письменном виде, и должно содержать как минимум такие данные, как обозначение арендованного объекта, дата окончания договора и основание для его расторжения. В случае расторжения договора аренды жилого помещения в уведомлении о расторжении должны быть также указаны порядок и сроки обжалования уведомления.

5. Решайте проблему с задолженностью незамедлительно

Если арендатор задерживает оплату, адвокат рекомендовала заняться проблемой немедленно, так как чем дольше ждать, тем больше будет сумма задолженности. При просрочке платежей стоит отправлять напоминания и письменные предупреждения о возможном расторжении договора.

Договор может быть расторгнут в исключительных случаях, например, если задолженность достигла определенной суммы. Например, если арендатор не оплатил арендную плату, коммунальные услуги или их значительную часть за два последовательных срока платежей. Также в случае, если неуплаченная арендная плата или залог превышают сумму арендной платы или коммунальных услуг за два месяца.

6. Для взыскания долга используйте платежное требование или подайте иск в суд

Для взыскания долга можно подать в суд заявление о выдаче платежного приказа или исковое заявление. Споры, связанные с договором аренды недвижимости в Таллинне, можно также рассматривать в Таллиннской комиссии по аренде, где процедура быстрая, не требует уплаты государственной пошлины, а с решением можно обратиться к судебному исполнителю.

При помощи ускоренного производства в порядке судебного приказа можно требовать долги в размере до 8000 евро. Это наиболее простая процедура, где размер государственной пошлины меньше, не требуется предоставлять доказательства, а с выданным платежным приказом можно обратиться к судебному исполнителю.

Третьим вариантом является подача искового заявления в суд, что, к сожалению, является для собственника наиболее затратной по времени и ресурсам процедурой.

Таким образом, подытоживая написанное, всегда проводите проверку арендаторов еще до заключения договора, составляйте грамотный договор аренды, а при необходимости расторгайте договор в соответствии с требованиями закона. При возникновении проблем для взыскания долгов и освобождения помещения обращайтесь за помощью к юристу или в суд.