Покупателя постигло разочарование: юрист объясняет, на что следует обратить внимание при покупке квартиры

Подписание договора. Снимок иллюстративный. Фото: Pormezz/Shutterstock

При покупке квартиры или инвестиции в недвижимость стоит руководствоваться не эмоциями, а взвешенным подходом. Присяжный адвокат юридического бюро Hedman Андрес Киви отметил, что в последнее время увеличилось число разочарованных в сделке покупателей и продавцов, и выделил наиболее распространенные ошибки, которых следует избегать.

По словам адвоката, тщательная подготовка и взвешенный подход к сделке позволяют избежать многих проблем при покупке недвижимости.

«С одной стороны, сегодня и покупатели, и продавцы стали более осведомленными о своих правах и обязанностях. С другой стороны, к сожалению, не исключено, что одна из сторон может воспользоваться недостаточной информированностью другой в собственных интересах», - отметил Андрес Киви, подчеркнув, что последующие споры могут потребовать значительных затрат времени и денег.

Прежде чем принять решение о покупке, покупателю необходимо убедиться, оформлена ли квартира как отдельный объект собственности или входит в состав совместной собственности.

«Важно понимать, что недвижимость в совместной собственности принадлежит нескольким лицам одновременно. Поэтому прежде всего следует удостовериться, что все соглашения, касающиеся такой собственности, должным образом оформлены у нотариуса», - предостерег Киви.

При продаже доли в совместной собственности у остальных совладельцев возникает преимущественное право на ее приобретение. Это означает, что любой из них может в течение двух месяцев заявить покупателю о своих правах и вступить в сделку на тех же условиях. Поэтому покупателю следует учитывать наличие такого права или заранее заключить с совладельцами нотариально заверенное соглашение об отказе от него.

Во-вторых,  рекомендуется проверить, входят ли, например, кладовка или парковочное место в состав приобретаемой квартиры.

«Как правило, владелец квартиры может пользоваться общими помещениями, находящимися в совместной собственности, согласно установленному порядку. Однако только нотариально оформленное соглашение остается действительным и для будущих собственников», - уточнил Андрес Киви.

К примеру, если порядок пользования общими помещениями установлен решением общего собрания владельцев, он может не распространяться на нового собственника. «Если существует неформальная, не подтвержденная нотариально практика, по которой конкретный человек пользуется определенным парковочным местом, то такое соглашение не передается новому владельцу как юридически действительное право», - отметил Андрес Киви.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перед заключением сделки покупателю также следует выяснить, как рассчитываются хозяйственные расходы - пропорционально площади квартиры или по другим принципам - и оценить, насколько такие условия кажутся ему разумными и справедливыми.

Если же квартира продается с задолженностями, то покупателю следует проявить особую осторожность, поскольку квартирное товарищество вправе потребовать погашения долгов от нового владельца.

«На этапе предварительных переговоров важно уточнить, переходят ли долги вместе с квартирой, и заранее договориться либо о снижении цены на соответствующую сумму, либо о перечислении части средств напрямую в счет погашения задолженности, - посоветовал Андрес Киви.

Стороны сделки должны учитывать, что продавец обязан проинформировать о скрытых недостатках квартиры, поскольку при осмотре недвижимости покупатель не обязан выявлять такие дефекты самостоятельно. К возможным недостаткам могут относиться, например, неисправное техническое оборудование, неприятные запахи или шумы, а также существенная задолженность собственников перед квартирным товариществом.

«Если покупатель принимает известные ему недостатки, продавец не несет за них ответственности. Однако в случае, если впоследствии будет выявлен существенный дефект, о котором покупатель не был проинформирован продавцом, то покупатель имеет право в течение как минимум трех лет предъявить продавцу требование о возмещении убытков, снижении цены или расторжении договора», - проинформировал Андрес Киви.

К специфическим недостаткам квартиры могут относиться и неузаконенные перепланировки. Наличие таких изменений может затруднить последующую продажу недвижимости, а при оформлении сделки с участием банка стать причиной отказа в кредитовании.