Союз: планирующееся постановление, которое изменит порядок оценки недвижимости, сделает людей заложниками банков

Квартира в Таллинне. Снимок иллюстративный. Фото: Eero Vabamägi / Postimees

По оценке Эстонского союза фирм недвижимости (Eesti Kinnisvarafirmade Liit, EKFL), в ходе работы над проектом постановления министра финансов, который, как изначально планировалось, должен был упростить рефинансирование жилищных кредитов, получился удобный для банков инструмент, позволяющий каждый раз при выдаче кредита играть с залоговым имуществом. Принятие проекта в таком виде нанесет ущерб интересам эстонских потребителей, ограничив конкуренцию на рынке жилищного и потребительского кредитования.

По словам заместителя председателя правления EKFL Ингвара Аллеканда, подготовленный Министерством финансов проект постановления, регулирующего оценку залогового имущества, в его нынешнем виде не способствует достижению изначально заявленной цели - сделать для жителей Эстонии рефинансирование жилищных кредитов существенно дешевле и проще, а также повысить конкуренцию между банками при выдаче жилищных кредитов.

Проект постановления в его нынешнем виде не только предоставит банкам возможность самостоятельно оценивать залоговое имущество, но и делать это гораздо проще, чем это принято сейчас, отступая при этом от стандартов качества.

«Если оценка недвижимости будет сосредоточена в руках крупных банков на предлагающихся в настоящее время льготных условиях, из процесса исчезнет точка зрения нейтрального наблюдателя, и это еще больше усилит зависимость клиентов, берущих жилищные кредиты, от одного конкретного банка, делая их своего рода крепостными», - пояснил Аллеканд, как получилось, что изначально благородная идея становится медвежьей услугой для заемщиков жилищных кредитов.

По информации EKFL, первоначальной целью проекта было упростить рефинансирования кредитов, предоставленных под залог недвижимости, то есть, выражаясь юридическим языком, потребительских кредитов, что Союз считает весьма разумным. Предлагается, что этой цели можно достичь, если использовать статистическую модель, то есть, решение на основе искусственного интеллекта, при оценке залогового имущества для потребительского кредита, и предоставить банкам право проводить собственную внутреннюю оценку таким способом. Однако представленный на согласование проект изменил общий порядок оценки жилой недвижимости, позволив использовать статистическую модель и при выдаче первичного кредита.

«Этот проект увеличивает потребительские риски, подрывает принципы ответственного кредитования и ставит профессиональных оценщиков в неравное положение по сравнению с банковскими оценщиками», - отметил Аллеканд, представляя результаты анализа, заказанного EKFL.

По мнению Аллеканда, важно, что при внедрении основанной на статистике модели в таком виде вся ответственность ложится на потребителя - банк как кредитор может обосновать результат внутренней оценки (публично) доступными данными и фотографиями, предоставленными потребителем, а также законодательной системой (постановлением), которая позволила таким образом прийти к неверному результату оценки.

«Тот факт, что законопроект по сути освобождает кредитора от ответственности за его действия, не соответствует принципу ответственного кредитования», - добавил Аллеканд.

Согласно пояснительной записке к проекту постановления, одной из целей изменений является усиление конкуренции между кредиторами, однако, результаты анализа EKFL показывают, что таким способом этого достичь невозможно.

«Как это ни парадоксально, но всё наоборот - такое изменение будет препятствовать свободному движению кредитов, поскольку проект не учитывает сложившуюся практику кредиторов», - заявил Аллеканд.

Сегодня общепринятая практика позволяет желающим получить кредит использовать отчет об оценке для получения предложений от разных банков. Однако этот принцип не применим в случае внутренней оценки. А именно, внутренние оценщики, как правило, не выдают потребителям отчет об оценке, который можно было бы использовать, чтобы обратиться за предложением в другой банк.

Это означает, что, если потребитель изначально захочет сэкономить на стоимости отчета об оценке и закажет оценку у внутреннего оценщика, но после получения отчета захочет получить альтернативное предложение по кредиту от другого банка, ему, по сути, придется заказать новый отчет об оценке и снова за него заплатить. Это фактически заставит потребителей тратить больше времени и денег на отчеты об оценке.

«Разумеется, неслучайно в проекте даже не рассматривается возможность того, что заемщик, имея внутреннюю оценку от одного банка, может пойти, и на ее основе получить кредитное предложение от другого банка», - сказал Аллеканд.

Таким образом, по его словам, запланированное изменение постановления, к сожалению, приведет к результату, противоположному целям, которые ставились Банком Эстонии и Финансовой инспекцией. Хотя с внедрением искусственного интеллекта затраты самих банков на оценку залогового имущества могут уменьшиться, для потребителей смена банка не станет проще, быстрее или дешевле, если регулировать ее таким образом.

Аллеканд подчеркнул, что EKFL отнюдь не против использования статистической модели при оценке залогового имущества, однако изначально ее целесообразно применять только при повторной оценке залогов и при рефинансировании кредитов.

При первичном оформлении потребительского кредита нельзя рисковать неправильной оценкой залогового имущества, поскольку эти риски ложатся на потребителя: «Если мы не хотим способствовать возникновению на рынке недвижимости Эстонии болезненных пузырей, которые потом лопнут, то модель, основанная на статистике, может быть использована более широко только после того, как она оправдает себя на практике. Среди прочего, должны быть упорядочены строительный регистр и другие общедоступные данные, которые все еще очень неполные, но оказывают существенное влияние на стоимость залогового имущества».

EKFL также представил в Министерство финансов конкретные предложения с вариантами формулировок, касающиеся того, как изменить текст проекта таким образом, чтобы была достигнута первоначальная цель, и в то же время были устранены несоответствия действующим регуляциям и неоправданно разное отношение к участникам рынка.

Согласно предложениям Союза, в постановлении следует в первую очередь предусмотреть, что при оценке недвижимости в отношении как внутренних, так и внешних оценщиков должны действовать одни и те же правила (т. е. соблюдение устоявшейся рыночной практики, требований к проверке, квалификации). Одни и те же правила должны действовать как при первоначальной оценке залога, так и при использовании статистической модели.

Во-вторых, следует постановить, что статистическая модель может быть использована только для повторной оценки залогового имущества и рефинансирования кредита. В этом случае при использовании модели нет необходимости проводить осмотр объекта на месте и могут действовать упрощенные требования к оформлению документов.

Анализ и предложения, подготовленные EKFL, касаются проекта изменений в постановление Министра финансов № 25 от 15 июня 2016 г. «Требования к оценке недвижимости, являющейся залоговым имуществом по договорам потребительского кредитования, связанным с жилой недвижимостью».

По мнению EKFL, нынешний текст проекта более отвечает интересам крупных банков, и в принципе противоречит как законодательству Европейского союза, так и эстонскому законодательству, а также наносит вред интересам потребителей и участников рынка.