В чем причина? ⟩ Все больше коммерческих помещений грустно ждут арендаторов

Пустой офис. Иллюстративное фото. Фото: Bali Demiri / Pexels

Доля пустующих офисных площадей по сравнению с допандемийным временем удвоилась. Руководитель отдела кредитного анализа корпоративного банкинга Luminor Роман Райвет объясняет, почему большая часть офисных помещений остается неиспользованной.

«Во время пандемии коронавируса количество людей, работающих из дома, значительно возросло, но не было заметно, чтобы компании массово отказывались от существующих офисных площадей. Те, у кого была возможность и необходимость расторгнуть договор аренды в период пандемии, так и поступили, но большинство договоров всё же осталось в силе», - сказал Райвет.

Он пояснил, что до пандемии доля пустующих офисных площадей составляла около пяти процентов. Во время пандемии этот показатель вырос, но все же оставался ниже 10 процентов. После пандемии он снизился до шести, однако за последние пару лет снова начал расти и вновь приблизился к 10 процентам.

«Главная причина того, что офисные помещения остаются пустыми, заключается не в эре гибридной работы, а в появлении новых коммерческих площадей в столице, - отметил Райвет. - Крупнейшие районы застройки находятся в Юлемисте, в порту, в центре города, это кварталы "Артер" и "Фале", развивается также Пыхья-Таллинн. Переезд идет в более современные здания, в то время как для старых помещений становится все труднее находить арендаторов».

Райвет отметил, что в сегодняшней рыночной ситуации у компаний по окончании срока аренды больше причин переехать на новую площадь, чем остаться на старой. «Если посмотреть на структуру расходов предприятий, аренда сегодня составляет небольшую часть операционных расходов. Например, если сравнить аренду с затратами на персонал, то последние зачастую многократно выше. Новое помещение может стоить на пять - шесть евро за квадратный метр дороже, но при этом у старых помещений часто выше коммунальные расходы, что может компенсировать разницу в цене».

Он добавил, что для международных компаний особенно важно соблюдать цели в области ESG. Это означает, что предпочтение отдается офисным помещениям с сертификатами устойчивого развития и более высоким энергетическим классом - такие требования, как правило, выполняются только в новых зданиях. Кроме того, современный офис помогает легче привлекать талантливую рабочую силу.

Также текущий рынок кредитования благоприятствует финансированию новых и современных офисных зданий. Банки охотно финансируют проекты с надежным потоком арендных поступлений, если владелец заботится о качестве и улучшении объекта. Кроме того, на помощь пришло снижение уровня ставки Euribor, что уменьшило затраты.

«Сейчас ощущается, что владельцы новых помещений готовы временно пойти на ценовые уступки в аренде, чтобы найти арендаторов. Хотят, конечно, поднять цены, но поскольку предложение значительно выросло за последние годы, рост арендных ставок сдерживается. Обычно договор аренды заключается на пять лет, и из-за высокой инфляции сейчас все больше внимания уделяется индексации арендной ставки в договорах. Владельцы понимают, что разумный уровень аренды с регулярной индексацией всё же позволяет получать прибыль», - отметил Райвет.