/nginx/o/2024/10/18/16427047t1h820e.png)
/nginx/o/2024/10/07/16403479t1h962f.jpg)
Согласно свежему обзору Domus Kinnisvara, рынок жилой недвижимости Харьюмаа демонстрирует признаки стабилизации, чему в первую очередь способствует активность на вторичном рынке. Несмотря на медленное восстановление экономической среды, влияние повышения налогов и высокие расходы на обслуживание кредитов, на рынке наблюдаются позитивные сдвиги, которые дают основания для умеренного оптимизма.
По словам профессионального оценщика Domus Kinnisvara Мартина Метсмаа, снижение Euribor и рост зарплат укрепили уверенность покупателей, а стабильные цены способствуют возвращению доверия участников рынка. «Начало этого года на рынке квартир в Таллинне оказалось активнее по числу сделок, чем первые кварталы 2023 и 2024 годов. Средняя цена за квадратный метр за последние годы стабильно держится на уровне около 3000 евро», - отмечает он.
Руководитель отдела финансирования частных лиц LHV Кэтлин Ватсель подчеркивает, что продолжается одна из самых ярких тенденций прошлого года - рефинансирование жилищных кредитов. Это усилило конкуренцию между банками, что сыграло на руку клиентам.
«К примеру, в прошлом году к нам были переведены жилищные кредиты из других банков на сумму почти 160 миллионов евро. Хотя в целом рынок замедлился, объем кредитов на покупку нового жилья у нас вырос на 65% по сравнению с предыдущим годом», - объясняет она.
Рынок квартир: преимущество у покупателей
В 2024 году и в первом квартале текущего года постепенно увеличилось число сделок со старым жилым фондом в Мустамяэ, Ласнамяэ, Пыхья-Таллинне и Кристийне. Цены остаются стабильными, но в некоторых районах покупателям предлагаются скидки.
«Большое количество предложений и вдумчивый подход покупателей свидетельствуют о том, что рынок на стороне покупателя - недвижимость больше не покупается в спешке из страха не успеть, как это было несколько лет назад», - рассказывает Метсмаа.
Осторожно возвращаются на рынок новостройки - в основном в пределах Таллинна. Застройщики готовятся к началу строительства, чему способствует стабилизация цен на строительные работы. При этом покупатели все чаще интересуются квартирами класса энергоэффективности A, находящимися в хорошем состоянии и с прозрачной документацией.
«Хорошая новость - недвижимость со второй половины прошлого года стала доступнее, а стабильные цены и снижение процентных ставок придают покупателям уверенности при принятии решения о покупке», - поясняет Метсмаа.
За пределами Таллинна рост числа сделок происходит медленнее, но выбор зачастую более доступен по цене. Самыми популярными регионами остаются волости Виймси, Раэ, Харку и Сауэ, находящиеся поблизости от столицы.
Кэтлин Ватсель призывает ходатайствующих о жилищном кредите обращаться за предложениями сразу в несколько банков.
«Сегодня конкуренция между банками настолько высока, что помимо процентной ставки стоит обращать внимание и на другие преимущества. Например, при рефинансировании в LHV банк оплачивает нотариальные расходы клиента, оценка недвижимости внутри банка бесплатна, и нет платы за заключение договора. Также отсутствует плата за досрочное погашение кредита - не требуется предварительное уведомление или оплата процентов за оставшийся срок», - добавляет Ватсель.
Рынок частных домов: в приоритете современные дома
В близлежащих к Таллинну районах - Виймси, Сауэ, Саку и Харку - рынок частных домов остается активным. Предпочтение отдается домам, построенным за последние 10 - 15 лет или недавно отремонтированным, компактным и энергоэффективным. Несмотря на стабильные цены, низкая уверенность домохозяйств сдерживает запуск новых строительных проектов. Все чаще можно заметить, что период между покупкой участка и началом строительства увеличился по сравнению с прошлыми годами.
Цены на новые или капитально отремонтированные частные дома в Таллинне в основном варьируются от 500 000 до 850 000 евро. Недвижимость стоимостью выше 900 000 евро относится к категории эксклюзивной. Принятие решения о покупке часто требует времени, поскольку многим покупателям сначала необходимо продать свое имеющееся на момент покупки жилье.
Рынок аренды
Рынок аренды восстанавливается - число сделок растет, а цены остаются стабильными. «Инвестиции в арендную недвижимость сдерживает низкая доходность и высокая цена покупки, особенно в случае объектов, приобретенных в 2021–2023 годах. В то же время видно, что некоторые старые коммерческие помещения были переоборудованы в апартаменты для краткосрочной аренды - так оказалось экономически целесообразнее», - поясняет Метсмаа.
«Мы также наблюдаем, что опытные инвесторы сосредотачиваются на улучшении качества своих портфелей: например, заменяют квартиры в старом жилом фонде на окраинах на более дорогие объекты в центре города. Также все чаще продумывают планировку квартир, потенциальную доходность от аренды и соответствие целевой аудитории. Например, если сдавать в аренду большие трех - четырехкомнатные квартиры стало сложнее, инвесторы предпочитают их продавать и приобретать более востребованные одно - двухкомнатные квартиры», - добавляет Метсмаа.
Он также отмечает, что об инвестициях в недвижимость в Испании сейчас слышно меньше, а внимание все чаще направлено на малые города Эстонии.
Согласно обзору Domus Kinnisvara, более опытные инвесторы активно занимаются так называемым «флиппингом» - увеличением стоимости недвижимости путем улучшения планировки и повышения качества жилья.