Эксперт: жилье в новостройках по-прежнему доступно лишь богатым

Новостройки в Таллинне. Фото: Arco Vara

Доступность квартир улучшается благодаря постепенному снижению процентных ставок, что стимулирует активность на рынке недвижимости со второй половины прошлого года. Рост чистой заработной платы замедлился и лишь немного превышает рост цен на квартиры, пишет экономист Swedbank Марианна Рыбинская.

Активность на рынке квартир в Таллинне сосредоточена в основном на вторичном рынке, в то время как количество бронирований в новостройках по-прежнему скромное.

На рынке недвижимости Таллинна было активное начало года

Экономика Эстонии возобновила рост, и, несмотря на напряженность в мировой торговле, мы прогнозируем дальнейший рост. Уровень зарегистрированной безработицы снизился, а занятость остается высокой. Замедление инфляции в еврозоне в целом позволяет Европейскому центральному банку снижать процентные ставки, что также снижает ставку Euribor, являющуюся основой кредитных договоров.

Несмотря на позитивные новости, уверенность домохозяйств остается крайне слабой – люди обеспокоены своим будущим финансовым положением, а инфляционные ожидания остаются высокими. Однако имеются также явные признаки улучшения настроений домохозяйств, и это проявляется на рынке недвижимости. Активность на рынке недвижимости резко возросла со второй половины прошлого года, а оборот выданных жилищных кредитов стремительно вырос.

В первом квартале этого года на рынке квартир Таллинна было совершено на 20% больше сделок по сравнению с аналогичным периодом год назад, когда рынок переживал спад. Наибольшая активность наблюдалась на вторичном рынке, где количество сделок оставалось выше среднего уровня последних десяти лет.

Количество бронирований в новостройках в первом квартале оставалось небольшим. Хотя доступность квартир в целом улучшается благодаря снижению процентных ставок, из-за высокого уровня цен новостройки стали доступными в основном для более обеспеченных домохозяйств. Поэтому более широкое улучшение спроса займет больше времени.

Рост заработной платы едва превышает рост цен на квартиры

По данным Swedbank, чистая заработная плата в Таллинне в первом квартале выросла чуть более чем на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рост чистой заработной платы существенно замедлился, однако рост цен на квартиры несколько отстает.

Статистика Департамента земельного планирования Эстонии показывает, что цены на квартиры на вторичном рынке Таллинна в первом квартале были в среднем на 3% выше, чем в прошлом году.

Значительная часть сделок с квартирами в новостройках совершается на основании предварительных договоров, которые включаются в статистику Департамента земельного планирования по завершении строительства дома. Исходя из этого, становится ясно, что застройщики пошли на ценовые уступки, поскольку средняя стоимость новостроек в первом квартале была почти на 3% ниже, чем годом ранее.

Согласно статистике с сайтов застройщиков, средняя запрашиваемая цена на новостройки в первом квартале была почти на 3% выше, чем за аналогичный период прошлого года, и впервые превысила 5000 евро за квадратный метр. Застройщики, скорее всего, по-прежнему предлагают покупателям некоторые скидки или бесплатные дополнения.

Продолжающийся рост цен на новостройки отчасти объясняется более высокой долей проектов в более эксклюзивных районах Таллинна, которые, следовательно, также остаются в более высоком ценовом диапазоне. Высокие процентные ставки сделали квартиры в новостройках недоступными для людей со средней заработной платой, поэтому многие застройщики сосредоточились на более состоятельных покупателях. С другой стороны, повышение налогов и новые требования, предъявляемые к застройщикам, также вынуждают их поддерживать уровень цен на новые объекты, несмотря на скромный спрос.

Доступность квартир повышается, но новые застройки по-прежнему остаются прерогативой богатых семей

Однако в первом квартале общая доступность квартир продолжала улучшаться. Доступность жилья поддерживалась в основном за счет снижения процентных ставок, в то время как более скромный рост чистой заработной платы лишь немного опережал рост цен на квартиры и не сыграл существенной роли.

В первом квартале семья, проживающая в Таллинне, в среднем* могла позволить себе купить на вторичном рынке квартиру площадью до 70 кв. м. В последний раз доступность была лучше, чем сейчас, во втором квартале 2022 года, когда на вторичном рынке в среднем можно было купить квартиру площадью до 78 кв. м.

Учитывая предложенную застройщиками цену, в первом квартале семья, проживающая в Таллинне, могла приобрести в среднем квартиру площадью примерно до 39 кв. м в новостройке по сравнению с 33 кв. м в тот же период годом ранее.

По прогнозу Swedbank, в этом году Европейский центральный банк продолжит снижать процентные ставки, благодаря чему процентная ставка понизится до 1,5% к концу года. Вместе с процентной ставкой центрального банка снижается и ставка Euribor.

Хотя в этом году налоговые изменения приведут к снижению покупательной способности получателя средней заработной платы, снижение процентных ставок окажет существенное положительное влияние на доступность квартир. Поэтому мы прогнозируем дальнейшее улучшение доступности квартир в этом году, что, в свою очередь, поддержит спрос. Хотя спрос на новые квартиры пока не вырос, покупатели жилья в скором времени начнут обращать больше внимания и на новостройки, что предполагает менее эксклюзивное предложение.

Самая высокая доступность новостроек в странах Балтии – в Вильнюсе

В Вильнюсе в первом квартале на вторичном рынке жилья семьям в среднем была доступна квартира около 66 кв. м. Хотя по Риге нет сопоставимых данных, ситуация с доступностью квартир на вторичном рынке там в целом лучше, чем в Таллинне и Вильнюсе.

По данным ценовой статистики Земельного департамента Латвии, для семьи в Риге в среднем была доступна квартира в новостройке 55 кв. м. По данным ценовой статистики Земельного департамента Литвы, в Вильнюсе была доступна квартира в новостройке площадью 58 кв. м. В Таллинне соответствующий показатель составил 47 кв. м, согласно статистике сделок Департамента земельного планирования Эстонии.

Поскольку речь идет о предварительных договорах, которые отражаются в статистике с задержкой, доступность квартир в новостройках ниже.

* Расчет доступности жилья в странах Балтии, проведенный Swedbank, основан на домохозяйстве с доходом, равным 1,5 средним чистым зарплатам, которое хочет приобрести квартиру площадью 55 кв. м. Доступность означает ситуацию, когда выплаты по 30-летнему ипотечному кредиту с первоначальным взносом в размере 15%, взятому для покупки недвижимости, составляют 30% чистого дохода домохозяйства.