Элитная недвижимость на новый лад

Несовершенное законодательство держит многих членов квартирного товарищества в страхе. Фото: Яанус Ленсмент

Если бюро недвижимости носит гордое имя Elite, это не значит, что вас ждет обслуживание по высшему разряду или квартиры и дома класса люкс. Молодая семья из Таллинна ощутила это на себе.

В редакцию обратилась Анна К. и рассказала, что два года назад они с мужем решили купить квартиру. Анна ждала ребенка, и пришла пора увеличивать жилплощадь. На портале kv.ee они нашли подходящий вариант: трехкомнатную квартиру на Ярвеотса, 37 за 47 000 евро. Два года назад это было в самом деле на восемь-девять тысяч евро дешевле, чем аналогичные выставленные на продажу квартиры.

«Мы договорились об осмотре, пришел маклер фирмы Elite Кinnisvara – солидный импозантный мужчина Эдуард Конствик. Хозяйка квартиры, правда, показалась нам странной. Но мы подумали, что поскольку действуем через маклера, то ее дееспособность и все документы будут проверены», – начала рассказ Анна.

Молодые люди навели справки и узнали, что Elite Кinnisvara существует с 2008 года. Это их успокоило. «Буквально на следующий день я написала в Elite Kinnisvara электронное письмо, в котором сообщила, что мы решили купить эту квартиру, просим снять ее с продажи и считать забронированной, – Анна показывает мне переписку с одним из собственников фирмы Еленой Хомик. – Видите, я послала ей все свои данные, написала, что мы будем брать кредит».

Бюро потребовало предоплату, что совершенно логично. Читаю ответ Хомик: «Для бронировки (так в оригинале. – В.К.) квартиры вам нужно сделать предоплату. Высылаем реквизиты: название фирмы, номер счета...» Ключевая фраза письма: «В случае, если вы получаете отрицательный ответ от банка, деньги возвращаются!»

Клиент созрел

«Я отлично помню, как мы с мужем обсуждали этот момент. Сумма немаленькая, но мы ведь не наличными платим, а официально, на счет фирмы... Да и обещание, что в случае неудачи с кредитом деньги вернут, подкупило. Я посчитала, что в эстонском государстве – оно же у нас электронное – такая переписка является доказательством», – продолжает рассказ Анна. Прежде чем перечислить 2000 евро, Анна зашла в Интернет и не нашла ни одного негативного отзыва об Elite Kinnisvara. «К сожалению, вашу статью „Грязное бюро недвижимости“, где фигурирует данная фирма, я тоже не нашла, а прочла ее гораздо позже», – вздыхает женщина.

Позволю себе маленькое отступление. В 2011 году к нам обратилась женщина по имени Ирина, тоже пострадавшая от Elite Kinnisvara. После публикации Елена Хомик пыталась доказать, что в статье были изложены непроверенные факты, но попытка успехом не увенчалась. К счастью, Ирине тогда был нанесен только моральный, а не материальный ущерб. Но вернемся к сегодняшней истории.

Дальше все пошло очень быстро: хозяйка продающейся квартиры взамен хотела двухкомнатную, маклер Елена Хомик квартиру нашла и назначила время сделки у нотариуса. «Хронологически это выглядело так: 4 июня мы сказали, что собираемся купить эту квартиру, 6 июня внесли предоплату, 8 июня пришел счет за оценочный акт от фирмы Ober-Hаus, 11 июня мы оценочный акт получили. Банк не заставил себя ждать, был подписан кредитный договор, да и нотариальная контора, выбранная Хомик, наш банк тоже устроила», – говорит Анна (человек она педантичный, всю электронную переписку сохранила и показывает мне письмо за письмом). Но за день до заключения договора купли-продажи Анна получила сообщение из нотариальной конторы, что маклер Елена Хомик сделку откладывает.

Деньги скрылись в тумане

Что же случилось? По словам Анны, Хомик объяснила, что пока покупатели оформляли кредит, двухкомнатную квартиру, которую собиралась приобрести женщина, продающая трехкомнатную, продали другим людям. Ее собственник-де не хотел так долго ждать! Замечу, что 23 дня для оформления сделки купли-продажи с участием банка (а именно столько времени прошло со дня согласия Анны на покупку) – абсолютно нормальный срок.

«Хомик утверждает, что это я отказалась от сделки. Но в моем компьютере есть письмо от нотариуса, в котором написано, что отказалась именно фирма Elite Kinnisvara. И зачем мне отказываться, когда нас устраивало абсолютно все? Я спросила, что будет дальше. Маклеры ответили, что снова ищут двухкомнатную квартиру. Мы были согласны ждать, я регулярно звонила, интересовалась, они охотно со мной общались, объясняя, что не могут найти ничего подходящего. Так как квартира была забронирована, мы терпеливо ждали весь июль, потом начался август… Елена и Эдуард рассказывали: то хозяйка уехала в Россию, то у нее кто-то умер... В общем, приближались роды – а квартиры нет!»

Молодые люди пытались сами узнать, в чем дело. Они нашли председателя квартирного товарищества, поговорили с ним. Выяснилось, что квартира была с долгами, но приехала из Финляндии дочь хозяйки и оплатила все долги. В окнах горел свет, но на звонок по домофону никто не ответил, а когда удалось зайти в подъезд, то и дверь не открыли.

«Я сказала маклерам: если женщина не хочет продавать, то верните нам предоплату, мы найдем себе другую квартиру. По всей видимости, когда дочь погасила долги, было решено квартиру не продавать. Меня начали обвинять в том, что я сама отказалась от сделки, а о деньгах сначала сказали, что отдали эти 2000 евро собственнице квартиры, потом заявили, что вернут их только тогда, когда продадут эту квартиру... Она и так уже продавалась полтора года, и может продаваться беcконечно. Я поняла, что добровольно с моими деньгами они не расстанутся, и обратилась к юристу».

Судебное решение не указ

В юридическом бюро Анне составили исковое заявление. Путем письменного делопроизводства Харьюский уездный суд в лице судьи Маргет Хенриксен 28 июня 2013 (!) года вынес решение – Elite Kinnisvara деньги должна вернуть. К счастью, судья приравняла к договору бронирования электронную переписку Анны с фирмой, что и повлияло на ее решение. Но как вы догадываетесь, денег Анна до сих пор не получила.

Сначала должники, а именно так именуется Elite Kinnisvara после решения суда, начали торговаться: «Они сказали, что если я не подожду до 15 августа, когда у них появятся деньги, то они будут вынуждены переводить мне ежемесячно по 100 евро. Ждать я не хотела и обратилась к судебному исполнителю». Вскоре Андрус Ээбик, сотрудник бюро судебного исполнителя Элин Вилиппус, сообщил Анне, что Хомик и Конствик готовы платить по 100 евро ежемесячно, но начиная с сентября или даже октября.

«Может быть, я поступила неправильно, но тогда я от этого предложения отказалась! Моя семья – не кредитный банк и в долг им не давала! Вы же понимаете, что 2000 евро два года назад и 2000 евро сейчас – это совсем разные деньги! Я ведь выиграла суд, – справедливо возмущается Анна. – По логике нормального человека, действующая фирма, у которой сейчас арестуют счет, должна быть заинтересована как можно быстрее со мной рассчитаться».

Анна разочарована в судах, в адвокатах, в судебных исполнителях. «Раз я до сих пор ничего не получила, это значит, что фирма Elite Kinnisvara закону не подчиняется», – делает вывод женщина. Сейчас она готова договориться на ежемесячную выплату хотя бы в размере 300 евро в месяц, но на это предложение, переданное через судебного исполнителя, маклеры не отвечают.

А дальше что?

Фирма, состоящая из двух маклеров, они же члены правления, продолжает работать, рекламирует свои объекты на порталах недвижимости. Интересно, что на разных интернет-ресурсах указаны разные юридические адреса фирмы. Krediidiinfo выдает адрес Пуне, 5-8, по данным портала Izzi.ee штаб-квартира фирмы находится на Нарвском шоссе, 174c/1-11. Webb.ee указывает Лойтсу, 10, а kv.ee – Асула, 3-30. Elite Kinnisvara не является членом Союза эстонских бюро недвижимости, маклеры не аттестованы, своего сайта в Интернете у фирмы тоже нет.

По всей видимости, арестованный счет не мешает должникам активно заниматься посреднической деятельностью. Можно предположить, что они используют счета частных лиц или вообще оперируют наличными деньгами, хотя, как видно из переписки Анны с Андрусом Ээбиком, юрист считает, что такого в нашем правовом государстве быть не может, потому что не может быть никогда. А что касается предложения Анны, то юрист ответил ей, что должникам соответствующее обращение направлено, но они на него до сих пор не ответили: более того, они не обязаны отвечать. «Отсутствие ответа трактуется как отказ», – пояснил Ээбик в электронном сообщении, посланном Анне.

К счастью, квартирный вопрос молодая семья в конце концов решила, и удалось даже обойтись без посредника. Но про 2000 евро, осевшие в карманах нечистоплотных людей, Анна не забыла и будет добиваться своего. «Будете с ними разговаривать, так и скажите: я от них не отстану. Хотя, если честно, я их побаиваюсь. Меня напрягает их уверенность в своей безнаказанности. Так ведут себя, когда в помощниках есть либо гениальный юрист, либо люди, которые могут их защитить другими методами», – вздыхает Анна.

Какой вывод можно сделать из этой истории? Клиентам советую обращаться в крупные фирмы, счета которых не арестовывают судебные исполнители. Если же у вас существует стойкая аллергия на маклеров вообще, попробуйте, хорошо подготовившись, пуститься в плаванье по волнам недвижимости самостоятельно. Тогда, в случае неудачи, вам некого будет винить, кроме себя.

Маклерам же из маленьких фирм хотелось бы пожелать не нарушать законодательство, не подводить клиентов, не тратить чужие предоплаты и выполнять решение суда, если судебный процесс проигран.

С вопросом, когда же бюро недвижимости в соответствии с решением суда начнет возвращать долг, мы обратились к одному из собственников Elite Kinnisvara OÜ Елене Хомик, но ответа не получили и после повторной просьбы разъяснить ситуацию.

Комментарий

Юлия Юурик, маклер бюро недвижимости Ober-Haus:

Если вы нашли подходящий вариант для покупки квартиры, дома или земельного участка, то, внося предоплату, нужно обязательно заключить трехсторонний договор о бронировании в офисе бюро недвижимости. Сторонами договора станут продавец, покупатель и маклер. Если вам предложили заплатить предоплату за сделку с недвижимостью на личный счет или принести наличными, не соглашайтесь! Предоплата должна быть депонирована на специальный счет в бюро недвижимости.

Но еще лучше – отправиться к нотариусу и заключить так называемый võlaõiguslik leping – обязательственно-правовой договор. В таком случае предоплата хранится на депозитном счете нотариуса, а в договор включаются и срок его действия, то есть время, в течение которого стороны должны заключить договор купли-продажи, и сроки освобождения и передачи имущества, а также размер и порядок выплаты штрафных санкций. Многие маклеры считают, что этот договор – лишняя трата времени и денег, и обходятся обычным договором бронирования, а то и вообще без него, что, по моему мнению, нонсенс. Как видно из данной ситуации, будь заключен обязательственно-правовой договор - история, рассказанная Анной, не закончилась бы так печально.

Комментарий

Андрус Ээбик, сотрудник бюро судебного исполнителя Элин Вилиппус:

По статье 11 Закона о судебных исполнителях судебный исполнитель и сотрудники его бюро обязаны хранить профессиональную тайну. В связи с этим комментарии к данному конкретному случаю дать невозможно.

Комментарий

Дмитрий Куравкин, юрист Swedbank:

Если когда-то собственник арестованного счета мог открыть счет в другом банке и пользоваться им, то сейчас это практически невозможно. Согласно закону, если арест наложен Налогово-таможенным департаментом, то банк, будучи информированным о соответствующем аресте, откажет клиенту в открытии счета. В случае ареста, наложенного судебным исполнителем в рамках исполнительного производства, решение об открытии счета принимается каждым банком в зависимости от конкретной ситуации и в соответствии с действующей политикой этого банка. Swedbank не открывает счета лицам с действующими арестами. Даже если политика банка позволяет в такой ситуации открывать клиенту счет, то он будет незамедлительно арестован, так как в Эстонии действует общая база данных, куда вносятся все юридические и физические лица, чьи счета являются арестованными.

Комментарий

Юри Асари, руководитель юридического бюро Invictus:

При выборе бюро недвижимости наведите о нем справки. Для этого можно посмотреть данные Коммерческого регистра в Интернете. Проверьте не только год регистрации фирмы (можно купить готовую фирму, зарегистрированную много лет назад), но и другую общедоступную информацию (отчеты за финансовый год, данные Коммерческого регистра и тому подобное). Это нетрудно сделать с домашнего компьютера, заплатив всего два евро. Маленький оборот денежных средств бюро, пристрастие к расчетам наличными, отсутствие затрат на зарплату работников – а это тоже видно по балансу фирмы – говорит о многом.

Никогда не ограничивайтесь общением с маклерами по телефону и не встречайтесь только на объекте продажи или в кафе. Требуйте встречи в офисе. Если офиса нет – это очередной тревожный сигнал. Если офис есть, посмотрите, как он оснащен, чем обставлен. Бывают и такие офисы, которые можно свернуть за два часа – и поминай как звали!

Что же касается данного конкретного случая, то боюсь, что «помочь» может только банкротное производство. Денег оно, конечно, не принесет, даже наоборот, будут еще затраты. Но по крайней мере недобросовестным предпринимателям воздастся по заслугам. При вынесении решения о банкротстве суд может лишить членов правления права на занятие коммерческой деятельностью в будущем.