Бум меняться?

Если действовать правильно, никогда не останешься у разбитого корыта! Фото: nalog-briz.ru

Помните знаменитую миниатюру Аркадия Райкина? «Нет, не бум! – ответили бы сейчас его персонажу. – Продавать – бум!» По многочисленным просьбам читателей говорим сегодня об обмене недвижимости.

Зачем люди переезжают с места на место, с квартиры на квартиру? Сначала женятся, потом разводятся, семьи растут и уменьшаются, улучшается или ухудшается материальное положение, в конце концов умирают пожилые родственники и оставляют в наследство домик в деревне... Большинство продаж квартир осуществляется все-таки не для того, чтобы погасить непосильный кредит или реализовать лишнюю, завалявшуюся квартирку. Большинство людей продают жилье и тут же покупают другое, то есть по сути занимаются обменом путем купли-продажи.

Нереальный обмен

Часто бывает так, и еженедельник несколько раз обращался к этой теме, что покупатель уже имеется, а новое жилье по разным причинам не найти – то ли выбор невелик, то ли смутные мечты о новоселье не превратились еще в конкретную цель: этаж, метраж, район, цена. Тогда продажа своей квартиры откладывается, потому что страшно остаться хоть с деньгами, но на улице, а покупатель ждать не может, потому что все сроки прошли, и придется возвращать ему предоплату, и хорошо, если в предварительный договор не включены штрафные санкции. А если предоплата потрачена на погашение долгов и отдавать нечего? А если за время поисков цены прыгнули в ту или в другую сторону?

В советское время, когда жилплощадь, за исключением кооперативов, паи в которых все-таки продавались, можно было только обменять, как-то выкручивались, находили варианты обмена и оформляли так называемые «обменные ордера», при этом тема доплаты громко не обсуждалась, хотя частенько при обменах присутствовала. Дело в том, что выбор тогда был невелик, да и потребности были несколько иными. За двадцать лет в сфере недвижимости изменилось очень многое. Поэтому-то обмен как таковой, как утверждают солидные бюро недвижимости, практически канул в Лету.

Сейчас случаев прямого обмена квартиры (ограничимся квартирами) сущие единицы. Как сказал директор бюро недвижимости LandLord Владимир Ветринцев, он не припомнит ни одного обмена квартирами за долгие годы: «Найти покупателя на свою недвижимость – большая работа, и доля вероятности, что вы найдете идеального клиента, которого устроят все ваши условия и по цене, и по срокам освобождения, невелика. Найти квартиру для покупки, которая подходила бы по всем параметрам, тоже непросто. Поэтому найти одновременно и то и другое практически невозможно. Вероятно, прямые обмены существуют в небольших населенных пунктах, где выбор объектов небольшой и все они примерно в одинаковом состоянии, где все люди друг друга знают и большую на меньшую меняют скорее всего только для того, чтобы сэкономить на квартплате».

Попытка не пытка

«Договоры обмена недвижимости заключаются нечасто, – говорит таллиннский нотариус Алла Шевчук. – Договор обмена является по своей сути двумя договорами купли-продажи недвижимости, в котором участвуют одни и те же лица. В одном договоре лицо «А» продает свою недвижимость лицу «Б», а в следующем договоре лицо «Б» продает свою недвижимость лицу «А». Оформляется договор обмена одним нотариальным документом. В случае обмена возможен взаимозачет цен, полный или же частичный с обязанностью выплаты компенсации продавцу более дорогой недвижимости».

Ждать квартиру своей мечты можно очень долго, и многие любители обмена, которые еще не потеряли надежду именно поменять, а не продать свое имущество, морочат голову другим собственникам годами. Что же делать, если продать все-таки нужно, но очень страшно? Во-первых, подумать, сможете ли вы сделать это самостоятельно. Если уверены в своих знаниях и умениях, сфотографируйте квартиру (как это правильно делать, мы рассказывали в приложении «Недвижимость и строительство» от 10 мая этого года), выставите ее на портал недвижимости kv.ee или city24.ee, заполнив в Интернете соответствующую форму и обозначив цену, которая, кстати, должна быть реальной. И ждите.

Сначала к вам валом повалят настырные маклеры из мелких бюро недвижимости, которые из-за недостатка объектов готовы сесть на хвост любому продавцу, обещая «златые горы и реки, полные вина», в том смысле, что у них и клиентов море, и с прямым обменом они-де помогут. Крепитесь: уж если решили действовать самостоятельно, будьте тверды и отвечайте им, что в услугах маклеров не нуждаетесь.

Есть и другой вариант: обратиться все-таки к маклерам, но в крупное бюро недвижимости, и тогда уж доверять им полностью. И когда речь пойдет о цене (вам явно назовут реальную, то есть меньшую цену, чем та, что вы запрашиваете), и о сроках. Решите сами и сообщите маклеру, что вы хотите купить взамен. Просмотрите все объявления и сделайте вывод – насколько реальны ваши запросы.

Утром деньги, вечером квартира

Опустим длительный процесс поисков покупателя на вашу квартиру. Допустим, он появился, и говорит: всё, беру, но чтобы через месяц вас тут в помине не было. Как правило, месяца вполне достаточно, чтобы найти подходящий вариант. Но выбирать вы его будете не из числа воздушных замков, а из имеющихся в тот момент на рынке реальных предложений. Возможны и разочарования, и даже срывы сделки. Что сделать, чтобы предотвратить неприятности? Искать новое жилье параллельно с продажей и уговаривать собственника подождать неизвестно сколько? Или существует какой-то реальный выход из ситуации?

Ну, во-первых, подавляющее большинство сделок купли-продажи с последующей покупкой заканчиваются благополучно, и участники цепочки спокойно освобождают свое жилье и переезжают в новое. Успех длинной цепочки, кстати, зависит и от мастерства маклера.

Далее, в случае страшного цейтнота, когда у вас есть подходящий вариант для покупки, а ваша квартира не продана, ее может купить то же бюро недвижимости. На этой перепродаже вы потеряете несколько сотен евро, но зато сбережете нервы и не упустите лакомый вариант. Таким образом, в случае необходимости действует, например, тот же LandLord: фирма покупает квартиру на свое имя, вы получаете деньги и, не торопясь, ищете новое жилье.

Есть и специальные кредиты, созданные для таких ситуаций. Например, банк SEB предоставляет кредиты, которые можно использовать для обмена квартиры, даже в тех случаях, когда уже имеющаяся и продаваемая квартира тоже приобретена в кредит.

«Однако для получения такого кредита нужна дополнительная консультация в банке. Мы рассмотрим каждую ситуацию конкретно и обязательно найдем решение. Поэтому мы рекомендуем: прежде чем затевать обмен с помощью банковского кредита, прийти к нам на консультацию», – советует Трийн Мессимас, руководитель отдела частных кредитов SEB.

Ей вторит Анне Пяргма, руководитель сферы кредитования частных клиентов Swedbank: «Если человек желает приобрести новое жилье еще до того, как будет продано старое, то Swedbank предлагает своим клиентам такую возможность. У клиента будет 12 месяцев на продажу старого жилья, в течение этого времени можно также воспользоваться и платежным отпуском. По своей сути такая услуга является разновидностью жилищного кредита. Процентная ставка в каждом конкретном случае рассматривается индивидуально и зависит от платежной истории клиента, состояния залогового имущества и так далее».

И наконец, завершающий аккорд: вы идете к нотариусу. Нотариальных бюро сейчас достаточно, и таких очередей, как во время бума, в настоящий момент нет. Но записаться все равно следует заранее.

«Помощник нотариуса предложит вам время для заключения сделки, а при необходимости и для предварительной консультации по сделке, сделает необходимые запросы в регистры и на основании представленных данных подготовит проект договора. Также вам сообщат, какие документы и какую информацию необходимо представить для подготовки сделки, – объясняет нотариус Алла Шевчук. – Для составления договора нужно знать: какова цена недвижимости и порядок финансирования; какие предметы мебели и техники остаются в квартире; когда объект освобождается и покупателю передаются владение и ключи; как распределяются расходы по оформлению сделки».