Я тут живу – и баста!

Без решения суда собственник не может вскрыть дверь своей квартиры и сменить замки, чтобы не пустить не желающего выезжать арендатора. Взлом собственной квартиры может окончиться лишением свободы на срок до пяти лет. Фото: Лийс Трейманн

Сдать жилплощадь в аренду нетрудно. Трудно, как показывает практика, потом избавиться от присосавшегося как клещ квартиросъемщика.

Специалисты признают, что рынок сдаваемого в аренду жилья оставляет желать лучшего, а количество предложений – явно меньше имеющихся возможностей. Причиной тому стало несовершенство законодательства, которое настолько защитило квартиросъемщика, что многие собственники свободного жилья, которые могли бы выйти на рынок и предложить полезные метры тем, кто в них нуждается, получив дополнительный источник дохода и попутно сбив высокие цены, вынуждены отказываться от этой затеи.

Люди просто боятся остаться один на один с арендатором, которого невозможно выселить: иного способа избавиться от квартиранта, чем судиться с ним, нет… Если только вы заранее не составили грамотный срочный договор, в котором указано, каким образом стороны поступят в последний день его действия.

А как красиво все начиналось…

Вот типичная история: у мистера Икс есть свободная квартира – досталась в наследство, перепала по случаю, покинул просторы родины кто-то из близких родственников. Продавать ее он пока не хочет: мало ли как жизнь сложится, да и дети подрастают. Однако платить коммунальные платежи нужно и за пустующее жилище, и это становится обременительным. Икс решает квартиру сдать внаем.

Наш мистер – человек честный и в азартные игры с государством играть не хочет. Поэтому, найдя мистера Игрека, составляет с ним договор об аренде с последующей выплатой налогов. Срок действия договора, предположим, два года. Все счастливы: Икс, соблюдя закон, снял с плеч груз, Игрек на длительный срок получил жилье, в котором может обустраиваться и спокойно жить. Но два года не бесконечны, и однажды наступает момент, когда обе стороны должны принять решение: продлевать или заканчивать «дружбу».

И тут возникает ситуация: Игрек настолько обжился и привык, что никуда выезжать не хочет. Купить собственную квартиру ему не удалось, искать новое жилье – значит, снова начинать жизнь с нуля. А у Икса изменились обстоятельства, и он намерен воспользоваться своей собственностью сам –  продать, переселить туда детей и т.д. Один просит, второй не может или не хочет его услышать. Страсти накаляются, и арендатор заявляет, что никуда выезжать не будет: делай, что хочешь.

В понимании обывателя вещь может принадлежать только одному – юридическому владельцу. И это разумно и логично, если дело не касается сдававшегося внаем жилья. Человек бросается в полицию с требованием выдворить незваного гостя, самовольно находящегося в хозяйском жилище, а полиция разводит руками: «Он же там живет». Собственник принимает радикальные меры: взламывает дверь в собственную квартиру, меняет замки и выбрасывает вещи жильца, а ему тут же предъявляют постановление о возбуждении уголовного дела против него же. Абсурд? Реальная практика, которую «ДД» разъяснили как опытные юристы, так и сотрудники правоохранительных органов.

Закон на стороне клеща

По словам старшего констебля Нарвского отделения полиции Елены Роос-Метсма, в данной ситуации мы имеем дело с договорными отношениями между людьми. Решать возникшие вопросы стороны договора должны самостоятельно, а если это не получается, то придется обращаться в суд.

«Полиция действует в рамках действующего законодательства и не может выступать в подобной ситуации в роли судьи. Мы можем вмешаться лишь тогда, когда нарушен закон, или для предупреждения возможного правонарушения, или же, когда возникла ситуация, при которой нарушается общественный порядок», – объясняет она.

Елена напомнила, что споры в связи с квартирами запутаны еще и потому, что если для одной стороны квартира является собственностью, то для другой –  жилплощадью, с которой человека нельзя выселить насильно. Роос-Метсма говорит: «Такие ситуации нельзя разрешить в одностороннем порядке и силой (поменять замки, выкинуть вещи), так как это легко может повлечь за собой правонарушение и разбирательство о проступке. Поэтому стороны должны прийти к соглашению, договорившись сами или через суд».

«Это серьезная проблема, о которой много писала пресса, – говорит владелец юридического бюро Invictus Юри Асари. – Квартиросъемщики, не желающие освобождать квартиры, даже получили в эстонском языке особое название puuküürnikud, то есть наниматели-клещи. По закону подобная ситуация теоретически разрешается следующим образом: после прекращения договора наниматель (он же арендатор) обязан возвратить нанятую вещь, в данном случае квартиру, вместе с принадлежностями в состоянии, соответствующем надлежащему использованию вещи согласно договору.

Если при передаче нанимателю нанятой вещи был составлен передаточный акт, то предполагается, что вещь передана в указанном в передаточном акте состоянии. Данное положение можно найти в Законе об обязательственном праве: часть 1 статьи 334. Таким образом, у собственника квартиры появляется законное право требования возврата арендуемой вещи». 

Право есть, однако как его реализовать? По словам юриста, тут приходится столкнуться с практической стороной данного вопроса. С одной стороны, вполне объяснимо желание собственника сменить замки и таким образом осуществить свое право собственности, однако в этой ситуации стоит помнить о возможной уголовной ответственности.

«Согласно статье 257 Пенитенциарного кодекса, осуществление в незаконном порядке своего действительного или предполагаемого права, связанное с применением насилия, уничтожением или повреждением имущества либо угрозой совершения указанных действий, наказывается  денежным взысканием или тюремным заключением на срок до пяти лет, – объясняет Асари. – То есть для осуществления своих прав нужно искать законные пути. В данном случае им может быть любой исполнительный документ, которым является, например, судебное решение. При наличии последнего следует обратиться к судебному исполнителю, который в свою очередь начинает исполнительное производство. В итоге получается, что для освобождения квартиры требуется немало времени и денег, однако других законных решений данной проблемы нет. Ситуация может измениться только при изменении действующего жилищного законодательства».

Не перехитрите сами себя

Специалисты разводят руками: единственный законный способ избавиться от присосавшегося жильца – идти в суд, где придется потратить деньги и время. Однако некоторые собственники пытаются пойти на хитрость. К примеру, отключают электричество в квартире. Правда, такое возможно только в том случае, если до этого вы не перехитрили сами себя, оформив договор с поставщиком энергии на арендатора, поскольку решили: случись что – не вешать же на себя его долги.

Пресс-секретарь Eesti Energia Элийз Венник рассказала, что у одного пункта потребления электроэнергии может быть один договор на пользование сетью и один – на поставку электричества: «Договор на поставку электричества может заключить потребитель, с которым заключен договор на пользование сетью. Таким образом, оба договора заключаются с одним человеком, даже если в момент заключения договора на месте по доверенности его представляет третье лицо. В случае если собственник не заключал сетевой договор о пользовании сетью, и у него нет договора на поставку электричества, но это хочет сделать арендатор, то у него есть такое право».

Разъясняем: предположим, у вас есть дачка или пригодная для жилья будка, в которой не было света, а значит – и договоров с поставщиком электричества. В такой ситуации арендатор может сам пойти в фирму и заключить договор на поставку энергии в вашу халупку. Такое право у него есть, и вашего разрешения на это не требуется.

Венник продолжает: «Если договор на пользование сетью и следующий за ним договор на поставку электричества заключен с собственником квартиры, у него, в случае необходимости, есть право их расторгнуть (даже в случае, если от его имени такие договоры заключал арендатор). Но если же договоры заключались на имя арендатора и владелец квартиры хочет, чтобы дальше договор был заключен уже с ним, то заявление о прекращении договора должен подать арендатор. Если арендатор отказывается расторгать договор, то расторгнуть его можно только в том случае, если имеется правовое основание». 

Так что в случае, если вы хотите «выкурить» клеща путем отключения электричества, а договоры были заключены на его имя, то у вас так просто это не выйдет: опять же придется обращаться в суд.

И перехитрите другого

Но невзирая на все эти сложности, есть спасительные лазейки и для сдающих жилье внаем собственников квартир. Одна из них – указать в договоре не только точную дату окончания его действия, но и оговорить процедуру, согласно которой будет происходить расставание. Есть и другие меры защиты, о которых легко сможет рассказать юрист, к которому стоит обратиться ДО заключения договора с просьбой таковой составить.

Но если вы этого не сделали, и клещ в вашей квартире уже завелся, все равно проконсультируйтесь с юристом: простому смертному и во сне не снилось, какие просторы для фантазии дает хорошее юридическое образование и практическая сметка. Глядишь, и без суда обойдется.