Вопрос юристу: что делать, если есть проблемы с обслуживающей фирмой?

Счетчик электроэнергии. Фото: Mihkel Maripuu

– Мы живем в доме уже десять лет. Стали постепенно замечать, что фирма, которая нас обслуживает, заказывает дорогостоящие работы не первой необходимости без согласования с жильцами. В счете очень много пунктов, они берут не только за работу, но и прибавляют за то, что они этим занимаются (помимо haldustasu 0,21 евро/м2 + 20%). Собрания проводить не хотят. У нас есть подземная парковка, она в очень плохом состоянии, но обслуживающая фирма не заинтересована в ремонте. Они не представляют нам счета от других фирм, не проводят конкурсы на работы. Мы просили сделать аудит электросистемы, нам отказали, хотя мы считаем, что стоимость 800 евро в месяц за электричество в гараже – это очень много. Показания счетчиков электроэнергии тоже нам недоступны. Сложность еще и в том, что в доме много иностранцев и тех, кто снимает квартиры, поэтому жильцов сложно собрать. Мы пытались обратиться к Linnavalitsus, Korteriühistu liit, Maksuamet – никто не может нам помочь.

– Дом, 48 квартир, КТ нет, есть обслуживающая фирма. Все коммунальные платежи проходят через нее, ей же вносим деньги в ремонтный фонд. В доме одна должница по квартплате, должна шесть тысяч евро. Обслуживающая форма составила для нее график погашения долга, она начала выплачивать, соблюдая его, но полностью расплатится – в соответствии с этим графиком – только в 2018 году.  Но та же обслуживающая фирма арестовала, как объясняет ее руководитель, по причине этого долга, деньги нашего ремонтного фонда, на котором девять тысяч евро. Насколько это законно, и если да, то какими законами регулируется?

Отвечает руководитель юридического бюро Invictus Юри Асари.

– Закон о квартирной собственности предусматривает возможность создания объединения собственников квартир (ст. 8). В этом случае не создается новое юридическое лицо, а все вопросы управления решаются собственниками квартир совместно. Собственники квартир могут с учетом соглашений принимать большинством голосов решения по вопросам, остающимся в пределах обычного управления (ч. 3 ст. 15) Управлением, соответствующим интересам собственников квартир, в том числе, считается аккумуляция в необходимом размере средств в ремонтный фонд. Поскольку и при наличии объединения собственников квартир кто-то должен заниматься хозяйствованием дома изо дня в день, закон предусматривает избрание собственниками квартир управляющего (ст. 21).

Он обязан проводить в жизнь решения собственников квартир и следить за соблюдением требований внутреннего распорядка, принимать необходимые меры по обычному обслуживанию и содержанию предмета долевой собственности, в том числе по проведению его ремонта, управлять совместными денежными средствами собственников квартир и т.д. На основании п. 5 ч. 1 ст. 21 управляющая фирма должна обеспечивать домовому совету возможность для ознакомления с деятельностью управляющего и представлять домовому совету сведения и документы, необходимые для осуществления контроля.

По решению общего собрания распоряжение средствами может быть поставлено в зависимость от собственников квартир или третьих лиц (ч. 4 ст. 21). Договор – это сделка, заключаемая между двумя или более лицами (стороны договора), согласно которой сторона договора обязуется совершить или не совершить какое-либо действие. Договор является обязательным для исполнения (ст. 8 Обязательственно-правового закона). Стороны договора, осуществляющие соответствующую хозяйственную или профессиональную деятельность, обязаны в случае заключения договора, кроме закона, соблюдать все обычаи, относительно которых у них имеется договоренность, а также практику, сложившуюся в их взаимоотношениях.

Отсюда вывод: обслуживающая фирма подотчетна собственникам квартир и обязана выполнять их решения по использованию денежных средств. Скорее всего, не обойтись без общего собрания собственников. На нем надо избрать домовой совет и заслушать отчет управляющей фирмы. Если отчет не будет одобрен, надо будет думать о расторжении договора. Более точно можно ответить на вопрос только после ознакомления с договором.