– Я сдала гараж в аренду, на что был заключен договор, в котором оговаривалось, что при неуплате ежемесячного взноса договор расторгается. Сначала все шло хорошо, но вот уже в течение полугода наниматель не платит денег. Сначала он просил подождать, и я ждала, а потом сказал, что его и так все устраивает. В итоге и платить отказывается, и гараж не освобождает. Что мне делать?
Отвечает руководитель юридического бюро Invictus Юри Асари.
– Арендаторы, не желающие освобождать арендуемые помещения, это серьезная проблема, за что по-эстонски их называют puuküürnikud, то есть «клещевыми нанимателями», так что вы не одиноки в своей беде. Если договориться об уплате денег не удается, надо послать арендатору письменное требование с расчетом долга и назначить срок для его погашения. Если это требование не будет выполнено, то возможно обращение в суд. Но так как наниматель, скорее всего, так и не собирается платить за пользование гаражом, договор аренды разумнее всего расторгнуть. Если условия и порядок расторжения не оговорены в самом договоре, применяются положения закона. Если договор найма бессрочный, его можно расторгнуть с трехмесячным предуведомлением без обоснования причин. Наймодатель вправе отказаться от срочного договора аренды, если наниматель просрочил три срока внесения наемной платы подряд, оплаты побочных расходов или их существенную часть, подлежащую уплате, или если сумма задолженности по наемной плате или побочным расходам повышает сумму наемной платы, подлежащую уплате за три месяца (ч. 1 ст. 316 Обязательственно-правого закона).
Договор не расторгается автоматически. Для этого необходимо подать заявление об отказе от договора арендатору письменно (можно по электронной почте) или заказным письмом, которое должно быть составлено в письменно воспроизводимой форме. В нем как минимум должно быть указано наименование сданной внаем вещи, дата окончания договора и основание для отказа от договора. Отказ, не соответствующий приведенным в частях 1-4 указанной статьи требованиям, является ничтожным (ст. 325 Обязательственно-правого закона). После отказа от договора арендатор обязан погасить долг и возвратить гараж вместе с принадлежностями в состоянии, соответствующем надлежащему использованию вещи согласно договору (ч. 1 ст. 334 Обязательственно-правого закона). Если арендатор этого не делает, придется обращаться в суд с требованием возврата гаража и оплаты долга. После получения решения суда можно будет обратиться к судебному исполнителю, который начнет исполнительное производство.
Для освобождения арендованного помещения требуется немало времени и денег, однако других законных решений данной проблемы нет. Ситуация может измениться только при изменении действующего законодательства. Но если в договоре аренды записано, что в случае неуплаты к определенному сроку собственник имеет право проникнуть в помещение, взять что-то в залог и так далее (а я советую оговаривать такие вещи всем), то вы смело можете войти в гараж и поменять там замок. Если нерадивый наниматель сам поменял его, а ключей у вас нет, вызывайте службу вскрытия замков, после чего опять же меняйте замок. Арендатор этого делать не имеет права.