Четырехэтажная жертва реституции

Лакомый кусочек – изрядно обветшавший, но все равно представительный дом на тихой улочке в Кадриорге. Фото: Вера Копти

Жители многоквартирного дома в Кадриорге много лет пытаются доказать, что имеют право на приватизацию своих квартир. 

Толстую папку с сотнями документов – судебные решения, архивные справки, переписку с чиновниками – в редакцию принесли люди, которым грозит выселение из квартир в доме на уютной кадриоргской улочке, где они прожили много лет и оказались сначала вынужденными квартиросъемщиками, а затем арендаторами. Наберитесь терпения и приготовьтесь выслушать длинную, запутанную, местами детективную, до сих пор не очень понятную и не законченную историю дома по адресу Койдула, 14а.

Тени прошлого

В 1938 году четыре деловых партнера (а может, даже друга, кто теперь разберет): два Аугуста – Клаас и Рахи, Александер Кютт и Лео Андерсон взяли в аренду у города Таллинна участок площадью 1000 квадратных метров, а в банке Põllumeeste Keskpank – кредит и построили солидный четырехэтажный дом, предназначенный для сдачи в аренду состоятельным горожанам. Только бизнес, ничего личного, как сказали бы сейчас.

Но в 1940 году Эстония утратила независимость, и, как следствие, Совет народных комиссаров утвердил список таллиннских домов, подлежащих национализации, известный как «Приказ №888». В список, естественно, попал и герой нашего рассказа: еще бы – новый, представительный, с просторными квартирами. В дом заселили семьи советских офицеров, о чем тоже имеется справка, а вот подтверждающих факт национализации документов – протоколов, актов приема-передачи и прочей бюрократической шелухи поднаторевшие в краеведении жители дома так и не обнаружили, тогда как национализированные по всем правилам соседние дома могут всем вышеперечисленным похвастаться.

В период немецкой оккупации, с 1941 по 1944 год, в доме появились другие обитатели, а вот собственники остались прежними: удалось найти даже налоговую декларацию и список жильцов, датированные январем 1943 года. А в 1953 году дом в столице ЭССР был включен в жилой фонд города и принят на баланс в соответствующем ведомстве, то есть вроде как национализирован по умолчанию.

В следующие, советские, годы дом жил, как все его соседи: в нем делали ремонты, исправно платили квартплату, растили детей. Идиллия продолжалась до тех пор, пока 25 лет назад Эстония не обрела независимость вновь и не запустила механизм реституции – возврата национализированного имущества потомкам собственников. Начиная с 90-х годов жители дома держат круговую оборону, подавая различные иски и жалобы. На адвокатов и судебные издержки потрачены значительные деньги, но практически все тяжбы проиграны, и на сегодняшний день оставшихся в доме жильцов ждет выселение. Когда это произойдет, никто из них точно не знает.

В судебных решениях все логично и аргументированно, приведены доказательства правоты одной стороны и изложены требования другой... Да, в квалификации наших судей сомневаться, конечно, нам не пристало, но некоторые юридические пассажи вызывают, честно говоря, оторопь. Да и вообще, темных пятен в этой истории для одного дома многовато.

Этот загадочный Кютт

Многие дома и квартиры в Эстонии принадлежали этническим немцам. Некоторые из них в годы Второй мировой войны оставили свое имущество, и, уехав в Германию, получили там за него компенсацию. Этим людям недвижимость не возвращали. Наследница одного из первых собственников дома – Александера Кютта, жительница Канады, доказывает в суде, что он был не немцем, а этническим эстонцем; что, хотя он ушел в 1941-м с немецкими войсками, но по сфабрикованным документам, подтверждавшим его родство с какой-то немецкой семьей. Потом он вернулся домой, а это, по мнению наследницы, означает, что компенсации от Третьего рейха за оставленное в Эстонии имущество ее предок не получал.

Вернее, как сказано в одном из ответов на очередной запрос вынужденных квартиросъемщиков, «подтверждения, что Кютт ходатайствовал о компенсации за оставленное в Эстонии имущество и получил ее, не найдено» и выдвигается версия, что, возможно, папка-то с соответствующими документами была, просто не передали ее в архив нерадивые чиновники местного немецкого самоуправления...

Интересно, зачем в официальных документах приводить формулировки, способные разбудить фантазию и вселить надежду? Из решения суда мы также узнаем массу мелких, но важных для суда бытовых подробностей из жизни Кютта, в частности, о его фиктивной женитьбе на этнической немке. Суду предъявляются фотографии его надгробного памятника, эстонский паспорт, выписки из всевозможных документов. А среди жителей дома ходят слухи, что кто-то якобы видел в архиве фотографию Кютта в форме немецкого офицера... Словом, о судьбе Александера Кютта вполне можно писать военный детектив в духе Юлиана Семенова.

Его наследница из Канады тоже не лыком шита! Держу в руках уникальный документ – письмо из Эстонского исторического архива. Это ответ на ее запрос, присланный из Канады (внимание!) 15 июля 1991 года. Хорошо информированная гражданка Канады более чем за месяц до ГКЧП, а следовательно, до обретения Эстонией независимости живо интересуется имуществом своего покойного отца, а также наличием у него долговых обязательств! Жившие тогда в ЭССР люди не имели понятия ни о реституции, ни о приватизации, и даже слов таких не знали, а вот женщина, 1925 года рождения, обладавшая незаурядным даром предвидения, заранее готовилась к получению наследства, положенного ей по Закону о реституции, что и произошло: канадская гражданка стала собственницей части дома, которую продала в конце 90-х.

Биографии двух других собственников, видимо, были гораздо прозрачнее, потому что их наследники получили имущество без скандала. Наследники четвертого в свои права не вступили, и одной четвертью дома стал владеть город Таллинн.

А была ли национализация

С процессом национализации недвижимости тоже не все так просто. Да, «Приказ №888» от 16 декабря 1940 года содержит список домов, подлежащих национализации. Обратите внимание – «подлежащих», а не «национализированных». Жителям дома этот факт показался особенно важным, ведь, если следовать букве закона, реституция распространялась только на национализированную недвижимость. Им казалось, что, докажи они отсутствие национализации, тема возвращения имущества отпадет сама собой.

В принципе, даже в предвоенное время оформление таких важных документов должно бы все-таки происходить по правилам: сначала списки, затем инвентаризация, а потом передача на баланс с протоколами, подписями и печатями. Сохранилось же письмо членов таллиннской Комиссии по национализации, адресованное в Народный комиссариат коммунального хозяйства от 10 мая 1941 года на эстонском языке, в котором они жалуются на невозможность осмотреть заселенные военными дома и составить инвентаризационную опись, без которой нельзя поставить дома на баланс, а значит, и национализировать. В списке таких домов-отказников и Койдула, 14а.

Национализация многих домов документально оформлена правильно, с чем тоже ознакомились в архивах наши герои. Они считают, и их не переубедить никакими судебными решениями, что отсутствие у суда документов, подтверждающих получение одним из собственников дома немецкой компенсации, не может на все сто процентов исключить их наличие в каком-то другом архиве, нужно просто лучше искать, а отсутствие документов о завершении процедуры национализации доказывает, что ее не было вовсе. Зато один из уважаемых судей с уверенностью заявляет: да, таких документов нет, но их отсутствие не означает, что национализация не была доведена до конца, поэтому примем решение, основываясь на «Приказе №888» – раз он был издан, значит, был и выполнен.

Движимое имущество

Сейчас этот дом, де-факто разделенный на квартиры, а де-юре – на мысленные, или идеальные, доли, недвижимостью не является. У него нет даже кадастрового признака, неотъемлемой единицы, которая заносится во все земельные и строительные регистры. На карте Таллинна, составленной Земельным департаментом, участок вокруг дома вообще никак не обозначен. Все это означает, что дом – никакая не недвижимость, а движимость, и рыночная цена такого дома невелика.

Не лишним в связи с этим будет уточнить, что наследники своевременно и благополучно продали свои мысленные доли, и теперь ими владеют иные лица – и юридические, и физические, заключившие с жильцами дома весьма специфические договоры, благодаря которым те превратились из вынужденных квартиросъемщиков в арендаторов со всеми вытекающими из этого гордого звания последствиями. В частности, в одном договоре черным по белому написано, что арендатор отказывается от права приватизации квартиры, которую он занимает, если таковая когда-нибудь грянет. Почему люди подписывали такие договоры, мы сейчас говорить не будем, эти рассуждения все равно ничего не изменят.

А что Таллинн? Несмотря на то, что справок и распечаток электронной переписки жильцов дома с городскими чиновниками для понимания ситуации достаточно, мы все-таки обратились к ним за свежими комментариями и вот что выяснили.

«Тройку» не отдали

И Агнес Юргенс, советник по связям с общественностью Земельного департамента, и руководитель отдела городских земель и землеустроительных работ Таллиннского департамента городского имущества Ало Брандт в своих комментариях единодушны: участок не обозначен на городских картах, так как его еще не коснулась земельная реформа, начатая, страшно сказать, еще в 1991 году. Брандт к своему краткому комментарию добавляет, что это произошло из-за судебных разбирательств по поводу одной из частей дома.

Мы направили запрос и Эхе Вырк, заместителю мэра Таллинна, в чьем ведении состоит и реституция, и приватизация. Вырк ответила, что сотрудники мэрии дадут нам ответ в оговоренный срок, так и получилось. А буквально через час после получения комментария из мэрии все СМИ облетела новость: «Государственный суд подтвердил, что решение не возвращать здание по адресу Ратушная площадь, 15 (в этом доме находится ресторан «Тройка» – прим. ред.) и соответствующий участок земли, обоснованно, поскольку закон не предусматривает возвращения имущества добровольному переселенцу, получившему за него компенсацию от Германии. Архивные документы подтвердили, что назначенная за это имущество компенсация была выплачена вместе с процентами». 

Это, конечно, очень здорово, но жаль, что к нашему дому не имеет никакого отношения: многочисленные суды, которые так затянули земельную реформу, не усмотрели в действиях Александера Кютта в годы войны ничего такого, что могло бы отменить возвращение его имущества. Нелишним считаю отметить, что, в отличие от дома с любимым туристами рестораном, на Койдула, 14а все-таки живут люди. Но это, видимо, мало кого волнует.

Надежда умирает последней?

Из мэрии мы получили безличный ответ, подписанный «Источник: Департамент городского имущества». «Земельный участок под домом принадлежит государству, – пишет нам „источник”, – и квартирную собственность невозможно установить ранее приватизации, которая была отложена из-за судебных разбирательств. Сначала они велись по поводу возвращения имущества, а сейчас – по поводу того, кто из арендаторов имеет право участвовать в аукционе по выкупу принадлежащей городу мысленной части строения. После того как определятся все совладельцы – как получившие имущество путем возврата, так и путем права первоочередной покупки, – появится возможность передать им в собственность относящийся к дому земельный участок».

Вот вроде бы и конец истории. Кого-то выселят, кому-то дадут откусить кусочек от пирога, что, безусловно, не улучшит внутренний климат в этом многострадальном доме... Хотя нет! Газета уже уходила в печать, когда в наших руках оказался еще один документ: решение Таллиннского административного суда от 29 декабря 2000 года, из которого явствует, что решение Таллиннской комиссии по возвращению противоправно отчужденного имущества и компенсациям и заодно соответствующее распоряжение Таллиннской городской управы о возврате мысленной части дома наследнице Александера Кютта отменено. Суд просит обеспечить законное оформление необходимых документов по восстановлению статус-кво.

На последней странице читаем: решение суда вступило в силу 25 сентября 2001 года. Заверенная копия получена из канцелярии Таллиннского административного суда буквально на днях, а это означает, что данное решение никто не оспаривал и не отменял. Но никто не отменил и совершенные наследницей сделки, а это значит, что решение административного суда проигнорировано. Так что же происходит, господа хорошие? 

Краткая биография дома на Койдула, 14а

1938 – построен четырьмя собственниками на городской земле;

1940 – начало национализации на основании «Приказа №888», документы, подтверждающие факт национализации, не найдены;

1953 – дом передан на баланс Таллинна;

1991 – восстановление независимости, принят Закон ЭР об основах реформы собственности, более известный как Закон о реституции;

1994 – у жильцов дома приняли заявления на приватизацию, в которой позже им было отказано;

1990-е годы – возврат имущества и начало серии сделок купли-продажи мысленных долей;

2000 – решение Таллиннского административного суда, отменяющее возвращение имущества наследнице Александера Кютта и до сих пор остающееся в силе;

на сегодняшний день – ¼ дома принадлежит Таллинну, земельный участок – государству, квартирная собственность не установлена, в доме живут арендаторы, некоторые из которых не имеют права на выкуп своих квартир на аукционе.