Эксклюзив Rus.Postimees: собственник квартиры не отдает бывшим квартиросъемщикам вещи и даже документы

Споры между владельцами квартир и жильцами возникают постоянно. Помочь, как правило, не может никто, кроме суда. Фото: Антс Лийгус

Серьезный конфликт разразился между собственником квартиры и бывшими квартиросъемщиками. Дойдет ли дело до суда или разбирательства в полиции, пока не ясно. Каждая из сторон считает себя правой, совершая все новые и новые ошибки.

Вы тут больше не живете

Итак, в редакцию Rus.Postimees обратилась Антонина, семья которой оказалась в неприятной ситуации. В январе этого года, она, ее муж и маленький ребенок сняли квартиру в центре Таллинна. «Мы внесли залог в размере одной месячной платы, плюс 100 евро на коммунальные расходы и подписали договор до середины июля», - рассказала женщина.

К сожалению, договор составлялся без привлечения нотариусов или какого-либо бюро недвижимости, но это не значит, что он не имеет юридической силы. По словам Антонины, в течение всего срока найма квартиры, никаких проблем не было: «Владелец квартиры Александр чаще всего отсутствовал, он работает в Финляндии, а поэтому, как правило, мы встречались с его женой Натальей, и отдавали ей плату наличными, получая от нее расписку».

Где-то за месяц до окончания договора Антонина с мужем предупредили хозяина квартиры, что продлевать соглашение они не будут, но попросили дать им немного времени, чтобы уладить дела и перевезти свои вещи: «Наталья, жена владельца, сказала, что никаких вопросов нет, мы можем жить столько, сколько нам нужно». Но, как говорит Антонина, буквально в день окончания договора на нее и ее семью обрушился гнев Александра, который требовал немедленно освободить помещение.

В этой квартире они прожили еще месяц. «И вот, возвращаемся мы с мамой и ребенком с прогулки, а на пороге стоит Александр и говорит, что больше нас внутрь не пустит. В квартире остались все наши личные вещи, вещи ребенка и даже документы: моя и мужа ИД-карты, свидетельство о рождение ребенка, банковские карточки. Мы много раз обращались к Александру с просьбой вернуть нам хотя бы самое необходимое, но он не соглашается. Он говорит, что мы должны заплатить ему 1800 евро. Я спрашивала у него, за что. А он говорит, что так вот он решил. После того, как он стал мне угрожать и говорить всякие мерзости, я перестала с ним общаться».

Антонина рассказала, что, в итоге, в октябре – через два месяца после случившегося – они пошла в полицию и закрыла старую ИД-карту. Причину, по которой она это делает, женщина сообщать стражам порядка не стала. Почему? «Не знаю, просто не сказала. Еще до этого я разговаривала с констеблем, но он сказал, что ничем помочь не может. Разве что мы договоримся с Александром встретиться у квартиры и вызовем полицию. Но хозяин не хочет с нами встречаться».

Кто кому врет?

После разговора с Антониной, мы связались с Александром, который охотно согласился с нами поговорить. Он не ругался, не нападал, но жаловался на бывших квартиросъемщиков, которые, по его словам, никак не могут вывезти свои вещи.

«Эту квартиру мы решили сдать впервые. Жильцов нашли по объявлению. Сначала все было хорошо, а потом начались проблемы с оплатой. Муж Антонины несколько раз говорил мне, что денег нет, и просил подождать», - рассказал Александр.

По его словам, в квартире они прожили не один лишний месяц, а целых три. В итоге и образовалась сумма в 1800 евро, которую они просто не доплатили. Когда встал вопрос о том, что жильцы съезжают, они стали просить разрешения оставить вещи, поскольку пока их некуда везти. Александр уверяет, что Антонина приходила со своей матерью и забирала из квартиры что-то ей нужное. Потом они вернули ключи: один вместо двух, сказав, что второй потерялся, и ушли.

«Мы несколько раз договаривались о встрече, чтобы они могли забрать свои вещи, но они просто не являлись. Я приезжал с женой, и начинались звонки: мы будем через 10 минут, через 15 минут, через 20... В итоге, не приходил никто. Мне просто надоело. Два месяца от них нет ни звука».

Мы спросили у владельца квартиры, почему же тогда Антонина обвиняет его в том, что он удерживает их имущество? Александр сказал, что не знает. Он заверил нас, что готов отдать все по первому требованию, но все же хотел бы получить свои деньги.

Со всей этой информацией мы вернулись к Антонине, которая сказала, что Александр врет. Во-первых, по ее словам, такого большого долга у них быть не может: максимум за один месяц. «У нас был залог, по всем платежам имеются расписки, только показать я их не могу, поскольку они остались в той квартире». Во-вторых, женщина уверяет, что никаких встреч они хозяину не назначали: «Он сразу спрашивал, есть ли деньги, а когда мы говорили, что нет, он отвечал, что тогда нет и вещей».

Мы предложили Антонине еще раз связаться с Александром и попытаться поговорить еще раз. Это было обещано.

Штраф за удержание документов

Эта история еще не завершена. Сейчас важно знать юридические нюансы, поскольку каждая из сторон явно не права. С вопросом, что делать и куда бежать, мы обратились в Департамент полиции и погранохраны.

Старший следователь по административным делам Лыунаской префектуры Керт Коткас сказал: «В случае таких происшествий прежде всего нужно выяснить позиции обеих сторон и обстоятельства дела. Подобное происходило и раньше, но различия заключаются в некоторых обстоятельствах, которые арендаторы не выполнили, будь то финансовые обязательства, или, например, было испорчено какое-то имущество, стоимость которого не компенсировали. Поэтому советуем выяснить, по какой причине арендатор отказывается возвращать вещи арендаторов».

Комментируя нежелание собственника квартиры возвращать вещи до выплаты якобы имеющегося долга, он напомнил: «Согласно Закону о долговом праве, для обеспечения требований, исходящих из договора, у наймодателя есть залоговое право на находящиеся на сдаваемой территории вещи. Это значит, что наймодатель может задержать вещи в том объеме, который необходим для обеспечения исполнения требований. Залоговое право заканчивается, если квартиросъемщик предоставит другое обеспечение».

И все вроде бы корректно, но: «Однако недопустимо удерживать удостоверяющие личность документы. В таком случае, согласно закону, человек может быть наказан штрафом». Это Александр должен учитывать, поскольку в квартире лежат ИД-карты и свидетельство о рождении ребенка.

А если права все же Антонина, и долгов нет? «Но если на самом деле  ситуация такова, что квартиросъемщик не имеет никаких обязательств перед наймодателем, а последний необоснованно отказывается возвращать вещи, то нужно обратиться в гражданский суд и просить у него помощи. Если суд примет соответствующее решение, то для востребования вещей нужно вызывать полицию, которая проследит, чтобы все прошло без инцидентов».

Задержать вещи можно, но не все

Еще более точный юридический ответ дал нам руководитель юридического бюро Invictus Юри Асари:

«На основании ч. 1 ст. 334 Обязательственно-правового закона после прекращения договора съемщик обязан возвратить нанятую вещь вместе с принадлежностями в состоянии, соответствующем надлежащему использованию вещи согласно договору.

Собственник квартиры (наймодатель) обладает в целях обеспечения вытекающих из договора найма требований залоговым правом в отношении движимых вещей, находящихся на недвижимой вещи (ч.1 ст 305 Обязательственно-правового закона). Залогом обеспечиваются требования о внесении платы за съем за текущий год и предшествующий ему год, а также требования о выплате компенсации.

Но залоговое право не распространяется на вещи, на которые не может быть обращено взыскание (ст. 66 и 67 Кодекса исполнительного производства). Это, например, личные вещи, предметы домашней обстановки, кухонные принадлежности, одежда, белье, кровати и иные предметы хозяйственного обихода должника, необходимые с учетом размера задолженности должника для удовлетворения его бытовых нужд, как минимум одно техническое средство, обеспечивающее должника возможностью пользоваться правом на получение информации, предусмотренным частью 1 статьи 44 Конституции Эстонской Республики, продукты питания в количестве, необходимом для должника и его семьи на один месяц,  денежная сумма, необходимая для создания этих запасов и т.д.  Перечень достаточно длинный, и с ним можно ознакомиться по адресу http://zakon24.ee/kodeks-ob-ispolnitelnom-proizvodstve/.

Наймодатель не вправе возражать против того, чтобы квартиросъемщики забрали вещи, использование которых соответствует надлежащему хозяйствованию или обычному укладу жизни (ч. 2 ст. 306 Обязательственно- правового закона). Таким образом, на документы, удостоверяющие личность, залоговое право в любом случае не распространяется. Если семейная пара утратила владение ИД-картами, об этом надо сообщить в полицию, приостановить их действие и ходатайствовать о выдаче новых. Поскольку может иметь место кража идентитета (использование карт для получения SMS-кредита, покупки товаров или услуг и т.п.) не исключено, что имеет место уголовно наказуемое преступление.  

К залоговому праву наймодателя применяются положения Закона о вещном праве, касающиеся залога движимого имущества (ручной залог, ст. 281 - 295). Ручной залог прекращается с прекращением обеспеченного им требования. При прекращении ручного залога залогодержатель обязан возвратить заложенную вещь залогодателю. Право на продажу заложенной вещи возникает у залогодержателя в случае ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом требования.

В описанной ситуации неправы были обе стороны. Наймодатель не имел права выселять квартиросъемщиков. Для этого он должен был обратиться в суд и требовать возврата владения квартирой на основании  ч. 1 ст. 334 Обязательственно-правового закона. Но ручной залог на вещи квартиросъемщиков может соответствовать закону, только если соблюдены предусмотренные ограничения. В то же время семейная пара должна была предвидеть, что по истечении срока найма надо освободить квартиру. К этому надо было быть готовым.

Сложившейся ситуации можно было избежать, договорившись с наймодателем о продлении срока договора. Если наймодатель нарушил залоговое право, квартиросъемщики имеют право также обратиться в суд с требованием возврата незаконно удерживаемых вещей и возмещения причиненного вреда. На вопрос можно подробнее ответить, только зная все детали дела. Например, условия договора, причину применения залогового права (были ли у квартиросъемщиков долги) и то, какие вещи удерживает наймодатель».