Эксперт по недвижимости против: взносы в ремонтный фонд должны включаться в плату за наем

Фото: Postimees

• Наниматель пользуется лестницей, входной дверью и тротуаром
• Ремонтный фонд должен входить в плату за наем? Почему бы и нет
• Взносы в ремонтный фонд не так велики, чтобы разорить нанимателя

Вчерашняя публикация о том, вправе ли хозяин квартиры требовать от нанимателя выплат в ремонтный фонд квартирного товарищества, вызвала много откликов. Нотариус Оксана Бауэр-Карле высказала мнение, что наниматель не обязан это делать. У члена правления Domus Kinnisvara Ингвара Аллеканда другое мнение. 

Аллеканд считает, что к этому вопросу нужен комплексный подход, а мнение нотариуса может ввести в заблуждение, и, таким образом, искажает ситуацию на рынке недвижимости.

Портал Kodu приводит мнение Аллеканда в полном объеме. Мы – с небольшими сокращениями.

В Законе об обязательственном праве очень конкретно написано, что в дополнение к плате за наем наниматель должен нести и другие расходы, связанные с нанятым жилищем, если стороны договорились об этом отдельно. Кроме того, по сравнению с договором найма прочие договоренности считаются ничтожными. Поэтому выдвинутое нотариусом толкование взаимосвязи ремонтного фонда и использования нанятой вещи является некорректным как по своему экономическому содержанию, так и с юридической точки зрения.

Ремонтный фонд по существу является ресурсом для обеспечения сохранности частей недвижимости, находящихся в общем пользовании. Он используется, когда здание и другие части недвижимости становятся амортизированными, то есть требуют ремонта. Это один из немногих способов обеспечения стабильности социальной среды, так как у потребителей есть возможность планировать экономическую деятельность. А попросту, с помощью ремонтного фонда исправляют все, чем пользуются.

К каждой квартире, вне зависимости от размера здания, относятся и мыслимые части общей собственности: стены, отопление, водоснабжение, канализация и электропроводка, лестница, входная дверь в подъезд, тротуар от улицы к входной двери, крыша и т.д. Всем этим пользуется каждый человек, живущий в доме, и связанные с содержанием в порядке общего имущества затраты не зависят от его правового статуса - является человек собственником квартиры или ее нанимателем.

Невозможно себе представить, что наниматель может жить в квартире, не поднимаясь по лестнице и не пользуясь общей отопительной системой! Не пользоваться ремонтным фондом вообще можно лишь в одном случае: когда здание законсервировано. Но вряд ли квартира в законсервированном здании будет сдаваться в наем. Короче, если наниматель два раза в день открывает и закрывает дверь в подъезд, он уже должен участвовать в оплате установки новой двери.

Так все-таки входят ли взносы в ремонтный фонд в плату за наем? Почему бы нет, если наймодатель и наниматель придут к консенсусу. Плата за наем для собственника прежде всего – это инвестиции в его недвижимость. Если наниматель не желает делать эти инвестиции в том объеме, в котором ждет их от него наймодатель, то наймодатель найдет, каким образом компенсировать эту недостачу. В конце концов он просто поднимет плату за наем, по умолчанию включив в нее и ремонтный фонд, и земельный налог, и  коммунальные платежи.