Нотариус отстаивает свою точку зрения: взносы в ремонтный фонд должен делать наймодатель!

Подписание договора. Иллюстративный снимок. Фото: Peeter Langovits

Отвечая на вопрос читателя газеты Postimees, я не предполагала, что моя точка зрения покажется специалистам сферы рынка недвижимости настолько странной, что станет причиной дебатов, написала нам нотариус Оксана Бауэр-Карле. 

Поскольку мой комментарий был очень коротким и не слишком основательным, я желала бы его дополнить.  

Комментируя заданный читателем вопрос, я рассматривала взносы в ремонтный фонд как  капитал, собираемый для будущих ремонтов. Нельзя точно сказать, когда будет ремонт и будет ли он вообще, успеет ли наниматель воспользоваться его результатами. Эти расходы, по моему мнению, никак не связаны с использованием вещи именно нынешним нанимателем. Ознакомившись с мнением моих оппонентов, я поняла, что они трактуют этот термин гораздо шире. Исходя из этого, и мой угол зрения должен быть изменен.

Я не могу согласиться с точкой зрения специалистов по недвижимости, считающих, что платежи в ремонтный фонд входят в число побочных расходов, установленных статьей 292 Обязательственно-правового закона, которые, по соглашению сторон, могут быть возложены на нанимателя жилого помещения.

По моему мнению, ремонтные расходы (будь то ремонт жилого помещения либо ремонт всего здания) являются финансированием содержания вещи в порядке, а обязанность содержать вещь в порядке возложена на наймодателя (часть 1 статьи 276 Обязательственно-правового закона).

Наниматель же «обязан пользоваться вещью бережно и в соответствии с ее целевым назначением, которым стороны руководствовались при найме вещи» (часть 2 статьи 276 Обязательственно-правового закона) и  «за свой счет устранить мелкий недостаток у нанятой вещи, который может быть устранен проведением обычных для сохранения вещи незначительной уборки или ухода» (статья 280 Обязательственно-правового закона). И никаких других обязанностей по содержанию нанятой вещи в порядке закон на нанимателя не возлагает.

В действующем законе не предусмотрена возможность иных договоренностей по поводу содержания вещи в порядке (говоря простыми словами, в вышеупомянутых статьях 276 и 280 не указано, что стороны вправе заключать соглашения, отличные от положений закона), а  статья 275 Обязательственно-правового закона гласит: «Соглашение, заключенное с отклонениями от положений закона во вред нанимателю в части предусмотренных договором найма жилого помещения прав, обязанностей и ответственности сторон договора, является ничтожным».

Таким образом, подобное соглашение (которым ремонтные расходы, т.е. финансирование содержания вещи в порядке, возлагается на плечи нанимателя) в части договоров найма жилых помещений следует считать ничтожным. Это касается только договоров найма жилых помещений. К найму других, не жилых помещений это не относится.

Следует признать, что у наймодателей и нанимателей по этому вопросу абсолютно разные точки зрения, поскольку каждый из них защищает свои интересы. Нельзя исключать и разное толкование закона (говорится же: два юриста – три мнения), а также появление противоречащих требованиям закона соглашений. В договорах найма жилых помещений, конечно же, могут содержаться всевозможные договоренности. Вопрос лишь в том, какие из них устоят и будут признаны действующими, если возникнет судебный спор.

Моя точка зрения остается неизменной: в случае договора найма жилого помещения действующий закон ограничивает договорную свободу сторон с целью защиты нанимателя, как наиболее уязвимой стороны договора (статья 275 Обязательственно-правового закона).

Мнение специалиста по недвижимости, что «регуляция найма, созданная 25 лет тому назад в условиях реформы собственности, отстала от времени и нуждается в существенном обновлении», возможно и соответствует действительности, но DURA LEX, SED LEX – закон суров, но это закон. Позволителен ли отказ от соблюдения действующего закона на том основании, что он, по чьему-то мнению, устарел?