Обращаем ваше внимание, что статье более пяти лет и она находится в нашем архиве. Мы не несем ответственности за содержание архивов, таким образом, может оказаться необходимым ознакомиться и с более новыми источниками.
/nginx/o/2011/04/11/555834t1h7608.jpg)
Жилищной реформе пошел двадцатый год. Ее итог – полное принятие тяжелой ноши администрирования общественного жилищного сектора собственниками квартир.
Во-первых, хочу оговорить, что под НЭП я понимаю наведение элементарного порядка, а под НОТ – научную организацию товариществ.
Действительная жилищная реформа началась в 1992 году с Закона о приватизации жилых помещений. До приватизации жилья владелец квартиры имел статус арендатора. Государство осуществляло эксплуатацию жилья и предоставляло коммунальные услуги, и до 80% оплачивало из бюджета, через имеемые в своем ведении жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи).
После приватизации собственник квартиры остался один на один с проблемами дома, и за все нужно платить только ему. В каждом многоквартирном доме жильцы были вынуждены создать административный аппарат. В 1995 году был принят Закон о квартирных товариществах, в 1996 году – Закон о некоммерческих объединениях и в 2000 году – Закон о квартирной собственности. Теперь все это уже история, а проблем осталось немало.
Рядом, но по-разному
Высокие цены на энергию заставляют товарищества в первую очередь планировать и реализовывать энергосберегающие решения. В цифрах тариф на тепловую энергию современного Tallinna Küte увеличился в 250 раз по сравнению со временами «Эстонэнерго», и даже дорогой бензин вырос в цене только примерно в 200 раз: по сравнению с советским периодом государства.
В Таллинне немало квартирных товариществ, которые в образцовом порядке содержат фасады домов, дворы, подъезды, крыши, модернизируют и утепляют системы теплоснабжения и горячего водоснабжения, создают регулируемые системы вентиляции с возвратом до 50% тепла. Можно сказать, что такие товарищества завершили мероприятие НЭП и у них на очереди проведение мероприятий НОТ, но есть товарищества, которые ничем особым похвастаться не могут. И часто такие дома стоят бок о бок.
Вот, например, три дома рядом – на улице Сыле в Таллинне. Два доведены до ума, а третий... Даже не заходя внутрь, уже видно, что по одному фасаду этот дом отстает примерно на два миллиона крон от соседних такого же типа и выглядит неприглядно – штукатурки местами нет, не окрашен, не восстановлен утеплитель между смежными оконными блоками, лоджии не защищены от ветра жестью, крыша не утеплена. При этом плата за содержание дома за один квадратный метр на две кроны дороже, чем у соседей, на протяжении минимум шести лет. И за отопление в этом неухоженном доме плата выше. А жильцы жалуются – холодно. И это закономерно, так как не выполнено по утеплению даже то, что положено в соответствии с проектом дома, и не проводится балансировка систем отопления.
На отрицательном примере этого дома можно поучиться остальным. Первоочередные нужды жильцов дома были не учтены правлением товарищества и при расходовании кредита банка в 1,5 миллиона крон, взятого в 2008 году на утепление дома и приведение его в порядок. К этому моменту в ремонтном фонде товарищества был накоплен 1 миллион крон. Куда же потратили 2,5 миллиона? На утепление двух торцевых глухих (без окон) толстых стен из монолитного силикатного кирпича и оштукатуренных снаружи; на замену еще добротных канализационных чугунных труб на тонкостенные пластмассовые; замену кабин лифтов в 1-м и 4-м подъездах... А привод и управление остались старые.
Спасение утопающих
Какие же мероприятия НОТ, в моем понимании, подлежат более активному внедрению квартирными товариществами ради снижения квартплаты? Как максимально защититься от технических рисков – взрывов газа, аварий лифтов, пожаров, поражений электричеством и прочего?
Во-первых, необходимо передать специализированным фирмам на принципах подряда эксплуатацию строений и их технических установок, контролируя эксплуатационные действия на основе предоставляемых фирмами и согласованных с товариществами «Годовых план-графиков профилактического обслуживания и ремонта технических установок и строения» и «Пятилетних план-графиков технического контроля и осмотров технических установок специалистами технадзора и строения».
Во-вторых, создать возможности регулирования потребления тепловой энергии в квартирах, что позволит каждому выбирать режим отопления и принимать меры по утеплению своей квартиры, не дожидаясь, когда это будет сделано за «мирской» счет. В-третьих, передать учет тепловой энергии в квартирах и воды на баланс поставщикам услуг, по примеру продаж в домах электроэнергии и газа. И в-четвертых, обязательно предусмотреть в уставе товарищества формирование должности исполнительного директора правления товарищества, его прием на работу и освобождение общим собранием товарищества. Реализовать перечисленные мероприятия можно только совместно с государственными структурами.
Но хочу обратить внимание на то, что в Законе о квартирных товариществах (в редакции от 2009 года на русском языке) имеет место недоразумение. Цель товарищества сформулирована в законе не полностью из-за применения термина «хозяйственное обслуживание», вместо термина «хозяйствование». Обслуживание имеет узкий смысл по действиям при эксплуатации технических установок и строений. Например, Европейский стандарт EN 50110 для электроустановок определяет, что «эксплуатационные действия охватывают переключения, управление, контроль и обслуживание, а также как электрические, так и неэлектрические работы».
В законе в ряде статей использован термин «хозяйственное обслуживание» вместо термина «эксплуатация», что на практике взаимодействий товариществ с фирмами приводит к запутанным системам хозяйствования в домах. Очень большое значение имеет выполнение всего перечня эксплуатационных действий. Так, невыполнение контрольных действий прямо влияет на техническую безопасность жителей дома. Организационный порядок внесли бы «Правила эксплуатации жилых домов», обещанные Постановлением Правительства ЭР от 12.08.93 г №254, но их еще нет.