Вайнгорт: квартирным товариществам самим не выздороветь

Владимир Вайнгорт Фото: «МК-Эстония»

Наконец до политиков и администраторов высокого уровня, похоже, дошло: выживание в многоквартирных жилых домах, управляемых товариществами, превратилось в серьезную социальную проблему, пишет Владимир Вайнгорт в "МК-Эстония".

Об этом, по его мнению, в частности, свидетельствует статья депутата парламента Дениса Бородича в одном из прошлых номеров «МК Эстония». Соглашаясь во многом с автором, Вайнгорт полагает, что имеет смысл уточнить диагноз, чтобы рецепт лечения оказался безошибочным.

"Вопреки надеждам, что собственники квартир потихоньку-полегоньку научатся совместному управлению домами, они чем дальше, тем больше погрязают в скандалах, выдержанных в традициях коммунальных кухонь с той разницей, что не лица бьют, а выясняют отношения через суды. И происходит это по вполне объективным причинам. Обратим внимание, что вполне пристойные отношения существуют во вновь построенных домах. Не потому, что там меньше проблем. Просто квартиры приобретают люди из более или менее однородного социального слоя, которые еще не тянут на собственный дом, а отвалить за городскую квартиру миллион-другой (в эстонских кронах) уже способны.

Приватизированные квартиры «старых» домов населяют представители разных социальных слоев, с абсолютно непохожими жизненными ценностями, стилем жизни и различными финансовыми возможностями.

В Евросоюзе немного стран с таким как у нас количеством нищих богачей, неспособных купить себе нормальную еду, но обладающих дорогостоящей недвижимостью. На этой основе и растут «цветы зла».

У меня собрано более полусотни писем доведенных до отчаяния «товарищей», одни из которых не в состоянии платить по счетам, куда включены (по решениям общих собраний) расходы на установку заборов, шлагбаумов, устройство автостоянок, утепление фасадов, дорогостоящее закрытие лоджий раздвижными стеклами и т.д. и т.п. Другие, наоборот, проклинают общее собрание, где бедняки проваливают любую инициативу по финансированию тех же автостоянок и всего прочего. Но этих как-то не жалко, в отличие от несчастных, которых товарищество сначала вгоняет в долги по квартплате, а затем с помощью судов стремится выселить. Среди них пенсионеры, инвалиды, матери-одиночки, семьи безработных, то есть те, кто попал в 20% населения страны, живущих в нищете. Как известно, сытый голодного не понимает и потому договориться они не могут.

Административный кураж

Другая проблема, отравляющая жизнь «товарищам», связана с встречающейся неумеренной активностью домового начальства, руководствующегося не нормами права, а «понятиями». Беда, если «переквалифицировался в управдомы» какой-нибудь «чудак с инициативой», амбиции которого не были удовлетворены в иных видах деятельности.

Пример такой активности прислали мне несколько дней назад жильцы одного из домов на таллиннской улице Эхитаятеэ, получившие пакет документов, которые председатель правления предлагает принять общему собранию: «Правила по обслуживанию и ремонту...»; «Договор административно-хозяйственного обслуживания идеальной доли... (особенно умиляют в этом заглавии термин «административное обслуживание»); «Внутренний регламент... товарищества». Их дух и буква лучше всего описываются известным «шаг влево, шаг вправо – конвой стреляет без предупреждения».

Например, «гражданин начальник» предлагает ввести систему штрафов за «существенные нарушения... правил внутреннего распорядка». Суммы немалые.

За «третье аналогичное нарушение», по решению правления, штраф от 500 до 1000 евро. При этом никто не забыт: «в случае, если нарушителем порядка оказался гость члена КТ – штраф предъявляется члену КТ».

Предусмотрен также штраф за неисполнение обязательств по договору – 100 евро. А что может повлечь суровые санкции? Например, «Регламентом» «запрещено кормление на территории дома животных и птиц без хозяина» (скажем, дорого обойдется родителям желание детей бросить крошки на подоконник для голубей). «Запрещено... плевать на землю...» Всего в «Регламенте» 11 прямых запретов, а в «договоре» 10 положений, по которым собственник «обязан», и только 2 – по которым «имеет право». Можно оштрафовать жильца, который не исполнит предусмотренную регламентом обязанность «участвовать в работах и коллективных мероприятиях, которые проводятся по решению общего собрания или правления в целях хозяйствования или благоустройства».

Автор документов плюнул на всякие там конституционные права о неприкосновенности частной жизни вообще и жилища в частности, предусмотрев обязанность жильцов впускать его или им уполномоченных лиц по их требованию для разных проверок (правда, не более четырех раз в год, за что ему должно быть отдельное спасибо).

Вершиной правовой самодеятельности является норма «Правил...» о договорных отношениях между КТ и собственником, по которой последний «обязан заключить соответствующий договор в течение месяца с момента вступления «Правил» в силу».

Медиация нам поможет

Как ни совершенствуй Закон о квартирных товариществах (сейчас допускающий массу двусмысленных толкований), его всегда можно нарушить. Сколько ни говори о сострадании и человечности, наглость сытых не остановить. И сколько ни смейся над административным куражом, он то и дело проявляется.

В этой связи депутат Бородич предлагает «предусмотреть возможность разрешения споров в товариществе по аналогии с тем, как это делается в комиссии по трудовым спорам». Но это не выход. Поскольку в обоих случаях, о которых мы говорили, и во многих других нет абсолютно правых. В «товарищеских» конфликтах каждая из сторон имеет свои резоны. Я уверен, что и рекомендации ориентироваться на самых бедных при разработке инвестиционных проектов и предложения об ограничении влияния правлений только заботой о поддержании в порядке идеальных долей многими читателями не будут поддержаны.

Решение проблемы подсказывает опыт «других» стран Евросоюза, где развивается система медиации. Речь идет о разрешении конфликтов с участием беспристрастной, не заинтересованной ни в чьей победе третьей стороны, помогающей выработать соглашение по спору. Государство создает и поддерживает эту систему специальными узаконенными правилами, определением очередности действий, а также специальной методологией назначения медиаторов (в чем-то похожей на аудиторскую систему). Конгресс США принял «Акт о медиации» в 2001 году. Там действует «Национальный институт разрешения споров», разрабатывающий новые методы медиации. Великобритания узаконила медиацию в 1999 году. Германия – в 2004 году.

Еврокомиссия 21 мая 2008 года приняла Директиву 2008/52, обязавшую страны Евросоюза до 21 мая 2011 года ввести в действие законы или административные правила, о разрешении споров путем медиации. Надо директиву эту исполнить, хотя бы в части т.н. «соседской медиации», как раз и рассматривающей споры жильцов. И, конечно, надо специально учить специалистов по обслуживанию идеальных долей в многоквартирных домах. Иначе внутренние конфликты в них будут становиться все острее и острее.

Автор также является научным руководителем клуба "Кардис" (www.kardis.ee).