Напомним, что в статье шла речь о недобросовестном арендаторе таллиннской квартиры, который перестал платить за аренду, но на предупреждения не реагировал и выселяться не спешил. Даже после того, как арендодатель расторг договор в экстренном порядке, а позже Комиссия по аренде встала на его сторону, квартиросъемщица все равно не покидала жилплощадь, а чтобы потянуть время, обратилась в суд с обжалованием решения комиссии. Таким образом, арендодатель был лишен возможности прибегнуть к помощи судебного исполнителя, и тогда юрист Андрей Вестеринен посоветовал арендодателю заключить договор аренды с новым жильцом, а тому в свою очередь — просто въехать в квартиру и остаться там жить вместе с должницей, что и было сделано. Должница такому варианту не обрадовалась и съехала сама.

Договор с новым жильцом не делает старый договор недействительным

«Совет заключить новый договор аренды очаровывает своей простотой, однако в глазах закона все-таки такой способ несостоятелен. Студент-юрист за такой ответ получил бы неудовлетворительную оценку, — комментирует вице-канцлер Министерства юстиции Кай Хярманд. — Заключение нового договора аренды, конечно, дает новому арендатору право требовать от арендодателя возможности въехать в помещение, но не может вынудить предыдущего арендатора съехать или освободить жилплощадь. Заключение нового договора аренды на квартиру или офис не делает предыдущий договор аренды недействительным и не дает владельцу площади каких-то дополнительных прав самовольно вынуждать предыдущего арендатора съезжать».

«Несомненно, появление долгов со стороны арендатора, как и любые другие долги, - достойны сожаления и изнурительны для обеих сторон, поэтому в такой ситуации у арендодателя есть право отказаться от договора, то есть прекратить его на установленных законом условиях. В то же время ситуация не должна быть всегда черно-белой и между сторонами могут возникать разные юридические споры различного содержания, даже по поводу размера арендной платы», — объясняет вице-канцлер Хярманд.

В ситуации, о которой писал Rus.Postimees, договор с предыдущим арендатором был расторгнут в экстренном порядке еще до того, как был заключен новый договор. Комиссия по аренде подтвердила, что расторжение договора было законно обоснованным. Расторжение договора аренды арендатором не оспаривалось.

Правосудие осуществляет только суд

Хярманд отмечает, что в год столетия Конституции в свете этой весьма практической темы стоит вспомнить основные принципы, изложенные в нашем Основном законе.

«Таким образом, попавший в спор арендатор может счесть, что расторжение договора было беспочвенным и поэтому продолжить использовать помещения, считая это законным. В жизни такие случаи случались часто: к примеру, арендатор сделал ремонт за свой счет или другие необходимые улучшения, а расходы вычел из платы за аренду, то есть компенсировал их. Может быть, владелец площади при предъявлении заявления о расторжении договора не учел всех законных требований.

Такой спор может быть решен только судом и Комиссией по аренде. Поэтому расторжение договора аренды и выселение являются непростыми процессами, — объясняет вице-канцлер. — В таком конфликте всегда сталкиваются два основных права — право владельца на собственность и право арендатора на неприкосновенность жилища. Чтобы устранить такой конфликт и сопутствующее потере жилья посягательство на Основной закон, применение принудительной силы допускается только на основании решения суда и в рамках исполнительного производства судебным исполнителем. Только что вступившее в силу решение суда или Комиссии по аренде дает арендодателю право обратиться к судебному исполнителю, который в свою очередь начнет претворять правосудие в жизнь.

Вместо правосудия - нарушение закона?

Вице-канцлер Хярманд подчеркивает, что пока договор аренды является действительным, арендодатель обязан гарантировать, чтобы площадь использовалась по назначению. То есть если квартира арендована с целью проживания в ней, то в любом случае считать нарушением договора можно и то, что жилплощадь начинают использовать третьи лица.

«Как юрист я считаю, что нарушившим договор является владелец квартиры. Если арендодатель нарушает свои обязанности, то у арендатора есть право использовать средства правовой защиты, вытекающие как из договора, так и из закона, в том числе требовать исполнения договора или компенсации ущерба. Нужно учитывать и то, что кроме требований гражданского права, самовольно вторгшийся в квартиру человек может быть привлечен к уголовной ответственности, - напоминает Хярманд. - Поэтому описанное в СМИ «простое решение» может на деле принести арендодателю, наоборот, дополнительные проблемы, и меры, принятые для обеспечения правосудия, в итоге приведут к нарушению закона».

Соответственно получается, что если договор с должником арендатором расторгнут, то арендодатель имеет полное право заключить новый договор аренды с новым арендатором, который в свою очередь приходит к себе домой. Обнаруживает там другого арендатора, который в итоге отказывается проживать с нашим партнёром «Константином и его друзьями».

По ее словам, она понимает, что требовать своего через суд может показаться сложнее, но бояться этого не стоит. «Тут можно напоминать себе, что мы выбрали путь правового государства для обеспечения равных прав обеих сторон в любой ситуации», - подытоживает вице-канцлер Хярманд.

Комментарий юриста Андрея Вестеринена:

К сожалению, вице-канцлер совершенно не вдается в подробности статьи 266-й Пенитенциарного кодекса «Самовольное проникновение и невыполнение требования о покидании». Если договор с должником-арендатором расторгнут, то арендодатель имеет полное право заключить новый договор аренды с новым арендатором, который в свою очередь приходит к себе домой и обнаруживает там другого арендатора, которого никто не вынуждает покинуть помещение. Предыдущий арендатор сам добровольно приходит к решению покинуть квартиру.