Напомним, что в статье шла речь о недобросовестном арендаторе таллиннской квартиры, который перестал платить за аренду, но на предупреждения не реагировал и выселяться не спешил. Даже после того, как арендодатель расторг договор в экстренном порядке, а позже Комиссия по аренде встала на его сторону, квартиросъемщица все равно не покидала жилплощадь, а чтобы потянуть время, обратилась в суд с обжалованием решения комиссии. Таким образом, арендодатель был лишен возможности прибегнуть к помощи судебного исполнителя, и тогда юрист Андрей Вестеринен посоветовал арендодателю заключить договор аренды с новым жильцом, а тому в свою очередь — просто въехать в квартиру и остаться там жить вместе с должницей, что и было сделано. Должница такому варианту не обрадовалась и съехала сама.
Договор с новым жильцом не делает старый договор недействительным
«Совет заключить новый договор аренды очаровывает своей простотой, однако в глазах закона все-таки такой способ несостоятелен. Студент-юрист за такой ответ получил бы неудовлетворительную оценку, — комментирует вице-канцлер Министерства юстиции Кай Хярманд. — Заключение нового договора аренды, конечно, дает новому арендатору право требовать от арендодателя возможности въехать в помещение, но не может вынудить предыдущего арендатора съехать или освободить жилплощадь. Заключение нового договора аренды на квартиру или офис не делает предыдущий договор аренды недействительным и не дает владельцу площади каких-то дополнительных прав самовольно вынуждать предыдущего арендатора съезжать».
«Несомненно, появление долгов со стороны арендатора, как и любые другие долги, - достойны сожаления и изнурительны для обеих сторон, поэтому в такой ситуации у арендодателя есть право отказаться от договора, то есть прекратить его на установленных законом условиях. В то же время ситуация не должна быть всегда черно-белой и между сторонами могут возникать разные юридические споры различного содержания, даже по поводу размера арендной платы», — объясняет вице-канцлер Хярманд.
В ситуации, о которой писал Rus.Postimees, договор с предыдущим арендатором был расторгнут в экстренном порядке еще до того, как был заключен новый договор. Комиссия по аренде подтвердила, что расторжение договора было законно обоснованным. Расторжение договора аренды арендатором не оспаривалось.
Правосудие осуществляет только суд
Хярманд отмечает, что в год столетия Конституции в свете этой весьма практической темы стоит вспомнить основные принципы, изложенные в нашем Основном законе.
«Таким образом, попавший в спор арендатор может счесть, что расторжение договора было беспочвенным и поэтому продолжить использовать помещения, считая это законным. В жизни такие случаи случались часто: к примеру, арендатор сделал ремонт за свой счет или другие необходимые улучшения, а расходы вычел из платы за аренду, то есть компенсировал их. Может быть, владелец площади при предъявлении заявления о расторжении договора не учел всех законных требований.