Вайнгорт: не все решения можно принимать большинством голосов

Владимир Вайнгорт Фото: «МК-Эстония»

Высшую судебную инстанцию страны, похоже, достали скандалы в квартирных товариществах. 13 февраля, в очередной раз ответив по конкретному спору на вопрос «кто прав, кто виноват?», Госсуд включил в решение также развернутую мотивировочную часть, которая должна стать методологической базой разрешения большинства судебных тяжб между квартирными товариществами и недовольными жильцами, пишет в «МК-Эстония» доктор экономических наук Владимир Вайнгорт.

Коллегия Госсуда увязала между собой положения нескольких законов, в той или иной мере регулирующих жизнь многоквартирных террариумов, по злой иронии именуемых «товариществами».

Всегда ли право большинство?

Госсуд объяснил, что далеко не все инвестиционные программы, касающиеся зданий и прилежащей к ним территории, могут решаться способом «демократического централизма» (удушением интересов меньшинства в пользу интересов большинства). Многие домовые лидеры, в лучшем случае прочитавшие Закон о квартирных товариществах, а иногда и того не читавшие, свято верят, что если большинство сказало «Надо!», меньшинству ничего не остается, как ответить «Есть!».

Хуже того, в непоколебимости этого принципа уверены и некоторые жители многоэтажек. Специально для этой когорты Госсуд сформулировал важный принцип: «Владельцы квартир могут управлять квартирной собственностью по решению большинства в соответствии со статьями 8—23 Закона о квартирной собственности. Но в неурегулированных законом вопросах применяется (согласно второму предложению п. 1, ч. 1 Закона о квартирной собственности) положение Закона о вещном праве (в первую очередь ст. 71—79 о долевой собственности)». Чтобы понять этот текст, придется вкратце рассмотреть смысл упомянутых судом правовых норм.

Существенно для нашей темы положение Закона о квартирной собственности, что владельцы квартир могут принимать большинством голосов решения в пределах «обычного управления долевой собственностью», там же дан перечень из семи пунктов – что считается таким управлением. Но дальше в законе говорится о принятии всеми собственниками квартир решений, масштабы которых выходят за пределы «обслуживания долевой собственности». Такие решения должны приниматься в соответствии с нормами Закона о вещном праве, где сказано: «Участники долевой собственности обязаны общаться друг с другом исходя из принципов добросовестности, избегая нанесения ущерба другим участникам». Также говорится, что существенное изменение хозяйственного назначения долевой собственности возможно только по согласованию всех собственников. Госсуд сказал: «Требуемое по закону соглашение собственников квартир не может быть заменено решениями общего собрания, принятого большинством».

Поэтому перед принятием решений, затрагивающих интересы квартирособственников (а сбор денег для инвестиционных программ затрагивает их еще как), правление должно разобраться (наверное, с помощью экспертов), где правомочно большинство голосов товарищества, а где требуется полное согласие всех идеальных дольщиков.

То есть то, что касается обслуживания дома и двора, а также необходимого для жизни дома ремонта, решается большинством голосов на собрании товарищества.А решения об инвестициях в развитие долевой собственности (любые достройки и постройки – от заборов до утепления фасадов) должны принимать все собственники вместе.

Квартирособственник тоже бывает неправ

Поводом для решения Госсуда стала тяжба товарищества с владельцем квартиры, не разрешавшим проводить замену трубопровода отопления, поскольку трубы эти закрыты отделкой и замена повредит квартире. Суд признал его действия неправомерными, т.к. «собственник должен учитывать необходимость ухаживать за предметом долевой собственности, и потому неразумно застраивать (закрывать) существующие стояки». Госсуд записал, что, отказав в доступе для выполнения работ, квартирособственник поступил противозаконно.

Высокий суд не согласился с утверждением, что для сохранения долевой собственности не требуется замена трубопровода и потому такая работа не является обычным хозяйственным расходом. Суд признал странным утверждение, что сам владелец сделал необходимые реновационные работы самостоятельно (то есть отремонтировал часть трубопровода длиной в 2,5 метра и закрыл эту отремонтированную часть навсегда).

Думаю, не только суду, но и читателям такое утверждение покажется странным. Но история эта не смешная, а печальная. Ведь не сам хозяин квартиры сражался в трех судебных инстанциях, опираясь на маловразумительное объяснение. Нашлись юристы, толкавшие его из суда в суд (до самого верхнего уровня). Они пытались доказать, что ремонт трубы является инвестиционным проектом, для принятия решения о котором требуется согласие всех владельцев квартир.

Тяжба тянулась целых три года, и выиграло товарищество 1611 крон.

Суд сказал: «Из-за действия ответчика у истца возникли ненужные расходы: подрядчик сделал переходные соединения между старой и новой системами отопления. Эти расходы окажутся ненужными, как только ответчик позволит провести работы по проекту. По мнению суда эти расходы логично считать ущербом».

Подобьем бабки. Три года судились. Платили юристам обе стороны. Тратили нервы. Десятки людей в судах тратили на эту глупейшую историю деньги налогоплательщиков. А может быть, весь этот театр абсурда существует по одной причине: у людей, населяющих дом, нет ощущения, что каждый из них «не только товарищ, а друг и брат»? Просто в председатели нам нужны не специалисты-юристы, экономисты и т.д., а совестливые, умудренные жизнью люди. Не рискующие зазря. Семь раз думающие, прежде чем предложить дому инвестиционную программу. Обязательно – не самые богатые в доме и потому способные сочувствовать тем, кому и без инвестиционных программ тяжело живется. Подумаем, как говорят малограмотные люди, «в эту сторону».