Как прекратить необоснованное обогащение собственников съемных квартир

Фото: PEETER LANGOVITS/PM/SCANPIX

При аренде жилья квартиросъемщик должен оплачивать, помимо согласованной ежемесячной арендной платы, другие потребляемые услуги: электричество, воду, газ и уборку мусора. Однако часто от арендатора также требуют оплаты платежей по кредиту квартирного товарищества. Законно ли это?

Юрист Eesti Õigusbüroo Мерике Роозилехт разъясняет:

Договор аренды – это договор пользования, принципы которого регулирует 15 глава Обязательственно-правового закона (далее ОПЗ). Согласно статье 271 ОПЗ арендатор обязуется оплачивать арендодателю арендную плату и согласно части 1 статьи 292 помимо внесения арендной платы арендатор должен нести иные связанные с арендованной вещью расходы (побочные расходы) только при наличии соответствующего соглашения. Побочными расходами можно назвать плату за услуги и действия арендодателя или третьего лица, связанные с пользованием вещью.

Таким образом, арендатор не должен оплачивать непредвиденные расходы, если это не согласовано с арендодателем. Если с арендатором была достигнута договоренность о том, что помимо аренды он должен оплачивать дополнительные расходы, тогда гражданская коллегия Верховного суда в своем решении № № 3-2-1-91-15, п. 12, посчитала, что арендатор должен возместить арендодателю дополнительные расходы, понесенные арендодателем в связи с использованием вещи, и за которые арендодатель заплатил третьей стороне. Плата за электроэнергию, используемую арендатором, должна рассматриваться как расход, связанный с пользованием вещью в значении части 1 статьи 292 ОПЗ.

Необоснованно требовать от арендатора плату взносов в ремонтный фонд и выплаты целевых кредитов

Чтобы избежать дальнейших споров между арендодателем и арендатором, желательно указать в договоре аренды конкретные расходы, которые арендатор обязуется оплатить в связи с пользованием вещью. Как правило, это плата за воду, электричество, отопление, газ, в соответствии со счетчиками, и плата за обслуживание, которые арендатор обязуется уплатить третьей стороне. В таком случае все эти расходы связаны с пользованием арендованной вещью и оплачиваются только по согласованию сторон. Необоснованно требовать от арендатора платы взносов в ремонтный фонд и выплаты целевых кредитов, поскольку эти расходы напрямую не связаны с использованием арендуемой вещи (арендуемой квартиры) в соответствии с положениями части 1 статьи 292 ОПЗ.

В соответствии со статьей 292 ОПЗ соглашение считается ничтожным, если данные обязательства не связаны непосредственно с использованием арендованного жилого помещения. Выплаты взносов в ремонтный фонд и целевые кредитные выплаты, безусловно, не связаны напрямую с использованием съемной квартиры, и эти расходы несет не арендатор, а арендодатель. 

В соответствии со вступившим в силу 01.01.2018 Законом о квартирной собственности и квартирных товариществах (пункт 5 и 6 части 2 статьи 35), арендодатель является собственником квартирной собственности и обязан оплатить ремонтный фонд и выплаты по кредитам. Владельцы квартир делают взносы в ремонтный фонд и выплаты по кредиту для ремонта идеальной части сособственности, а также для улучшения состояние жилища, и эти расходы не связаны с использованием квартиры в качестве реальной части, поэтому они не являются дополнительными расходами в значении части 1 статьи 292 ОПЗ, которые могут быть истребованы у арендатора в дополнение к аренде.

 Арендатор может потребовать возврата оплаченных взносов в ремонтных фонд и выплат по кредиту товарищества

Даже если арендатор уже сделал взносы в ремонтный фонд и в выплаты по кредитам, или договорился с арендодателем об оплате, он имеет право потребовать возврата платежей с арендодателя в соответствии с положениями о необоснованном обогащении, исходя из понятий ничтожности соглашения в значении статьи 273 ОПЗ и положений о необоснованном обогащении в значении части 1 статьи 1028 ОПЗ. Такое соглашение, которое противоречит закону и наносит ущерб арендатору, является недействительным, и прибыль, полученная от недействительной сделки, должна быть возвращена в соответствии с положениями о необоснованном обогащении.

На основании части 1 статьи 84 Закона об общей части гражданской ответственности ничтожная сделка изначально не влечет юридических последствий. Полученное на основании ничтожной сделки возвращается в соответствии с положениями о неосновательном обогащении, если законом не установлено иное.

Часть 1 статьи 1028 ОПЗ устанавливает, если лицо (получатель) получило от другого лица (передающего) что-либо в виде исполнения имеющегося или будущего обязательства, то передающий вправе потребовать от получателя возврата полученного, если обязательства не существует, оно не возникнет или же отпадет впоследствии.

Таким образом, у арендатора есть право потребовать назад необоснованно оплаченные взносы в ремонтный фонд и выплаты по кредиту. На основании части 1 статьи 146 Закона об общей части гражданской ответственности срок давности по требованию, вытекающему из сделки, составляет три года.

По закону, арендатор должен оплачивать услуги и действия, связанные с использованием жилого помещения, но не должен нести расходы, связанные с жильем или порядком его содержания.

Таким образом, если достигнуто соглашение о том, что арендатор также должен нести расходы на содержание жилья, оно считается недействительным. По требованию арендатора арендодатель должен вернуть суммы, уплаченные арендатором для покрытия ремонтного фонда и выплат по кредитам. Такого же мнения придерживается Таллиннская комиссия по аренде в своем решении № 11-1/203/11, вынесенном 04.05.2012.

Также арендатор может потребовать пени от предоставленной суммы требования на основании статьи 113 ОПЗ и в размере, указанной в статье 84 ОПЗ, что на данный момент составляет 0,02% в день. 

 У владельца квартиры нет права требовать плату за посредничество

Очень часто мы встречаемся с ситуациями, когда квартира сдается в аренду непосредственно от владельца, без привлечения маклера по недвижимости, однако владелец недвижимости все равно требует так называемую плату за договор.

При заключении договора аренды можно требовать плату за посредничество в размере стоимости аренды за 1 месяц только в случае, когда арендуемая площадь была найдена при посредничестве маклера. Это плата маклеру, а не владельцу.

У владельца есть право требовать залог в размере до трехмесячной стоимости аренды. Иные оплаты владелец квартиры не имеет право требовать. Если маклер по недвижимости заключает договор аренды, то в плату за посредничество включены соответствующие платы, которые маклер получит именно за предоставление посреднической услуги.