Кредит не по-товарищески

Звучит как краткое содержание триллера из жизни квартирных товариществ (КТ), но, как знают десятки тысяч людей по всей Эстонии, ситуация это архитипичнейшая. Поскольку ни Закон о некоммерческих объединениях, ни Закон о квартирных товариществах не говорят ничего о том, с каким перевесом общее собрание может принять решение о займе, тут применяется общее положение: если за кредит поданы 50% плюс один голос, правление обращается в банк, а оставшиеся 49 процентов должны смириться и платить. Что тут можно сделать – и нужно ли тут делать что-либо?

Однажды в Копли

В редакцию «ДД» обратились несколько членов КТ «Копли 28» (они просили не называть их имен). С января 2013 года правление этого небольшого по меркам Таллинна КТ предлагает жильцам согласиться на немаленький кредит, чтобы отремонтировать протекающую крышу. Меньшинство не согласно, но его, как утверждается, никто не слушает.

Ситуация осложняется многими факторами. Кроме прочего, дом Копли, 28 внесен в список охраняемых памятников истории и культуры, так что ремонтировать его можно далеко не по-всякому. Недоверие части жильцов подогревает то, что на предыдущий кредит, взятый в 2009 году, был сделан очень плохой ремонт – на этот счет имеется акт независимой экспертизы. «Уже через два месяца стало ясно, что ремонт ужасный, краска отваливается, плиты лестницы расшатались, – сетуют жильцы. – А тот кредит мы исправно выплачиваем до сих пор».

Голосование проходило при драматических обстоятельствах и четыре года назад, но противники кредита остались тогда в меньшинстве. Проблема в том, что меньшинство (по голосам: одна собственность – один голос) владеет квартирами, суммарная площадь которых составляет примерно половину от общей площади дома. Иначе говоря, если КТ возьмет кредит, а сумма его составляет по прикидкам 30 тысяч евро, половина расходов ляжет на плечи тех, кто голосовал против.

На собрании в марте жильцы Копли, 28 решение не приняли – присутствовали не все жильцы, и голоса разделились поровну. После этого, говорят противники кредита, правление не вывесило бумажное объявление о следующем собрании, как это делалось раньше, а разослало письма с датой и повесткой собрания по электронной почте. Те, у кого e-mail’а нет, этих писем не получили – по совпадению это как раз жильцы, которые на заем не согласны. В результате один квартировладелец узнал о собрании только от соседки. Жильцы уверяют, что граница в товариществе проходит между эстонскими и русскими семьями: «Они готовы себе во вред голосовать, лишь бы нам насолить...» Более того, обратившиеся в «ДД» люди уверены, что кредит – это своеобразный способ выдавить их из дома: «Мы им говорили, что не можем платить, но они нас не слушают. Если они понимают, что у нас будут копиться долги, на что они надеются? Разве не на то, что в конце концов нас можно будет выселить?»

Насколько эти страхи обоснованны – сказать невозможно. Председатель правления КТ Маарика Сийм известила «ДД»: «У меня нет права и обязанности отвечать на вопросы анонимов, которые отражают обсуждение планов спасения здания собственниками квартир нашего маленького дома. Мы провели общие собрания, на которых могли высказаться все желающие». На общем собрании в апреле решение о кредите опять принято не было.

Без дубины и без свистка

История с «Копли 28» запутанная, но суть ее, увы, типична для множества КТ. И хотя на ситуацию можно повлиять изнутри – закон дает право ужесточить требования к принятию общим собранием отдельных решений, – такие изменения в устав вносят, кажется, немногие. Возможно, стоит изменить сам закон?

В парламенте есть группа поддержки квартирных товариществ, которая озаботилась и этим вопросом. Заместитель главы группы Денис Бородич поведал «ДД» о том, что разработан проект нового Закона о квартирных товариществах. С его последней версией, датируемой апрелем сего года, можно ознакомиться на сайте Союза квартирных товариществ (СКТ) по адресу www.ekyl.ee. По самой оптимистической раскладке законопроект дойдет до парламента в мае и будет принят до конца года.

Статья 36 законопроекта так и называется – «Взятие кредита». Она предъявляет к голосованию по займам новое условие, которого в нынешнем законе нет: за решение должны проголосовать больше половины квартировладельцев, которым принадлежит больше половины долей в совместной собственности КТ. «Сейчас, если в доме однокомнатных квартир больше, чем трехкомнатных, владельцы однокомнатных могут навязать владельцам трехкомнатных решение о кредите, хотя площадь их квартир меньше, – комментирует Денис Бородич. – Если закон примут, такое будет невозможно».

Правда, новый закон все равно позволит 51 проценту (по голосам и площадям) навязать свою волю 49 процентам. Может, имеет смысл установить более высокую планку? У группы по поддержке КТ единого мнения по этому поводу нет. «Можно потребовать, чтобы за было, например, не меньше трех четвертей голосов, – говорит Бородич. – Аргументов за и против – масса. Я считаю, что задача законодателя – установить минимальную планку. Более жесткие требования товарищество, если захочет, впишет в устав само. Не обязательно, чтобы кто-то с дубиной и свистком всех строил и направлял...»

Председатель Союза квартирных товариществ Андрес Яадла говорит «ДД», что к законопроекту есть вопросы, однако в том, что касается кредитов, положение и в самом деле сложное: «Товарищества этот вопрос поднимают часто». Юрист СКТ Маргус Саулеп добавляет: «Мы не сталкивались с ситуацией, когда собственников, которые не могут оплатить статью расходов “заем КТ”, доводят до того, что их квартира отчуждается судебным исполнителем в счет покрытия долга. Даже в случае, когда КТ требует взыскать долги через суд, в ходе судебного разбирательства обычно достигается компромисс, удовлетворяющий все стороны. К тому же обычно долги возникают не из-за кредита, а из-за отопления».

От кого все зависит

Не стоит забывать, что есть еще одна сторона, от которой в конечном счете зависит, получит конкретное КТ кредит или нет. Речь, разумеется, о банках. Для них выдача кредита связана с финансовым риском, так что банки (по крайней мере в теории) принимают решения такого рода осторожно – и всегда смотрят хотя бы на то, отвечает ли голосование на собрании требованиям закона и устава. «Если заметная часть членов КТ против займа, банк, конечно, отнесется к этому серьезно, – сообщил «ДД» Янис Пугри, глава отдела квартирных товариществ Swedbank. – По закону члены КТ имеют право заносить в протокол общего собрания свои возражения или особые мнения, и банк может с этим протоколом ознакомиться».

Если банк заподозрит неладное, он может не удовлетворить ходатайство КТ о займе – или же выдвинуть дополнительные условия. Правда, четкого критерия касательно голосования по кредиту у Swedbank нет. Трагедии в том, что решение принято простым большинством голосов, Пугри не видит: «Если учесть экономию энергии после реновации, можно сказать, что в КТ среднего размера выплаты по займу в значительной степени компенсируются уменьшением расходов на тепло, так что обычно расходы растут ненамного». В портфеле Swedbank – больше 2700 клиентов, и ни один заем не пришлось списывать оттого, что КТ оказалось неплатежеспособным. В конце отопительного сезона ни у одного товарищества нет даже месячной задолженности.

«Если нам поступает дополнительная информация о злонамеренности, ущемлении интересов членов КТ или чем-то подобном, мы учитываем это при принятии решения о выдаче займа как дополнительный риск, – говорит Ээрика Вайкмяэ-Койт, глава отдела розничного банкинга и технологии SEB. – Еще мы смотрим, сколько члены КТ до сих пор платили в ремонтный фонд, как этот фонд использовался – и может ли товарищество справиться с дополнительной расходной нагрузкой». Для того, чтобы избегать двусмысленных ситуаций, SEB рекомендует на ранней стадии обсуждения приглашать независимых экспертов, скажем, энергоаудиторов.

Таким образом, если вы против кредита и у вас есть весомые аргументы, выход все-таки есть: идите в банк, в который обратилось правление вашего КТ. Или же предлагайте изменить устав так, чтобы решение о кредите не принималось простым большинством голосов. Не забывайте также вносить в протокол свое особое мнение – в будущем все это может вам пригодиться.

Маргус Саулеп, юрист Союза квартирных товариществ:
Особенность решения общего собрания КТ как многосторонней сделки состоит в том, что существенно тут не полное совпадение волеизъявления членов КТ, а принцип большинства. Таким образом, сделка считается заключенной и в отношении тех членов КТ, которые с решением большинства не согласились.

Согласно нынешнему закону, с решением о взятии займа не должны быть согласны все собственники квартир. В то же время у КТ есть право внести в устав особые требования к такому решению. Скажем, записать в уставе, что решение о взятии займа считается принятым, если за него подано 2/3 или 4/5 от общего числа голосов.

Я считаю, что по практическим соображениям нельзя требовать, чтобы с решением по кредиту были согласны все члены КТ, поскольку тогда его может заблокировать даже один квартировладелец.