Сорвавшаяся сделка после споров, длившихся в течение нескольких лет, привела к тому, что бывший защитник Таллиннской телебашни может остаться без всего своего имущества, пишет Postimees.
Защитник телебашни может остаться без дома из-за огромного долга (6)
Обращаем ваше внимание, что статье более пяти лет и она находится в нашем архиве. Мы не несем ответственности за содержание архивов, таким образом, может оказаться необходимым ознакомиться и с более новыми источниками.
Во времена августовского кризиса 1991 года, когда советские десантники пытались захватить Таллиннскую телебашню, саму башню охраняли четыре человека, которые заперлись на 22-м этаже. Среди них был доброволец Уно Касевяли, которого в этом году даже пригласили на президентский прием в Эстонском национальном музее.
Через 27 лет после тех событий Касевяли оказался беспомощным перед правовой системой Эстонии: «Я все сделал по закону, но все равно оказался в западне. Есть опасность, что скоро я поселюсь под елкой».
В сложной истории, главным героем которой является Касевяли, фигурируют известные имена, крупные суммы и диаметрально противоположные оценки судов.
Предложение, от которого трудно отказаться
Эта история началась в марте 2007 года, ровно за месяц до потрясших Эстонию событий бронзовой ночи. Это было время, когда экономика росла в бешеном темпе, а цены на недвижимости достигли потолка.
С Касевяли связался крупный предприниматель Юри Випс, имя которого обычному человеку может быть знакомо по сети магазинов Comarket. Випс хотел купить принадлежащую Касевяли недвижимость в три с половиной гектара, расположенную в сладком месте на границе с Таллинном, в окрестностях Тартуского шоссе.
Випс является одним из влиятельнейших предпринимателей восстановившей свою независимость Эстонии. В опубликованном осенью 2007 года в Äripäev рейтинге богатых людей, он занимал 36-ю строчку, оставив за спиной как Олега Осиновского, так и Урмаса Сыырумаа. Имущество заработавшего большие деньги на розничной и оптовой торговле, а также на недвижимости Випса тогда оценивали в 720 миллионов эстонских крон.
У Касевяли в то время вроде бы и не было планов продавать свою недвижимость: он там вырос. При этом он строил дом в Пирита, а поскольку Тартуское шоссе все расширялось, существовала опасность, что старый дом окажется на пути расширения трассы.
Поэтому предложение Випса было для Касевяли как выигрыш в лотерею. Бизнесмен сообщил, что купит недвижимость за казавшиеся тогда невероятными 85 миллионов крон. В пересчете на евро речь идет о 5,5 миллиона. Випс планировал разделить недвижимость на части и начать развивать их. Опыт прежних лет показывал, что работа с недвижимостью в Эстонии является золотой жилой.
Договор был подписан у нотариуса уже через несколько дней после предложения Випса. Фирма Oma Varanduse AS, членом правления которой являлся Випс, тут же выплатила 15 процентов от суммы покупки, то есть почти 822 000 евро (13 миллионов крон). Оставшуюся сумму должны были заплатить через 14 месяцев, в течение которых каждый месяц предприниматель платил проценты.
Через год и два месяца, в оговоренный день, оставшаяся сумма на счет нотариуса не поступила. Не появился у нотариуса и Випс, и сделка сорвалась.
Хорошо обеспеченный банкрот
Вместо этого Oma Varandus подала заявление об отказе от сделки и обратилась в суд. Випс объяснил это тем, что во время заключения договора не предполагал, что наступит экономический кризис. Также бизнесмен пришел к выводу, что теперь недвижимость стоит не 85, а всего 30 миллионов крон. Через несколько месяцев он оценил ее уже в 15 миллионов крон.
В последующие три года все инстанции судов пришли к выводу, что Випс не может отказаться от сделки и должен выполнить взятые на себя обязательства. Государственный суд постановил, что Касевяли не должен возвращать выплаченные ему в качестве предоплаты деньги.
По сути спор шел по поводу трактовки Закона о долговом праве: изменились ли обстоятельства после заключения сделки настолько неожиданно, что их никак нельзя было предусмотреть? Випс считал, что из-за экономического кризиса это условие было выполнено, суды считали иначе.
Окружной суд объяснил, что экономический кризис не стал для Випса громом среди ясного неба. «Экономическая и профессиональная деятельность Випса связана с развитием недвижимости, поэтому он должен был разбираться в рынке недвижимости и связанных с ним повышением и снижением цен», - говорилось в решение восьмилетней давности.
Также суд обратил внимание на то обстоятельство, что в октябре 2002 года именно Випс предупреждал на страницах Äripäev о крахе на рынке недвижимости. Так в конце 2010 года завершился первый судебный круг, но, к удивлению, Касевяли спор вышел на новый виток.
А именно, к моменту вынесения решения Государственного суда Oma Varandus превратился в Tungren AS. Через несколько месяцев предприятие с новым именем подало ходатайство о банкротстве, которое объявили в феврале 2011 года. Банкротным управляющим стала один из самых известных специалистов в этой области Майре Арм, которая через месяц подала заявление о том, что находящееся в банкротном производстве предприятие отказывается от исполнения договора о покупке недвижимости Касевяли.
К тому времени во главе фирмы встал известный как ликвидатор фирм Ярек Сяргава. Заслуживает внимания тот факт, что в декабре 2009 года, то есть сразу после решения уездного суда, у принадлежавших Oma Varanduse AS 15 объектов недвижимости появились новые собственники - связанные с Випсом фирмы.
Оставшийся без имущества Tungren, говоря юридическим языком, был разделен между тремя фирмами, а сам ушел в банкротство. И это в ситуации, когда фирма Oma Varandus, согласно имевшемуся договору, была должна Касевяли более 4,5 миллиона евро.
Банкротство наступило, и в 2012 году начали новый судебный круг. С точки зрения суда, банкротство – это более веское основание для отказа от договора.
Должен вернуть более миллиона
Окружной суд стал прорывом для Випса: суд постановил, что Касевяли безосновательно обогатился за счет должника, поэтому должен вернуть Випсу предоплату вместе с процентами, то есть чуть более миллиона евро. К тому же выводу пришел и Государственный суд.
Для семьи Касевяли это – финансовый крах, поскольку им таких денег взять негде. После вступления решения в силу были арестованы их банковские счета, а недвижимость уже давно связана с ипотекой.
Присяжный адвокат, бывший министр юстиции Пауль Варуль считает такое решение суда необоснованным: Уно Касевяли, по его словам, поступил законно, а должник путем банкротства избежал исполнения договора.
По оценке Варуля, в такой ситуации суд должен был исходить из принципов справедливости, согласно которым не следует требовать от Касевяли возврата предоплаты: «К сожалению, эти принципы суд решил не рассматривать, поэтому и решение оказалось явно несправедливым».
«Наш правовой порядок не должен допускать того, что произошло с Уно Касевялья: богатой стороне оказали оправданное предпочтение. Поскольку суды не смогли решить проблему справедливо, нужно подумать о возможности исправить законы», - прокомментировал Варуль.
Благодаря заявлению о санации частного лица, поданного в суд в позапрошлом году, банковский счет Касевяли был освобожден из-под ареста, но, по сути, для возврата долга его дом в Пирита в любой момент может быть выставлен на продажу. На данный момент сумма вместе с пеней выросла до 1,8 миллиона евро.
Таким образом, у Касевяли не осталось ни одного выгодного варианта: либо он сам продает спорное имущество и возвращает долг обанкротившейся фирме, либо будет продано все его имущество.
В доме, расположенном на участке с неопределенным будущим живет дочь Касевяли с детьми. В случае продажи этой недвижимости они могли бы переехать к родителям в Пирита. Но денег на погашение долга не хватит даже если продать и пиритаский дом.
В банкротном производстве принимают участие 14 кредиторов, требования которых составляют около 10 миллионов евро. Требуемая у Касевяли сумма покроет чуть больше десятой части. По словам банкротного управляющего Майре Арм, прекращение договора с Касавяли было решением кредиторов.
Такому решению поспособствовало банкротство предприятия. «При оценке сделки должника я обратила внимание не то, что Tungren перевел около миллиона семье Касевяли, но ничего с этого не получил», - объяснила Арм.
Банкротный управляющий отмечает, что в соответствии с решением Государственного суда, Касевяли не может считать своими и полученный миллион, и недвижимость: «Понятно, что вступившее в силу решение суда не нравится Касевяли, который в течение многих лет избегал исполнения решения суда».
Просил помощи повсюду
Что же стало с деньгами, полученными 11 лет назад в качестве предоплаты? Поступившие на счет миллионы крон сначала вскружили голову Касевяли: «У меня никогда прежде не было таких денег!»
Но тут позвонили из Swedbank и сообщили: никто не хранит на счету такие деньги, у нас же есть фонды! И часть суммы тут же перекочевала в фонды, в которых за годы экономического кризиса здорово уменьшилась.
Большая часть оставшихся денег на данный момент ушла на оплату услуг адвокатов. Ведущий дело Касевяли с самого начала адвокат Олев Кукласе всеми силами пытается достичь компромисса, который хоть и лишит его клиента спорной недвижимости, но хотя бы сохранит дом в Пирита.
Добиться компромисса стороны пытаются уже несколько лет. Сейчас интерес к находящейся в продаже за 1,3 миллиона евро недвижимости проявили десятки известных акул бизнеса. Например, предприниматель Кристьян-Тор Вяхи, который на позапрошлой неделе окончательно заявил, что сделка не состоится.
Не прошло и пары дней, как с Касевяли связались представители сети магазинов Lidl, которые также проявили интерес, но до сделки дело не дошло.
По словам банкротного управляющего Майре Арм, Tungren еще в июне прошлого года ждал, что Касевяли выплатит требуемые у него деньги: «Он до сих пор этого не сделал, и я не могу ответить, когда и сделает ли он это добровольно».
Поскольку Касевяли вся эта история кажется несправедливой, но просил совета повсюду. Например, во время приема в Кадриорге он обратился к министру юстиции Урмасу Рейнсалу (выслушав историю, министр дал ему номер своего телефона, но, несмотря на неоднократные попытки дозвониться до него, ни на один звонок не ответил).
Кроме того, Касевяли просил помощи у прежнего министра внутренних дел Ханно Певкура, который поручил юристам изучить дело и передал ему их оценку. Юристы пришли к выводу, что хотя эта история кажется несправедливой, судебные решения нельзя считать неправильными.
В 2010 году Уно Касевяли получил второй эмоциональный шок, – во всякой случае, он сам это так оценивает - когда Департамент шоссейных дорог сообщил ему, что хочет получить две трети спорной недвижимости для строительства перекрестка Мыйгу, но это произойдет не раньше 2035 года. В принципе, на недвижимость на 25 лет наложено вето.
КОММЕНТАРИИ
Пауль Варуль: нужно подумать об улучшении законов
Бывший министр юстиции, присяжный адвокат Пауль Варуль из профессионального интереса в течение нескольких дел следит за делом Уно Касевяли. Он никогда не представлял интересы Касавяли, но консультировал его. Лет десять назад их свел общий друг, бывший министр обороны Андрус Ээвель. Поскольку Варуль в курсе обстоятельств, Postimees попросил его прокомментировать сделку.
Для того чтобы одна сторона отказалась от договора по причине изменившихся обстоятельств, речь должна идти об особых обстоятельствах, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора. В данном случае спор был о том, является ли внезапное изменение экономической ситуации через год после заключения договора таким особым обстоятельством.
В первом круге суды до Госсуда оставляли право за Касевяли, поскольку пришли к выводу, что для отказа не было оснований. Суд решил, что изменение экономических условий может, конечно, быть одной из причин для отказа от договора, но, поскольку покупатель был специалистом, для него это не могло стать неожиданностью.
Когда покупателя объявили банкротом, то уже банкротный управляющий мог решить, будет ли должник по банкротству исполнять этот договор, или нет, и он решил этого не делать. В такой ситуации управляющий мог исходя из интересов кредиторов решить, прекратить договор или нет. Таким образом, Закон о банкротстве дает новое основание для прекращения договора, хотя вне банкротного производства сделать этого было нельзя.
Понятно, что должник по банкротству не в состоянии выполнить договор за счет банкротного имущества. Но остается вопрос: должен ли Уно Касевяли возвращать полученные в качестве предоплаты деньги? Суд пришел к выводу, что от договора отказались, Касевяли получил предоплату необоснованно и должен ее вернуть. Такое решение не может быть обоснованным.
Уно Касевяли вел себя корректно, а покупатель благодаря банкротству избежал выполнения договора, и Касевяли оказался в несправедливой ситуации. В такой ситуации, когда исполнение правовых норм наносит такой серьезный ущерб одной из сторон, нужно не исполнять нормы, а исходить из принципов справедливости.
Согласно принципам доброй воли, у Касевяли не должны были требовать возврата предоплаты. К сожалению, эту сторону суды не оценили, а потому результат оказался явно несправедливым.
Наш правовой порядок не должен допускать того, что произошло с Уно Касевяли: богатой стороне оказано оправданное предпочтение. Поскольку в судах решить проблему справедливо не удалось, нужно подумать о возможном улучшении законов.
Присяжный адвокат Бритта Олтьер, представитель Tungren AS
Поскольку суммы серьезные, стороннему наблюдателю действительно может показаться несправедливым, что у частного лица требуют возврата таких больших денег. Поэтому для объяснения ситуации приведу простой пример.
Если покупатель хочет купить в магазине стиральную машину и платит в качестве предоплаты 20 процентов от цены, но стиральную машину все же не получает, может ли продавец в такой ситуации оставить себе сумму предоплаты? Каждый рационально думающий человек явно скажет, что деньги нужно вернуть.
К тому же выводу пришел и Государственный суд, что в случае отказа от договора каждая из сторон в праве требовать возврата отданного на основании этого договора, а также возврата полученного дохода и иной пользы, если это покроет переданное. Также Госсуд подчеркнул, что с принципами справедливости не согласуется ситуация, при которой Уно Касевяли оставит себе часть выплаченной суммы, в то время как Tungren не получит в свою собственность недвижимость, за которую было уплачено.
Поэтому речь не идет о ситуации, при которой с Касевяли требуют вернуть какую-то непонятную сумму. Требуется вернуть только прежде ему отданную и необоснованно присвоенную сумму вместе с процентами. Речь идет об элементарном долговом праве и принципе, исходящем из рациональной логики.
Что касается продажи имущества Tungren в 2009 году, то, насколько мне известно, при назначении цен на недвижимость при ее продаже исходили их экспертных оценок. Вся недвижимость была продана по рыночным ценам, а все полученные от продажи договорные суммы были выплачены согласно требованиям. В ситуации, когда недвижимость продается по рыночным ценам, неважно, кому ее продали, поскольку сделки, осуществленные по рыночным ценам, согласно Закону о банкротстве допустимы.
Уно Касевяли никогда не оспаривал это обстоятельство в производстве, и не использовал другие, исходящие из Закона о банкротстве права, например, подачу жалобу на управляющего и так далее. Причиной банкротства стал внезапный мировой экономический кризис и значительный обвал цен на недвижимость. Поэтому иных выводов на основании известных фактов сделать было нельзя.