Растущие проблемы квартирных товариществ с должниками ставят вопрос, как заставить их исполнять свои обязательства. Отказывать в предоставлении жизненно важных услуг закон не позволяет, хотя именно это является на практике самым эффективным методом.
Взыскивать долги надо законным путем
Обращаем ваше внимание, что статье более пяти лет и она находится в нашем архиве. Мы не несем ответственности за содержание архивов, таким образом, может оказаться необходимым ознакомиться и с более новыми источниками.
Экономически спад и безработица резко увеличили число должников по коммунальным платежам. Нередки случаи, когда сумма долгов владельца квартиры выражается в эстонских кронах пятизначным числом.
Разумеется, такая жизнь в долг осуждается. Член квартирного товарищества, который не оплачивает коммунальные платежи, ведет себя безответственно, поскольку его долги вынуждены оплачивать другие члены товарищества.
Что же делать в такой ситуации? Руководство товарищества часто не знает, когда можно обращаться в суд. Распространено ошибочное мнение, что в суд нельзя обращаться до тех пор, пока срок неплатежей не превысит трех месяцев.
Два этапа работы
Это не так, долги можно востребовать сразу после нарушения срока оплаты счета. Как правило, эти сроки прописаны в уставах квартирных товариществ.
Сразу после нарушения срока оплаты можно начинать процедуру востребования платежа через суд. Но я рекомендовал бы товариществу сначала попробовать договориться с должником во внесудебном порядке о графике выплаты долгов. Если эти переговоры закончатся ничем, то тут уже надо обращаться в суд.
Согласно сложившейся практике, процедуру востребования долгов через суд обычно начинают, когда срок платежа просрочен на месяц. Работа с должником предусматривает два этапа: переговоры с ним, а если они ни к чему не приводят, то востребование долга через суд в форме ускоренного производства по платежному поручению, иску и т.д.
Известны случаи, когда товарищество применяет в отношении должника санкции, чтобы принудить его оплатить задолженности за предоставление жизненно важных услуг (вода, электричество, отопление) под угрозой их отключения.
В параграфе 1 Статьи 111 Закона об обязательственном праве сформулирована регуляция, суть которой заключается в том, что взаимные обязательства должны выполняться. Это означает, что если одна из сторон своих обязанностей не выполняет, то и другая сторона может отказаться выполнять свои.
Никто не спорит, что между товариществом и членом квартирного товарищества заключается договор, который юридически устанавливает договорные отношения между ними. Но допускает ли эта законодательная норма установление санкций товариществом, как будто речь идет о простом предоставлении услуг?
Приведу пример из жизни. Основания для отключения от электросети регулируются Законом о рынке электричества. Обосновывая решение по гражданскому делу №2-03-110, Вируский уездный суд нашел, что «в нынешнее время понятие пригодности жилых помещений для проживания включает в себя снабжение оных водой, электроэнергией и газом.
Оставляя владельца квартиры без вышеназванных услуг, квартирное товарищество ограничивает право владельца квартиры использовать ее по целевому назначению, т.е. нарушает его право собственности.
Законные права
Статьи 8 и 90 Закона о рынке электричества разрешают сетевому предприятию прервать соединение с сетью, уведомив об этом в письменном виде не менее чем за семь дней, если потребитель имеет задолженности в оплате за энергию.
По закону квартирное товарищество не является сетевым предприятием, которому законом предоставлено это право. Согласно договору купли-продажи квартирное товарищество покупает электроэнергию у акционерного общества Narva Elektrivõrk. Таким образом, деятельность товарищества по отключению электроснабжения у истца является противозаконной.
Возражения ответчика о том, что на общем собрании квартирного товарищества было принято решение об отключении квартиры истца от электроснабжения и о том, что истец сам подписал договор, в котором предусмотрена такая возможность, неуместны, поскольку никто не обязан выполнять противозаконные решения, а включенные в договор противозаконные положения являются юридически ничтожными».
Хотя в отношении вышеприведенного судебное решения можно найти массу контраргументов, все же советую придерживаться его положений и делать это исходя именно из правовых принципов, поскольку в противном случае ход событий может обернуться товариществу иском о возмещении нанесенного ущерба.
Если число должников по коммунальным услугам по-прежнему будет расти, то суды будут перегружены, в результате востребование долгов или нахождение решения через суд может занять очень много времени.
Поэтому я считаю, что политикам стоит серьезно взвесить возможность предоставления квартирным товариществам прав сетевых предприятий.