Экономист: взрыва пузыря цен на недвижимость в Эстонии не предвидится

Иллюстративное фото. Таллиннские многоквартирные дома. Фото: Postimees

Все повышающиеся и порой превышающие предкризисный уровень цены на недвижимость сегодня рождают больше, чем прежде, вопросов и, пожалуй, даже сеют страх, не идет ли снова речь о пузыре, который вскоре лопнет.

Главный экономист банка Luminor Тыну Пальм поясняет, что аналогичной эйфории и пузыря цен на недвижимость, какие были во время бума 2007-го года, у нас сегодня не наблюдается. Уровень уверенности эстонской экономики сейчас даже ниже среднего значения, взятого за продолжительный период, и рост цен на недвижимость не сильно отличается от среднего роста в еврозоне и соответствует росту доходов.

«При оценке здоровья рынка недвижимости важно рассматривать в качестве одного из факторов рост задолженности людей, а сегодня он явно умереннее в сравнении с предкризисным темпом роста, – сказал Пальм. – В Эстонии годовой рост портфеля жилищных кредитов составляет примерно семь процентов, а в еврозоне – в среднем 3,4 процента. Это далеко не сопоставимо с темпом, наблюдавшимся в 2006-2007-м годах, то есть до кризиса, когда портфель жилищных кредитов увеличивался в среднем на 64 процента в год. При этом растущий объем кредитов достиг 14 процентных пунктов от ВВП, а это много даже для агрессивного "экономического тигра". При таком нажатии на педаль газа на дороге не удержался бы даже чемпионский автомобиль Тянака».

По словам Пальма, если взглянуть на экономику в целом, то можно сделать вывод, что мы явно не следуем по траектории экономического бума – у нас наблюдается тенденция замедляющегося роста. «Более умеренное развитие благоприятно для здоровья рынка недвижимости. При инвестировании в недвижимость стоит, прежде всего, учитывать свои доходы и ожидания на будущее, а также иметь небольшой запас. Нет смысла пытаться перепрыгнуть через свою тень. Вместе с тем, излишняя сдержанность тоже не всегда может быть полезна, поскольку цены на недвижимость движутся вверх, и это происходит, прежде всего, за счет новой недвижимости, которая строится в центрах. С другой стороны, мы пока еще не догоняем ценовую шкалу крупных европейских центров, и с позиции уровня жизни это хорошо», – пояснил главный экономист Luminor.

Говоря о сравнении цен на недвижимость в разных странах, Пальм привел пример, что если цена двухкомнатной квартиры в Таллинне на вторичном рынке достигла примерно 1 800 евро за квадратный метр, то шведы могут платить 5 500 евро в регионе Стокгольма, а в центре города – уже даже более 8 600 евро за квадратный метр. «Правда, заработные платы в странах тоже отличаются как минимум в три раза, и поэтому недвижимость в Стокгольме будет по-прежнему дороже», – констатировал Пальм.

Согласно индексу цен на недвижимость Eurostat, в III квартале прошлого года цены на недвижимость превысили критический уровень: Люксембург – 60%, Швеция – 53%, Германия – 48% и Эстония – 20%.

В 2006-2007-м годах пузырь цен на недвижимость лопнул во многом из-за чрезмерного кредитования и излишней жажды риска в финансовом секторе, однако, по словам Пальма, на ошибках учатся, и на сегодняшний день признаков прежнего бума недвижимости не наблюдается, учитывая также макроэкономическое равновесие и фундаментальные показатели. В случае рискованных активов, например, акций и недвижимости, всегда следует учитывать колебания цен, поскольку иногда впечатляющие предложения могут опережать спрос. Риск серьезных изменений возникает, как правило, тогда, когда цена на недвижимость долгое время не идет в ногу с ростом покупательской способности или когда за ростом цен стоит краткосрочный капитал, который может покинуть рынок, поддавшись эмоции.